6.02.2 Собственность может содержаться как инвестиция или заниматься владельцем, может быть специализированной или не специализированной и может потребовать проведения оценки на разнообразие назначений. Величина повреждения может варьироваться от внешней до полной потери, а на дату оценки ремонтные работы могут начаты или не начаты.
6.02.3 ЕСО изучают виды рассмотрения оценки, которые возникают при различных обстоятельствах на предположении, что повреждение даже в случаях внешнего является достаточно материальным по отношению к стоимости чтобы заслуживать специальное рассмотрение.
6.02.4 Поврежденные здания в некотором роде похожи на здания в стадии развития и на участки, подверженные природным бедствиям или катастрофам. Таким образом было бы приемлемым принять, где это применимо, рекомендации по оценке пункта 6,03 Здания в Стадии Развития ЕСО, а по Факторам Окружающей Среды - ЕСО 6.01 наряду с общим форматом отчетов ЕСО 9.
Инвестируемая Собственность
6.02.5 Имея в виду предшествующее, при оценке поврежденной собственности, должен приниматься во внимание тот факт, что если продажа имела место на дату оценки, то собственность была бы продана в существующем поврежденном состоянии на предположении того, что продавец сохранял бы, где это применимо, выгоду по любым прямым искам по отношению к страхованию, так как политика страхования не всегда определенна, хотя сумма иска может быть выплачена третьей стороне. В тех случаях, где лэндлорд имеет право иска или может настаивать на восстановлении арендатором(-ами) условия продажи могут потребовать передачи продавцом выгоды по любым таковым искам покупателю. В таковых случаях оценкой будет зафиксированы реальности контрактного положения.
6.02.6 Производителю оценки необходимо быть внимательным к факту существования различий между юрисдикциями. Это в настоящее время является предметом отдельного изучения, проводимого TEGOVA. Объем оценки должен отражать любые особые ограничения по планированию, окружающей среде, контрактные и другие ограничения, оказывающие влияние на восстановление и особые условия повреждений. Например:
(а) В случаях внешнего повреждения собственность оценивалась бы w>> восстановленная с соответствующей скидкой для отражения цены и общего влияния на рыночную стоимость необходимости проведения восстановительных работ.
(b) В случаях общей утраты, когда аренда не содержит обязательств по восстановлению, отчетная цифра на основании стоимости участка была бы соответствующей с поправкой на цены и соответствующего влияния на рыночную стоимость того, что необходимо сносить оставшиеся конструкции или фундаменты. Когда участок оценен с незанятыми владениями, стоимость могла бы включать потенциал для развития до более высокого и лучшего использования; другое использование или в другой форме, нежели прежде, подлежат договорным ограничениям и плановым рассмотрениям. Принятие этого подхода будет выражаться в потенциальном воздействии на любой имеющийся или предполагаемый иск по страховке.
(с) В промежуточных случаях ущерба производителю оценки необходимо принять одну из приведенных выше альтернатив, при условии, что нереалистичные и вводящие в заблуждение планы не должны приниматься, а он или она должны учитывать практические проблемы, которые могут возникнуть, такие как специальные правила, применяемые в отношении к наследству или к архитектурно значимым зданиям, или к зонам сохранения.
(d) Если собственность арендуется, должны быть установлены условия всех наймов или поднаймов, а также обязательства сторон. В тех случаях, когда условия аренды не могут быть определены, не существует никаких альтернатив восстановлению первоначального здания вне зависимости от размеров ущерба. В силу того, что практика варьируется между странами-участницами, производителю оценки стоимости будет необходимо обращаться к местному закону и условиям найма и поднайма для установления точных обязанностей владельца и арендатора.
6. ОСОБЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ
Собственность, занимаемая владельцем
6.02.7 В тех случаях, когда собственность, оцененная для финансовых деклараций, занята в целях бизнеса, применяются другие виды возмещений, а именно:
(а) Если не существенно для продолжения бизнеса, а восстановление не планируется, собственность становится добавкой к производственным требованиям и держится для передачи. В этом случае как основа для сертификата и оценочного отчета будет применяться рыночная стоимость за высшее и самое лучшее использование. Клиент должен быть информирован, что продажа или намерение продать должны быть декларированы страховому агенту и могут оказать влияние и на сумму, и на основу любого страхового иска. Совет должен быть найден клиентом, соответственно, у специалистов по рыночному страхованию.
