7.02.7. Могут понадобиться специальные знания и соответствующий уровень компетентности (например, знание других методов оценки), требуемый в соответствии с пунктом 3.02. ЕСОС, прежде, чем оценщик сможет полностью ознакомиться с делом. Это, в частности, может касаться земельных участков или зданий, подверженных воздействию вредных веществ, когда кроме того, что это обстоятельство должно повлиять на стоимость такой собственности, оценщик должен учесть, что в случае, если кредитор станет владельцем этой собственности, от него при определенных обстоятельствах могут потребовать проведения работ по устранению этих загрязняющих веществ. Оценщик должен сообщить своему клиенту о своих пробелах в знаниях или о недостаточном опыте в определенных областях, и, если по согласованию с клиентом будет решено обратиться за дополнительной помощью к необходимым специалистам, поручение на проведение такой работы и информация должны быть выданы самим клиентом. Рекомендации должны быть выражены четко и ясно, они могут быть изложены в самом отчете по определению стоимости или в приложении к нему.
7.02.8. Поскольку работа оценщика часто может подлежать судебному разбирательству, для него важно, если он является внешним экспертом, позаботиться о соответствующем страховании. При коммерческом определении стоимости наша Группа рекомендует страховое покрытие этой услуги, пропорциональное величине предлагаемой ссуды, или как минимум 1 000 000 ЭКЮ на один иск. Во многих случаях необходима гораздо большая сумма страхования.
7.02.9. Оценщик всегда должен учитывать продолжительность и условия предлагаемого кредита с точки зрения банковского риска, а также способность или потенциал заемщика в создании движения наличности и накоплении процентов на капитал, чтобы он мог выполнить свои обязательства, включая выплату ссудного процента, а также он должен учитывать затраты при продаже и все другие расходы, включенные в документацию по ссуде. Иными словами, отчет кроме оценки стоимости собственности должен давать качественную оценку этой собственности, то есть подходит ли она в качестве залога. Мы рекомендуем оценщику работать в тесном контакте с кредитором и другими профессиональными советниками для того, чтобы все требования клиента были удовлетворены. Например, от заемщика могут потребовать в соответствии с благоразумными банковскими правилами , чтобы он избегал спекулятивных элементов в отражении "нормальных" рыночных условий, и чтобы он принял в расчет будущую реализуемость собственности, предлагаемой в качестве залога.
7.02.10. Рекомендуемый строгий критерий оценки основан на Рыночной стоимости, определение которой приведено ниже:
Рыночная стоимость - это установленная сумма, на которую недвижимое имущество может быть обменено в день определения стоимости между покупателем, желающим приобрести это имущество, и продавцом, готовым продать это имущество, в сделке между не связанными между собой сторонами после соответствующей маркетинговой проработки, и когда обе стороны сделки действуют сознательно, расчетливо и без принуждения.
Более детальный комментарий приведен в разделе 4.03. ЕСОС. Важно, там, где это необходимо, чтобы оценщик обращал особое внимание на затраты при продаже, которые уменьшают чистую стоимость залога для кредитора. В процессе оценки риска мы также рекомендуем провести оценку стоимости залога при его вынужденной продаже, оценку его стоимости, если оно будет предлагаться к продаже для использования по другому назначению, сделать прогноз стоимости залога в будущем, учитывая реальные допущения, с соответствующей оговоркой ограниченной ответственности оценщика (в отношении вышесказанного см. разделы 8.04, 8.06 и 4.05 ЕСОС). Комментарий по стоимости вынужденной продажи содержится также в разделе 7.02.22 ЕСОС.
7.02.11. Мы рекомендуем оценщику, который собирается заняться определением стоимости имущества, выдачей рекомендаций кредиторам и сторонам, участвующим в иных финансовых процессах, предварительно детально установить условия его найма, включая определение принимаемых допущений при оценке стоимости, его ответственность и гонорар. Различные категории земельных участков и собственности, под залог которых выдается ссуда, требуют различного подхода к определению их стоимости, и поэтому могут составляться различные меморандумы об ознакомлении с этой землей или иной собственностью, а также о содержании окончательного отчета и рекомендаций оценщика. Существует пять различных категорий:
* Инвестиционная собственность
* Собственность, занятая самим владельцем
* Строящиеся объекты
* Собственность, обычно оцениваемая на основе финансового прогнозирования
* Исчерпаемые фонды - минеральные ресурсы и т. п.
