* Полученная стоимость собственности может быть таковой же или ниже, но ни в коем случае не выше (за исключением случаев, оговоренных ниже), чем стоимость, которая может быть получена при применении принципов наилучшего использования собственности. Примерами исключения могут служить: (а) по юрисдикции некоторых стран личное планирование и подобные понятия могут не допускаться на свободный рынок, но будучи учтенными при определении стоимости имущества, находящегося в использовании по его назначению, они могут привести к тому, что определенная стоимость будет выше, чем Рыночная стоимость; (б) подобным же образом, проблемы, связанные с окружающей средой, могут неблагоприятно влиять на Рыночную стоимость, но только в том случае, если работы по устранению влияния на окружающую среду являются обязательными по закону, они повлияют на действующее предприятие и на рыночную стоимость его имущества при его использовании по назначению; (в) ограничения по аренде не учитываются при определении стоимости имущества, однако они могут неблагоприятно сказаться на неограниченной Рыночной цене; и (г) оценка на основании Восстановительной стоимости недвижимости с поправкой на износ, которая связана со стоимостью восстановления устаревших объектов на действующих предприятиях на земле, может превышать и часто превышает стоимость на свободном рынке.
* Таким образом, игнорируется любая возможная альтернатива, любая желаемая цена, любая цена, которая может быть заплачена за репутацию фирмы, или надежда на возможное увеличение стоимости благодаря особому капиталовложению или благодаря какой-либо финансовой сделке, например, продаже или сдаче в аренду, в результате чего компания может остаться с другим имущественным правом в отличие от того, которое должно оцениваться.
* Однако при определении может быть принята во внимание стоимость, относящаяся к положению производственной компании, когда существует потенциальная возможность расширить или заменить существующее здание для целей предприятия, при условии, что это можно сделать без длительного прерывания работы предприятия.
* Подобным же образом, репутация фирмы, касающаяся ее торговой деятельности, обычно оцениваемая в соответствии с торговым потенциалом фирмы и применимая к деятельности компетентной торговой организации будет учитываться при оценке стоимости действующего предприятия.
* Делается допущение, что любая часть собственности, занятая для целей предприятия и непосредственно предприятием, в день определения стоимости не занята, и таким образом владелец не принимается во внимание. Определение стоимости, проводящееся на основе оценки имущества при его использовании по существующему назначению когда определяется Восстановительная стоимость с поправкой на износ, предполагает, что существующий владелец или арендатор продолжает свою деятельности на данной площади. В юрисдикциях некоторых стран к предприятиям государственного сектора, а также к некоммерческим организациям, не имеющим прибыли, применяются другие правила.
* Та часть недвижимого имущества, которая по контракту или иным образом занята третьим лицом оценивается с учетом этого факта.
* Если недвижимость производственного предприятия является излишком, или может стать излишком в будущем, то в качестве основы для определения стоимости этой собственности следует использовать рыночную стоимость или стоимость при наилучшем ее использовании на полную мощность. Исключение составляет неиспользуемая или изношенная недвижимость, которую невозможно отделить от действующего предприятия. В подобных случаях определение стоимости должно отражать предельную дополнительную стоимость таких излишков для предприятия.
Определение стоимости недвижимости, которая обычно оценивается на основе финансового планирования, должно проводиться на основе Рыночной стоимости имущества, используемого по его назначению. Детальная процедура описана в разделе 5.01. ЕСОС. Те же принципы применимы к обрабатывающему предприятию, машинам и оборудованию, что оговорено в разделе 5.03 ЕСОС, и к исчерпаемым активам по разделу 5.02 ЕСОС.
7.01.22. Описанная в разделе 4.07 ЕСОС процедура определения стоимости недвижимости, известная под названием Восстановительная стоимость с поправкой на износ , которая обычно дает отклонение от стоимости, определенной рынком, может использоваться для определения стоимости для финансовых отчетов в отношении недвижимого имущества, которое редко продается (если вообще может быть продано) на рынке с сохранением его использования с той же целью, с которой оно используется в настоящее время, за исключением случаев когда оно продается вместе со всем предприятием. В Статье 32 Международных стандартов бухгалтерского учета 16 (МСБУ 16) особо оговаривает использование этого метода для оценки обрабатывающих предприятий и оборудования, где нет никаких доказательств их стоимости из-за особой природы этого недвижимого имущества.
