Восстановительная стоимость с поправкой на износ
7.01.34. Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ) детально описана в разделе 4.07. ЕСОС и ниже приведено краткое описание этого понятия. Это методика определения стоимости, которая используется для установления стоимости имущества при существующем использовании в случае, когда эта собственность представляет собой особое имущество, которое очень редко может быть продано на рынке (если вообще может быть когда либо продано) самостоятельно, то есть не в составе всего предприятия. Этот метод не считается "рыночным" методом, хотя некоторые аспекты анализа, которые позволяют получить рыночные оценки стоимости имущества, основаны на данных, получаемых при помощи анализа ВСПИ при продаже производственного оборудования. В отсутствии рыночных данных этот метод принимается в качестве замены методов определения стоимости, основанных на рыночном анализе. Поэтому этот метод неудобен для использования в отношении собственности, которая приобретена с целью вложения капитала, либо которая является оставшимися излишками после определения производственных нужд компании.
7.01.35. Примеры собственности, стоимость которой может определяться данным методом, приведены ниже:
* предприятия по переработке нефти и химические заводы, где большинство зданий - это не что иное, как "одежда" для установок, машин и специализированного оборудования;
* электростанции и оборудование доков, где здания и инженерные сооружения самым непосредственным образом связаны с данным производством, и вероятность того, что они могут иметь иную стоимость, чем та, которую за них заплатит новый хозяин всего предприятия, собирающийся использовать эту собственность по прямому назначению; и
* собственность, расположенная в определенных географических районах, и предназначенная для специальных целей, либо имеющая такие размеры, такую конструкцию или такое расположение, что оценщик не сможет или посчитает непрактичным определять стоимость этой собственности при существующем ее использовании, взяв за основу рыночную сделку.
7.01.36. Метод ВСПИ основан на оценке текущей рыночной стоимости земли при ее использовании по определенному назначению плюс полная текущая восстановительная стоимость усовершенствований (или воспроизводства) за минусом поправок на физический износ и все соответствующие формы старения и оптимизации. Поскольку это не рыночная методика, результат, за исключением оговоренных выше (раздел 7.01.34. ЕСОС) случаев, приведенный в отчете должен быть всегда таковым, чтобы предприятие (или государственный орган) имел соответствующую потенциальную рентабельность или долгосрочную жизнеспособность и потенциал в оказании услуг, в сравнении со стоимостью имущества, стоимость которого определялась. В справке по определению стоимости эта оценка должна приводиться отдельной строкой.
7.01.37. Отсюда следует, что оценщик, выполняя свою задачу, должен определять стоимость земли с учетом того, для чего эта земля используется в настоящее время, или определять стоимость умозрительного "заменяющего" участка земли, расположенного в той же местности, и при этом он должен определять полную восстановительную стоимость зданий и иных строений, находящихся на этой земле, из которой следует делать соответствующий вычет, который равняется разнице в стоимости для предприятия, если бы на этой земле были новые сооружения и той стоимости в которой учтен возраст и состояние сооружения, а также экономические, экологические условия и функциональный износ.
7.01.38. Оценка полной восстановительной стоимости требует проведения подробных консультаций с директорами предприятия и другими профессиональными советниками, и при этом следует принимать во внимание следующие моменты:
(а) Считается, что стоимость здания и подсобных сооружений является полной в день определения стоимости. Это не оценка какой-то гипотетической стоимости будущих усовершенствований.
(б) Современное здание (взамен старого), имеющее ту же общую площадь внутренних помещений, может стоить значительно меньше, чем реконструкция существующего здания или группы зданий, благодаря использованию усовершенствованной технологии строительства и использованию современных материалов. Следует принимать стоимость нового здания.
(в) Тот же принцип применим и к величине здания (зданий): если в результате применения современных технологий можно получить ту же производительность и тот же объем услуг, пользуясь меньшим по площади более современным зданием, то последнее (более дешевое) следует принимать за основу оценки.
(г) Исключением из вышеприведенного правила служат здания, которые должны быть сохранены в их первоначальном виде, или которые находятся в списке исторических или архитектурных ценностей. В этих случаях восстановительная стоимость будет относиться к требованиям закона по поддержанию в существующем состоянии всего сооружения или его части.
