Раскрытие информации
7.01.59. Оценки стоимости, проводимые для финансовых отчетов должны представляться в ясной форме и содержать минимум информации. Более детально справка по определению стоимости описана в разделе 9 ЕСОС. Минимальные требования к справке кратко изложены ниже:
(а) поручение, дата и цель проведения определения стоимости;
(б) основа определения стоимости, включая тип используемой стоимости и определение понятия используемой стоимости;
(в) владение основными фондами и классификация оцениваемых основных фондов;
(г) определение имущества и его расположения, дата и охват проверок;
(д) нормативные рамки;
(е) любые особые допущения и ограничивающие условия:
(ж) установки, машины и оборудование;
(з) заявление о соответствии Европейским стандартам определения стоимости (ЕСОС);
(и) используемые методы определения стоимости;
(к) другие вопросы, относящиеся к данному определению стоимости.
Методология
7.01.60. По условиям Директивы ЕЭС(91/647/EEC), метод определения стоимости каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного сооружения должен соответствовать методам, которые являются всеобще признанными или которые признаны Контрольным органом по страхованию, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/EEC) в примечаниях к финансовым отчетам должно приводиться распределение по финансовым годам определения стоимости. В периоды между отчетами методы определения обычно не меняются.
7.01.61. Поскольку со временем методология определения может изменяться, отражая лучшие достижения в области определения стоимости имущества, согласующиеся с поведением рынка недвижимости, а также со структурой компаний и рынка капиталов, для определения стоимости объектов недвижимости страховых компаний и других, подобных им компаний, где такое имущество представляет собой инвестиционный товар или такой финансовый инструмент, как обеспечение, рекомендуется, чтобы методы оценки основывались на наиболее подходящих рыночных методиках. Они могут включать капитализацию доходов, будущие поступления наличными, приведенные к оценке настоящего времени, и (или) сравнение стоимости основного капитала и расчетной арендной платы. В таких случаях обычно не рекомендуется проводить определение стоимости на основе восстановительной стоимости с поправкой на износ , которая больше подходит для определения стоимости объектов недвижимости предприятий, относящихся к другим категориям.
Особая собственность
7.01.62. Эти же принципы пригодны и для особых видов собственности, таких, например, как собственность, определение стоимости которой проводится на основе финансового прогнозирования, исчерпаемые фонды, включая минеральные ресурсы, установки, машины и оборудование, а также собственность государственного сектора, что оговорено в разделе 5.04 ЕСОС. Детальное рассмотрение методик и особых вопросов, относящихся к каждому классу имущества, приведено в отдельных разделах параграфа 5 ЕСОС.
7.02. Ссуда под залог / обеспечение с помощью закладной
Европейский стандарт определения стоимости:
При рассмотрении вопросов определения стоимости залога, когда ссуда дается под залог собственности, оценщик несет большую фидуциарную ответственность, и он должен учитывать цель оценки имущества, должен объективно оценить риск, сопряженный с оговариваемыми условиями оплаты предлагаемой ссуды, кроме того, представляемые в отчете данные по определению стоимости, состояния рынка и движению наличности должны быть прозрачны.
7.02.1. Важность того, чтобы определение стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, во всех странах - членах Европейского экономического сообщества проводилось по одним правилам, подтверждается увеличением финансовых потоков между этими странами, развитием рынка обеспечения ссуд с помощью закладных. Признание этого факта Европейским парламентом и Советом Европы отражено в предложенной Директиве ЕС, которая изменяет Директиву о коэффициенте платежеспособности от декабря 1989 года (89/647/EEC) в части ссуд под залог недвижимости. Что касается последней, которая допускает во всех странах Европейского союза 50% взвешивание для некоторых ссуд, обеспеченных товарной продукцией, то правительства стран-членов союза должны до 31 декабря 1997 года привести в действие законы, правила и административные нормы, необходимые для того, чтобы применялись точные критерии оценки, соответствующие требованиям этой Директивы. Эти нормы также должны быть представлены в Европейскую комиссию. Одним из результатов применения оценки риска только к половине сделок по обеспеченным ссудам должно быть повышенное внимание к качеству стандартов, используемых в отчетах по оценке стоимости. TEGOVA в настоящее время проводит консультации с Европейской федерацией по ипотеке, и есть надежда на то, что в скором времени будет опубликован документ по согласованной основе определения стоимости, принятый Индустрией предоставления ссуд, обеспеченных залогом и Европейской организацией оценщиков стоимости собственности. Существующее законодательство в этой области ограничивает возможности сторон использовать один и тот же метод оценки, который применялся бы по всей Европе. Настоящий Стандарт опубликован как точка зрения TEGOVA в отношении наилучших методов определения стоимости собственности при предоставлении ссуд под залог товарной продукции.
