(b) текущая Рыночная Оценка - при предположении, что работа завершена с выгодой по любым существующим контрактным возможностям - менее расчетных затрат в текущих ценах для завершения усовершенствования. Для финансовых деклараций обычное учетное соглашение приведет к применению пункта (а). Могут быть такие обстоятельства, когда более применима осмотрительная учетная политика, и принимается меньший из результатов двух расчетов после консультаций с клиентом и профессиональными советниками. Базис (а) не будет применяться в том случае, когда целью оценки стоимости является обеспечение поддержки для заема, для которого собственность должна быть залогом.
6.03.3 При определении рыночной стоимости для финансовых деклараций является приемлемым предположить, что и существующие финансы, и здание, и связанные с этим контракты будут наличествовать с учетным допущением о продолжении существующего бизнеса. При других обстоятельствах, в таких, когда проект усовершенствования образует в целом или частично пакет залога по заему, является необходимым рассмотрение контрактной ситуации для подтверждения предела, до которого контрактные соглашения определены для третьих сторон. В случае залога по заему заимодавец сделал бы средства по заему ограниченными в правах для назначения всех выгодных контрактных соглашений в случае рефинансирования или невыполнения обязательств. Определенные права вряд ли были бы установлены в отношении финансовых соглашений, поэтому должно быть подготовлено осмотрительное примечание по действию относящихся к делу условий, которые должны быть отражены в оценочном отчете.
6.03.4 Инвестиционная собственность должна оцениваться по Рыночной Стоимости с учетом каких-либо контрактных возможностей, условия которых должны быть представлены в письменном виде клиентом или его или ее представителем.
6.04 Непроизводственное оборудование, машины и прочие механизмы оцениваются вместе со зданиями
6.04.1 Конкретное оборудование, машины, и иное оборудование обычно включены в оценку зданий. Последовательный подход к таким включениям должен быть принят, и было бы нормальным включить ссылку в приложение или дополнение к сертификату оценки примененного критерия с тем, чтобы избежать неверных отчетов, которые могли бы явиться результатом превышения или занижения оценки и/или повторяющегося расчета.
6.04.2 Оценка земли и зданий будет обычно включать те сервисные установки здания, которые предоставляются владельцем для возможности самого лучшего использования зданий или открытой земли, находящейся в пределах прилегающего участка собственности, тем предприятием, которое там находится. Такие сервисные установки зданий часто встроены или закреплены в здания или на открытом участке. Эти установки отделены от машин, механизмов и другого оборудования, которые используются исключительно для промышленных или коммерческих процессов, осуществляемых располагающимся здесь предприятием, и что должно оцениваться отдельно как производственное или обрабатывающее оборудование, машины и другое оборудование. Необходимо отметить, что существует разница между странами в классификации механизмов по Гражданскому Кодексу, статуту или обязательному регулированию.
6.04.3 Эти позиции сервисных установок зданий в принципе включали бы:
· электричество - в форме силовых кабелей, трансформаторов, распредщита, запасной генераторной и проводки, установленных для непроизводственных целей;
· газ - включающий газопровод до и внутри измерительных помещений и распределительный трубопровод в границах владений, , установленные для непроизводственных целей;
· вода - резервуары, скважины и стволы, насосы, очистка воды, емкости, распределительный трубопровод, дренаж для поверхностной и загрязненной воды, канализация и т.д., для непроизводственной воды и стока.
· обогрев и кондиционирование воздуха - бойлерные и сопутствующие мощности, топливные баки, радиаторы, вентиляторы обогрева, установка кондиционирования воздуха, вентиляционные трубы, вентиляторы и т.д., используемые для непроизводственных целей;
· лифты и подъемное оборудование - пассажирские и грузовые лифты, эскалаторы, бегущие дорожки, подъемное оборудование и опоры, образующие составную часть конструкции здания и используемые для непроизводственных целей; и
· структуры, которые образуют часть или являются производственными структурами машин, машинного парка и оборудования будут оцениваться отдельно как таковые.
7. Определение стоимости недвижимого имущества для конкретных целей
7.01. Определение стоимости недвижимого имущества для финансового отчета
Европейский стандарт определения стоимости:
При оценке стоимости недвижимого имущества для финансового отчета (в процессе консультаций с директорами и аудитором компании-клиента) необходимо принимать во внимание нижеследующее:
* стратегию данного предприятия;
* содержание Директив ЕС и национального законодательства и нормативных актов;
* структуру национальных и международных стандартов бухгалтерского учета;
* предназначение и соответствующую классификацию имущества.