(b) Если существенно для продолжения ведения бизнеса, и планируется восстановление, и позволяется законом, оценка стоимости должна основываться на Рыночной Стоимости для Существующего Использования с учетом физического состояния собственности на дату оценки стоимости. Если собственность полностью застрахована, то разумным предположением является, то, что она будет восстановлена в течение приемлемого и могущего быть проверенным периода времени.
6.02.8 Специализированная собственность в стадии восстановления или усовершенствования должна оцениваться с учетом ее существующего состояния по текущим ценам на дату оценки, на основе DRC, с учетом адекватной потенциальной прибыльности или долговременной жизнеспособности и сервисного потенциала предприятия (или общественного органа), по сравнению с суммой привлеченных активов. Неспециализированная собственность должна оцениваться по одному или другому базисам, приведенным ниже, решение производителя оценки о наиболее информативном финансовом базисе должно применяться при всех обстоятельствах, включая цель оценки:
(а) Рыночная Стоимость земли для предполагаемого использования, плюс увеличенная финансовая стоимость усовершенствования/реконструкции произошедшая на дату проведения оценки; или
(b) текущая рыночная оценка - при предположении, что работа завершена с выгодой по любым существующим контрактным возможностям - менее расчетных затрат в текущих ценах для завершения усовершенствования. Для финансовых деклараций обычное учетное соглашение приведет к применению пункта (а). Могут быть такие обстоятельства, когда более применима осмотрительная учетная политика, и принимается меньший из результатов двух расчетов. Базис (а) не будет применяться в том случае, когда целью оценки стоимости является обеспечение поддержки для заема, для которого собственность должна быть залогом.
6.02.9 Необходимо проявлять осторожность в случаях, когда не может быть возможным получить согласия по планированию для восстановления оригинального здания или его прежнего существующего использования.
Например, когда сокращены участки земли или осуществляется подобный контроль за плотностью застройки. Производителю оценки будет необходимо рассмотреть, может ли увеличиться компенсация в рамках законодательства по планированию, или существуют ли права в рамках страхования специалиста и восстановление до приемлемого альтернативного покрытого зеленью участка, и включить эти компенсации в его отчет и оценку стоимости.
6.02.10 Проведение оценки оценщиком будет варьироваться в зависимости от реальных обстоятельств, которые могут изменяться в зависимости от оцениваемой собственности, как восстановленного объекта, до скидок по ценам, финансам и времени, относящихся к оценке пустого участка для существующего использования, меньшая цена ремонтных работ и вспомогательных работ, или оценивать потери в стоимости как результат невозможности восстановить в полном объеме объем и/или более экономичное использование. Какой бы не был принят базис и записан в инструктивное письмо после консультаций с клиентом и его профессиональными советниками, сертификат оценки и отчет должны быть составлены ясно, подробно с тем, чтобы не допустить неверного толкования.
6.02.11 В соответствии с общими правилами предоставления последовательного правдивого и ясного вида финансового статуса имущества собственности основа оценки должна быть подробной и быть предметом предварительной консультации с клиентом и их профессиональными и страховыми советниками. Представление и формулировка страховых исков обычно должны быть задачей специалистов по решению вопросов утраты или других страховых советников специалистов .
6.03 Здания в стадии усовершенствования - незавершеное производство
6.03.1 Термин “работа в процессе производства” при использовании по отношению к земле и зданиям покрывает строительные работы, которые начаты, но еще не завершены на относящуюся к делу дату оценки, или когда получены все согласия по планированию, контракты по зданию были изменены, и начало близко, и не существует нерешенных материальных вопросов, мешающих выполнению предложенного усовершенствования. По отношению к заводу и машинному оборудованию terro может покрывать сбор и работу по установке или улучшению производственного предприятия вплоть до ввода в эксплуатацию завода. Стоимость проведения работ будет обычно включать сопутствующие расходы на жалованья и финансовые выплаты, где это является бухгалтерской политикой для капитализации таковых пунктов.
6.03.2 В целях финансовых деклараций неспециализированная собственность, которая попадает в вышеприведенную выше категорию, должна оцениваться на одном или другом базисе, которые приведены ниже, решение производителя оценки о наиболее информативном финансовом базисе должно применяться при всех обстоятельствах, включая цель оценки:
(а) Рыночная Стоимость земли для предполагаемого использования, плюс увеличенная финансовая стоимость усовершенствования/реконструкции на дату проведения оценки; или