7.01.23. Там, где применение методик, основанных на использовании Рыночной стоимости при альтернативном использовании, приведет к иным результатам оценки стоимости, эти оценки должны быть даны в отчете одновременно с оценками, полученными на основе использования Рыночной стоимости при использовании имущества компании по его существующему назначению. Для того, чтобы избежать введения в заблуждение тех, кто будет читать отчет, оценщик должен позаботиться о том, чтобы цифры в отчете были им или ей подтверждены.
Стоимость в текущих ценах
7.01.24. Стоимость в текущих ценах - это бухгалтерское понятие, отраженное в Международном стандарте по бухгалтерскому учету 16 (МСБУ 16) и в дальнейшем определенное в Статье 4 МСБУ 25 как:
. . . . сумма, за которую недвижимое имущество может быть обменено между хорошо осведомленным, желающим купить покупателем и хорошо осведомленным, желающим продать продавцом в результате сделки между сторонами, которые не связаны между собой во избежание столкновения интересов.
7.01.25. Статья 31 и последующая статья МСБУ 16 посвящена переоценке недвижимого имущества и в ней говорится:
Стоимость в текущих ценах земли и зданий это обычно их Рыночная стоимость за их использование по тому же назначению, по которому они используются в настоящее время или в аналогичном деле. Эта стоимость обычно определяется профессиональным квалифицированным оценщиком путем оценки.
(см. ЕСОС 3.02 и ЕСОС 5.04.13.)
7.01.26. Часто происходит путаница, когда термин "Рыночная стоимость", используемый в бухгалтерских отчетах и определенный в МСБУ 25, Статья 4, используется в смысле точечной рыночной цены, получаемой от продажи ценных бумаг на активном фондовом рынке, таких, например, как акции, а не в том смысле, который он имеет при его использовании на рынке недвижимости. В понятие Ценные бумаги не входят понятия Земельная собственность, Установки и Оборудование.
7.01.27. Вышеприведенное определение Стоимости в текущих ценах, хоть и очень сильно напоминает термин Рыночной стоимости имущества при существующем его использовании, вполне может интерпретироваться таким образом, что он с первого взгляда не будет совпадать с определением TEGOVA Рыночной стоимости имущества при существующем его использовании при условиях, отличающихся от тех, которые рассматриваются в определении Рыночной стоимости. Может не существовать условий, позволяющих надлежащим образом распоряжаться имуществом, либо стороны гипотетической сделки по купле-продаже могут делать это под давлением.
7.01.28. Определение термина "Стоимость в текущих ценах", дает возможность более детально и в соответствии с Европейским стандартом определить термин "Рыночная стоимость недвижимости при ее использовании по тому же назначению". Таким образом, получено более точное определение и детальный комментарий, рекомендованный оценщиками и принятый МСОС и группой TEGOVA.
Отрицательная стоимость
7.01.29. Отрицательная стоимость возникает тогда, когда объекты недвижимости, подпадающие под действие физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, касающихся юридических интересов, генерируют реальное или гипотетическое отрицательное движение ликвидности или требуют значительных затрат на их восстановление. Такое имущество становится объектом ответственности или отрицательной стоимости.
7.01.30. Отрицательная стоимость может возникнуть в случае пользования на правах аренды, когда арендная плата, оговоренная по договору аренды, превышает арендную плату, сложившуюся на рынке и (или) когда со стороны арендатора неожиданно вчиняется иск из нарушения договора.
7.01.31. Недвижимость, находящаяся в свободной собственности, также может стать задолженностью, когда обязательные по закону расходы на ее восстановление, или расходы, связанные с обязательствами, предусмотренными законом, или обязательствами по контракту превышают стоимость этого имущества, если бы таких обязательств не существовало.
7.01.32. Если в бухгалтерских отчетах показывается положительная стоимость, то логика и принципы прозрачности требуют, чтобы отрицательная стоимость также была показана в отчете. Представление в отчете величины законных процентов, что является обязательным, при "нулевой" оценке приведет к тому, что отчет не будет правдиво отражать положение компании в целом. Отрицательную стоимость, если таковая существует, следует указывать отдельно, и ее нельзя компенсировать стоимостью других объектов недвижимости.
7.01.33. Там, где существует право настаивать на приобретении или на иной форме репарации со стороны государства в отношении собственности, имеющей отрицательную стоимость, например, в случае загрязненных земель, земли, подвергшейся береговой эрозии, земли, которой нанесен вред в результате какой-либо деятельности, а также в случае с историческими (трофейными) зданиями, это право на возмещение не должно приниматься во внимание при определении стоимости имущества, если только директора данной компании не предполагают воспользоваться этим правом. Если в отчете отражается отрицательная стоимость, директор компании должен обратить внимание на примечания, приведенные в справке об определении стоимости.