Предпосылки
7.01.1. Основа для оценки стоимости основных фондов для финансового отчета, а также нормы бухгалтерского учета в Европейском экономическим сообществе разрабатывались в течение довольно длительного времени. Четвертая Директива Совета Европы от 25 июля 1978 года, основанная на Статье 54 (3) (g) Договора о ежегодной бухгалтерской отчетности кампаний определенного типа (78/660/EEC) устанавливает рамки для координации бухгалтерской обработки финансовой информации в бухгалтерских отчетах корпораций.
7.01.2. В частности, преамбула к данной Директиве устанавливает для имущества, представляющего собой объекты недвижимости:
Принимая во внимание координацию положений национальных законов, касающихся представления и содержания ежегодных бухгалтерских отчетов и ежегодных общих отчетов, методы оценки стоимости, используемые в них, а также публикация этих данных, касающихся определенных компаний с ограниченной ответственностью, играют особенно важную роль в защите членов этих компаний и третьих лиц; .... различные методы оценки стоимости имущества и ответственности должны быть скоординированы так, чтобы обеспечить положение, при котором в ежегодных бухгалтерских отчетах отражалась сравнимая и эквивалентная информация .....
тем самым способствуя обеспечению стандартизированного подхода во всех странах, входящих в Европейское экономическое сообщество.
7.01.3. Раздел 7 данной Директивы посвящен правилам оценки. Основное правило заключается в том, что объекты недвижимости следует оценивать по покупной цене или по стоимости их строительства. Основные принципы оценки стоимости включают:
(а) должно считаться, что компания является действующим предприятием;
(б) одни и те же методы оценки стоимости должны применяться последовательно от одного финансового года до следующего ....
7.01.4. Статья 33 предоставляет возможность временной отмены общего правила оценки стоимости по покупной цене или по стоимости строительства в ожидании последующей координации, и эта статья разрешает или требует :
(а) проведение оценки методом восстановительной стоимости для материальных основных фондов, имеющих ограниченный срок полезности, а также для акций;
(б) проведение оценки иными методами (в отличие от тех, что предусмотрены в разделе (а)), которые разработаны для того, чтобы принимать во внимание инфляцию, затрагивающую позиции, отражаемые в ежегодных бухгалтерских отчетах, включая капитал и резервы;
(в) переоценку материальных основных фондов и финансовых основных фондов . . . - для того, чтобы, в частности, получить возможность учитывать воздействие инфляции.
В международных стандартах бухгалтерского учета основы оценки стоимости и переоценки фондов называются "Обработка Бенчмарка" (Benchmark Treatment) и "Разрешенная альтернативная обработка", соответственно. Далее данная статья требует, чтобы там, где национальные законы разрешают использование одного из вышеуказанных методов, в этих законах должно быть определено содержание, границы применения, а также правила применения этих методов.
7.01.5. В дальнейшем в результате плодотворной работы над Директивой-1978 были разработаны директивы, в которых все большее внимание уделялось тому, чтобы в бухгалтерских отчетах через использование текущих рыночных цен, а также благодаря учету воздействия инфляции отражалась экономическая реальность. В разделе 7.03 Европейских стандартов оценки стоимости рассматривается оценка (инвестиционного) капитала страховых компаний.
7.01.6. Европейская федерация бухгалтеров (ЕФБ), которая представляет все органы профессиональных экспертов по анализу балансов и финансовой отчетности Европейского экономического сообщества, не пошла по пути разработки отдельных европейских стандартов бухгалтерской отчетности, предпочтя поддержку принятию Международных стандартов бухгалтерской отчетности и/или согласованность с ними. Этот подход точно совпадает с подходом Международной торговой организации (МТО) и других международных агентств, которые вслед за GATT, всемерно способствуют созданию согласованного пакета глобальных стандартов. Поэтому в данном Европейском стандарте ссылки даются как на Директивы ЕС, так и на Международные стандарты бухгалтерской отчетности.
Классификация недвижимого имущества
7.01.7. Классификация недвижимого имущества влияет как на основу оценки его стоимости, так и на полученные результаты оценки, представляемые в отчете. Для финансовых отчетов землю и здания обычно разделяют на: