А Занятые владельцем - для ведения своего дела;
В Помещение капитала - для получения прибыли или дохода от прироста капитала;
С Излишек имущества, предназначенного для потребностей производства; и
D Торговые фонды, обозначаемые как текущие активы.
7.01.8. Недвижимое имущество, относящееся к категории А подразделяется на два класса:
(а) Специализированное недвижимое имущество
Это недвижимое имущество, являющееся специализированным, которое обычно не продается (если вообще когда-либо продается), за исключением случаев, когда оно продается как часть самого производства:
Примерами могут служить предприятия по переработке нефти, химические заводы, где большинство зданий - это не что иное, как "одежда" для установок, машин и оборудования; это могут быть также здания, которые благодаря своему расположению, размеру или конструкции не продаются или не сдаются в наем третьим лицам на рынке - хотя такое имущество может быть объектом продажи и сдачи внаем или финансовой аренды.
(б) Неспециализированное недвижимое имущество
Это недвижимое имущество, не принадлежащее к классу (а), так как оно состоит из зданий обычного типа, таких, например, как магазины, хранилища, офисы, фабрики и товарные склады, которые обычно покупаются и продаются или сдаются в аренду на рынке.
Категория В - Недвижимое имущество, служащее помещением капитала
7.01.9. Это недвижимое имущество, которое предназначено для извлечения прибыли, которую можно получить от третьего лица - арендатора, выплачивающего арендную плату.
Категория С - Излишек недвижимого имущества, предназначенного для потребностей производства
7.01.10. Это земля со зданиями или без зданий, которая является излишком, оставшимся после того, как определилось необходимое недвижимое имущество для использования в производственных целях предприятия в будущем, и которая обычно выставляется на продажу.
Категория D - Торговые фонды
7.01.11. Определенная часть недвижимого имущества могла быть куплена для целей торговли им, и такое имущество в балансовом отчете будет классифицироваться как оборотный капитал, а не как основные фонды.
Выбор согласованной базы для оценки стоимости
7.01.12. Оценщикам в бухгалтерском учете рекомендуется использовать понятия, которые следует применять в отношении материальных основных фондов в тех случаях, когда не используется стандартный подход, основанный на стоимости приобретения. Эти понятия приведены ниже в виде трех постулатов:
(а) Рыночная стоимость - используется в случае, когда недвижимое имущество является вложением капитала или когда оно является излишком, оставшимся после использования недвижимого имущества для нужд предприятия;
(б) Существующая в настоящий момент потребительская стоимость - используется для недвижимого имущества, занятого в производстве; и
(в) Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ), при условии, что это недвижимое имущество потенциально прибыльно или рентабельно, - это понятие используется там, где невозможно провести оценку на основе рыночной стоимости. Эти постулаты (основы) детально разработаны и описаны в Европейском стандарте определения стоимости.
Определения
Рыночная стоимость
7.01.13. Предпочтительным определением рыночной стоимости (далее - "определение") является определение, согласованное с Международным комитетом по стандартам определения стоимости:
Рыночная стоимость - это установленная сумма, на которую недвижимое имущество может быть обменено в день определения стоимости между покупателем, желающим приобрести это имущество, и продавцом, готовым продать это имущество, в сделке между не связанными между собой сторонами после соответствующей маркетинговой проработки, и когда обе стороны сделки действуют сознательно, расчетливо и без принуждения.
7.01.14. В данном определении используются другие слова, чем в определении, приведенном в Законе Европейского экономического сообщества, в частности в Статье 49 Директивы Совета Европы по Ежегодным и сводным бухгалтерским отчетам страховых компаний (91/674/EEC). Европейская Группа оценщиков считает, что применение любого определения (о чем будет сказано ниже) приведет к получению одной и той же цифры оценки стоимости. Европейская Группа оценщиков считает, что определение, приведенное выше в разделе 7.01.13 Европейского стандарта определения стоимости (ЕСОС), взятое вместе с детальным комментарием, приведенным в разделе 4.03. ЕСОС, может рассматриваться в качестве расширения текста Директивы.