7.02.2. В настоящее время в странах, членах Европейского экономического сообщества существуют совершенно различные подходы к точным критериям оценки при определении стоимости имущества, и в разделе 10 ЕСОС приводятся ссылки на некоторые самые сильные отклонения от Европейских стандартов определения стоимости (ЕСОС). Основная дискуссия касается принятия методики определения стоимости по рынку реального товара или в соответствии с благоразумной банковской концепцией выдержанной долгосрочной стоимости. Наша Группа считает, что приемлемой основой для оценки может служить только Рыночная стоимость, которую можно проверить, и что только сам кредитор может принять решение применять благоразумную банковскую политику к своей ссуде, чтобы определить норму покрытия. Думается, что со стороны агентств по оценке кредитоспособности, связанных с международным рынком предоставления ссуд, обеспечиваемых с помощью закладных, и необеспеченных долгосрочных долгов, будет предпринято давление, чтобы были приняты критерии точной оценки, основанные на текущих рыночных ценах, которые легко можно проверить. Принятие такого подхода также согласуется также с международными стандартами, сослаться можно на Стандарт 4 МСОС. Понятие долгосрочной стоимости может, однако, использоваться в качестве специального типа определения стоимости какой-либо ценности, то есть это понятие может служить одним из орудий, используемых оценщиком и кредитором, которое может использоваться в контексте программ долгосрочных кредитов. Этот критерий имел практическое применение на устойчивых рынках некоторых стран Европейского экономического сообщества. Что же касается определения будущей стоимости , этот критерий должен использоваться только вместе с критерием определения стоимости по текущей рыночной стоимости.
7.02.3. Управление портфелем кредитов, и роль оценщика в команде, занимающейся разработкой методов управления при допущении риска, анализом циклов деловой активности и собственности и определением качества работы, требует дальнейшей проработки в соответствии со все увеличивающейся сложностью и сближением собственности как класса инвестиций на глобальном рынке капитала.
7.02.4. Этот стандарт будет применяться при определении стоимости, которые проводятся до предоставления и при рассмотрении новых ссуд, при выдаче новой ссуды взамен старой и при дополнительных выплатах, а также в иных аналогичных случаях, когда кредитор решает вопрос, в случае невыполнения получателем ссуды его обязательств по ней, договариваться ли с ним или принимать адекватные меры, и (или) когда формулируются правовое предписание об отчуждении имущества.
7.02.5. Оценщик, дающий свои советы по вопросам, связанным с предоставлением ссуд под залог собственности, имеет особые фидуциарные обязательства, и он не должен браться за такую работу до тех пор, пока, как минимум, он или она не будет соответствовать требованиям, касающимся образования и опыта работы, которые выдвинуты в разделе 3 ЕСОС - "Оценщик имущества". В частности, оценщик должен иметь опыт работы с подобной собственностью и с рисками в подобной области экономики. Обычно кредитор сам должен оценивать риск, который может быть связан с финансовым положением получателя ссуды, либо с географическим положением, положением в данной отрасли экономики и т. п. Однако у оценщика могут спросить его мнение по этому вопросу, так как он является знатоком рынка.
7.02.6. Коммерческая и личная независимость оценщика, которая декларирована в разделе 3 ЕСОС, очень важна. Эта независимость устанавливается и определяется в законах некоторых стран. Оценщик может быть либо сторонним, либо он может работать у кредитора. Из этого следует, что если оценщик является внешним оценщиком, то поручение о проведении оценки и информацию он получает только от кредитора, а не от заемщика или посредника по получению ссуды. Таким образом, отчет всегда направляется кредитору, который, однако, может предоставить копию этого отчета другой стороне. Прямая заинтересованность или участие в финансировании, планировании, брокерском обслуживании или управлении собственностью, которая оценивается, являются абсолютным препятствием к тому, чтобы оценщик взялся за это дело. Оценщику следует сообщать о любых конфликтах интересов, как действительно имевших место, так и предположительных, и в отчете по определению стоимости он также должен сообщить об этом, за исключением случаев, когда клиент будет все-таки согласен продолжать это дело, посчитав, что такой конфликт не затрагивает сути дела.