Особые виды собственности обычно не предлагаются в качестве подходящего обеспечения ссуды, кроме случаев, когда она оценивается по стоимости при ее использовании по иному назначению.
7.02.12. Если использовать предложенную в разделе 11.04 ЕСОС модель "Условий найма" перед деловой встречей, можно быть уверенным, что все важные моменты, которые необходимо учесть при приеме на эту работу, учтены, или в случае, когда предлагаемая модель по каким-либо причинам не подходит, она может служить aidememoire, либо основой для обсуждения и составления письменного контракта. Если уже после приема на работу возникнут какие-либо проблемы, их также следует фиксировать в письменном виде для того, чтобы избежать неправильного толкования и последующих споров.
7.02.13. Ниже приведены вопросы, предлагаемые к обсуждению, которые, в зависимости от конкретных обстоятельств, могут отличаться от главного ядра соглашения между клиентом и оценщиком, касающегося условий приглашения:
(а) цель, или, если это необходимо, цели определения стоимости или оценки;
(б) дата, к которой стоимость собственности должна быть определена, и эта дата должна быть той же, или более ранней датой, чем дата окончательного отчета о проведении формальной оценки стоимости;
(в) Предмет оценки (оценок) и согласованные источники информации, касающейся условий владения, текущий и будущий доход от ренты, план использования земли, статус зонирования, стоимость постройки зданий, данные бухгалтерского учета, необходимость ремонта, и иные технические и экономические аспекты собственности, а также степень доверия, которым может располагать оценщик;
(г) основа или основы, используемые для определения стоимости;
(д) условия предлагаемой ссуды;
(е) обслуживание установок и машин, а также аналогичного технического оборудования, используемого на данном производстве, приобретено ли оно с оплатой в рассрочку, по финансовому лизингу или им владеют на началах доверительной собственности;
(ж) оценщик должен давать предварительное согласие на содержание и контекст, в котором появляется открытая публикация, касающаяся ссуд под залог и необеспеченных долговых обязательств, чтобы он мог убедиться, что его оценка не может никого ввести в заблуждение;
(з) оценщик сохраняет конфиденциальность в пользу своего клиента и (или) клиента банка;
(и) границы юридической ответственности оценщика перед синдикатом или членами клуба и не связанными с ними третьими лицами;
(к) следует сделать заявление в отношении того, будет ли отчет об определении стоимости выполняться на основе допущения, что не существует никакого загрязнения, или необходимо провести оценку экологической обстановки, или провести технический осмотр. Далее, следует согласовать в какой степени оценщик может принимать во внимание материалы, предоставляемые клиентом или другими профессиональными советниками, или может ли он делать запросы, касающиеся этих материалов или касающиеся возможного существования особых сейсмических или климатических условий, либо каких-либо вредных веществ. Предварительный визуальный осмотр и неглубокий анализ, проведенный оценщиком после первоначальной проверки, может стать предпосылкой к назначению специалиста-консультанта, который может установить степень ответственности и стоимость ремонтных работ;
(л) размер и согласованные рамки финансовой ответственности перед клиентом (если это вообще будет оговариваться) за определение стоимости и рекомендации, взаимно согласованные процедуры разрешения споров и отношение сторон к страхованию профессиональной деятельности.
(м) основа, величина и время выплаты вознаграждения, включая возмещение понесенных затрат и расходов, если оценщик привлекается к этой работе со стороны.
7.02.14. В дополнение к вышеперечисленному существуют различные обстоятельства, когда оценщик должен позаботиться о том, чтобы взаимные договоренности были оформлены в письменном виде либо до подписания договора, либо в процессе выполнения договора, если возникнут какие-либо вопросы, требующие согласования.
7.02.15. Каждый вид инвестиционной собственности, приносящей доход, оценивается отдельно, но в случае наличия портфеля ценных бумаг, проводится дополнительная оценка текущей стоимости этой собственности с точки зрения ее продажи как части портфеля ценных бумаг для того, чтобы отразить возможную рыночную скидку или приплату к номинальной стоимости. Различие между этими двумя стоимостями должны быть четко разъяснены.
7.02.16. Что касается определения стоимости собственности, занятой самим владельцем, ее следует оценивать на основе ее рыночной стоимости, как если бы она была не занятой готовой к продаже как свободная собственность. Главное условие - это определение той стоимости, которую эта собственность будет иметь при наилучшем использовании, включая стоимость при возможном использовании по иному назначению и стоимость при перепланировке.