7.01.15. Для того, чтобы избежать неправильного применения, это "определение" должно читаться вместе с детальным разъяснением, приведенным в разделах с 4.03.6 по 4.03.16. Определение в Статье 49 (2) Директивы Совета Европы, называемое здесь определением ЕС, звучит следующим образом:
Рыночная стоимость означает цену, по которой земля и здания могут быть проданы по частному соглашению между готовым продать продавцом и желающим купить покупателем в сделке между не связанными между собой сторонами в день, когда производится определение стоимости, причем предполагается, что данное имущество публично выставлено на рынок, что условия рынка позволяют надлежащим образом распоряжаться этим имуществом, и что имеется достаточный период времени, в зависимости от природы собственности, необходимый для обсуждения условий продажи.
7.01.16. Определение и комментарий Международного комитета по стандартам определения стоимости имущества (МКСОС) по мнению TEGOVA согласуются с рациональной интерпретацией и расширением определения Статьи 49 (2) ЕС.
7.01.17. Определение Совета Европы, к которому предъявляются некоторые особые требования, связанные с его использованием при составлении бухгалтерских отчетов, нуждается в дополнительных комментариях, и это определение в частности необходимо для оценки стоимости, которая проводится в страховом секторе, как это описано в разделе 7.03 ЕСОС, однако оно может рассматриваться клиентами или их профессиональными советниками как определение, представляющее собой единственное законное определение рыночной стоимости, принятое Европейским экономическим сообществом. Детальный комментарий по этому вопросу включен в раздел 4.03.18. и последующий раздел ЕСОС.
Рыночная стоимость имущества, если его использовать в дальнейшем по тому же назначению, по которому оно используется в настоящее время
7.01.18. Рыночная стоимость имущества, используемого в настоящее время по определенному назначению, определяется как рыночная стоимость, основанная на продолжении его использовании в дальнейшем по тому же назначению, при условии, что данное имущество может быть продано на свободном рынке по его существующему назначению, с учетом допущений, перечисленных ниже, в противном же случае стоимость определяется в соответствии с определением рыночной стоимости МКСОС/TEGOVA, приведенным в разделах 7.01.13 и 4.03. ЕСОС . Эту стоимость (в дальнейшем для краткости она будет называться "Стоимость имущества при существующем использовании") следует различать со Стоимостью действующего предприятия, которая связана с полной стоимостью предприятия, основанной на финансовых характеристиках данного предприятия, и которая включает как материальное имущество, так и нематериальные ценности, репутацию фирмы и иные нематериальные ценности, учитываемые на рынке. Используется также явно подобный термин Стоимость используемого имущества, но этот термин МКСОС определяется как стоимость, которую определенная собственность вносит в предприятие, частью которого она является. Из этого следует, что совокупность всех оценок стоимости собственности, используемой на предприятии, и будет составлять Стоимость действующего предприятия. Для некоторых европейских юрисдикций Стоимость имущества при существующем использовании или Стоимость действующего предприятия противоречат тому, как их рекомендуют толковать оценщикам.
7.01.19. Это определение используется только в связи с представлением информации для финансовой отчетности или подобных целей. В соответствии с Директивой ЕС, национальным законодательством, международными и национальными стандартами бухгалтерской отчетности и существующей практикой часто требуется, чтобы имущество оценивалось по стоимости при приобретении, или по Стоимости в текущих ценах, что близко по значению определению группы TEGOVA Рыночной стоимости имущества при существующем использовании.
7.01.20. Если считается, что какое-то предприятие является действующим, то из этого логически вытекает, что для определения стоимости следует использовать Рыночную стоимость имущества при существующем использовании. Из этого понятия вытекает понятие "стоимость износа", или текущая чистая восстановительная стоимость, то есть можно сказать, что это стоимость, которую заплатит владелец, пришедший на рынок, чтобы приобрести имущество, замещающее выбывающие основные фонды. Там, где можно применить это гипотетическое предположение, оценка стоимости на основе Рыночной стоимости имущества при существующем его использовании может привести к получению вводящих в заблуждение результатов, если их представить в другом контексте. Поэтому важно, чтобы при проведении таких оценок стоимости имущества всегда приводились четкие аннотации, отражающие особые условия применения используемых в этих случаях понятий.
7.01.21. Ниже приведены различные дополнительные допущения.
* Существует явное условие, которое должно удовлетворяться при всех обстоятельствах, и которое заключается в том, что собственность должна использоваться предприятием в будущем только по тому назначению, по которому она используется в настоящем времени.
* Использование собственности должно соответствовать закону планирования, лицензирования и другим нормам.