(д) При определении полной восстановительной стоимости следует принимать во внимание все расходы, которые необходимы для того, чтобы получить полностью действующее гипотетическое предприятие, включая все работы по оборудованию площадки, работы по созданию инфраструктуры, включая создание дренажной системы, сооружение насосной станции, трубопроводов для сточных вод и канализационной системы, а также все дополнительные работы по озеленению, которые необходимо проводить по закону при строительстве новых сооружений для предприятия.
(е) В дополнительные расходы должны быть включены гонорары профессиональным советникам и другие расходы, которые обычно возникают в связи с оценкой, а также все расходы, которые связаны с получением необходимых разрешений, лицензий или оценок влияния на условия окружающей среды и иных оценок, которые предусмотрены законом или иными нормативными актами.
(ж) Наличие региональных дотаций на развитие, которые могут интерпретироваться по разному в соответствии с конвенцией по бухгалтерскому учету, оценщик должен игнорировать. В определении стоимости четко должно быть выражено, что было принято во внимание, и что было исключено.
7.01.39. В отношении стоимости земли могут быть расхождения между стоимостью земли при ее существующем использовании и стоимостью неосвоенной земли или площади, представляющей собой зеленое поле. Многие виды земельной собственности, которые должны оцениваться методом ВСПИ, включают в себя большие земельные пространства, простирающиеся на многие сотни гектаров, такие, например, как предприятия по переработке нефти или химические производства. Если такой участок земли был выставлен на продажу на свободном рынке, цена должна быть снижена, чтобы она отражала довольно большой промежуток времени, необходимый для освоения этого пространства. Это не касается участка земли, который полностью освоен. Оценщик в подобном случае должен очень тщательно учитывать степень освоения земельного участка до его полного освоения, и это должно найти свое отражение в полученном результате оценки.
7.01.40. Там, где нет убедительных доказательств степени освоения, более подходящим будет метод определения стоимости по гипотетическому земельному участку, расположенному в той же местности, и имеющему характеристики, соответствующие существующему использованию современные сооружения, способные заменить существующие. Поэтому может быть полезным оценивать меньший по площади участок, чем тот, который существует, если принятое допущение подтверждается принятыми технологическими требованиями и требованиями производства. И наоборот, земельный участок, в его современном использовании, может оказаться недостаточным для полной реализации всего потенциала производства на этой земле, и в этом случае при определении стоимости следует учитывать этот аспект износа сооружений, находящихся на нем.
7.01.41. Далее можно рассматривать вопрос о том, как можно обойтись с землей, чтобы получить ее излишек при удовлетворении предположительных потребностей производства. Хотя такой гипотетический излишек не имеет отношения к оценке земельного участка при его современном использовании методом ВСПИ, оценщик должен обратить внимание директоров на эту возможность.
7.01.42. После оценки земли и сооружений таким образом оценщик должен строить свое суждение на основе интенсивных переговоров с руководством предприятия, касающихся качественных характеристик этого имущества и эффективного его использования в будущем, принимая во внимание все аспекты экономического, экологического и функционального или стратегического устаревания.
7.01.43. Поэтому следует делать вычет из полной восстановительной стоимости для того, чтобы можно было учитывать нижеперечисленные факторы и все иные подходящие элементы для успешного продления экономического использования этого имущества:
(I) экономическое устаревание - возраст, состояние (или степень физического износа), дегенерация или атрофия, происходящие с течением времени и в результате предыдущего использования, и вероятная величина будущих затрат при использовании, а также ответственность за поддержание в рабочем состоянии по сравнению с современным сооружением, которое могло бы быть построено взамен старого;
(II) функциональное устаревание - пригодность для текущего использования и перспективы продолжения использования, или использования в каких-то иных целях на том же самом предприятии. Например, Здание, построенное или приспособленное для использования с какой-то определенной целью, включая определенные промышленные процессы, может иметь более долгий срок службы, чем тот, который заложен в него при его современном использовании;