7.02.17. Если рекомендации должны даваться в отношении участка земли, предназначенного для строительства и земли и зданий, когда ведутся подготовительные работы, определение стоимости будет зависеть от того, предоставит ли кредитор ссуду только после того, как будет получено разрешение на застройку и (или) собирается ли он финансировать строительство. В последнем случае необходимо определить стоимость строительства, как если бы оно уже было завершено. В подобном случае кредитору может потребоваться оценка квалифицированного специалиста. Полученные цифры должны быть предоставлены оценщику для того, чтобы он мог использовать их в своей оценке.
7.02.18. Строящиеся объекты представляют множество проблем для оценщиков, и оценки всегда должны включать анализ чувствительности. Кредитору следует объяснить в рамках выработки рекомендаций по оценке риска, что строящиеся объекты чувствительны к изменениям в предположениях, берущихся за основу в оценке их стоимости, то есть к изменениям в арендной плате, распределении по срокам работ, доходах и расходах. Рекомендуется, чтобы методы определения стоимости были понятны клиенту, и чтобы оценки дисконтированного движения наличности, ДДН, оценка остаточной стоимости и (или) оценка при помощи сравнения с аналогичными объектами сопровождались соответствующими пояснительными записками.
7.02.19. Собственность, стоимость которой обычно определяется на основе ее продажного потенциала, например, отелей, общественных зданий, частных клиник и большинства сооружений, предназначенных для отдыха, обычно оценивается на основе тщательного анализа уровня доходности, который может быть подтвержден данными бухгалтерского отчета. Здесь исключается денежная оценка предполагаемого будущего превышения прибыльности, которая выводится из анализа деятельности владельца, имеющего среднюю квалификацию управляющего. При оценке стоимости такого рода собственности кредитору следует указать на то, что стоимость работающего предприятия такого типа может сильно отличаться от его стоимости, если:
* предприятие закрыто
* оборудование вывезено
* лицензии/сертификаты, соглашения о специальных привилегиях или какие-либо разрешения не действуют, или есть опасность того, что они будут аннулированы;
* собственность варварски разрушена; или
* существуют иные обстоятельства, которые могут повлиять на будущую работу этого предприятия.
7.02.20. Оценщик должен информировать клиента о возможных в будущем отклонениях в статусе данной собственности, выступающей в качестве обеспечения, об уязвимости владельца с точки зрения изменений, происходящих в моде и (или) культуре, которые могут оказать влияние на прибыльность предприятий такого рода. В некоторых случаях может подойти оценка на основе стоимости такого предприятия, если его использовать по иному назначению, или на основе стоимости при вынужденной продаже. Когда такие предприятия строятся или реконструируются при помощи банковского финансирования, следует оценивать время, необходимое для получения всех необходимых разрешений и лицензий, и время, необходимое для развития устойчивого бизнеса, а также коммерческий риск, кроме того кредитор должен быть информирован о динамике в этой отрасли.
7.02.21. Особые проблемы возникают при оценке исчерпаемых ресурсов. В результате этого минеральные ресурсы и иные исчерпаемые виды собственности (см. раздел 5.02. ЕСОС) не пользуются успехом у кредиторов в качестве обеспечения ссуды. Если ссуда предоставляется под залог такого имущества, следует особое внимание обращать на срок и профиль ссуды, включая даты выплаты процентов по ней и дату погашения основной суммы в их связи с объемом этих исчерпаемых ресурсов и программой их добычи и (или) использовании в производстве.
7.02.22. Иногда необходимо определять стоимость при вынужденной продаже, или остаточная стоимость собственности, предлагаемой в качестве обеспечения ссуды. Понятие стоимости вынужденной продажи идентично понятию Рыночной стоимости , с поправкой на то, что время на маркетинг очень ограничено, и недостаточно времени для представления этой собственности на рынке, ее рекламы, по сравнению со свободной продажей, когда есть время для продвижения товара на рынок, позволяющее получить за него наилучшую цену. Продавец в случае вынужденной продажи может находиться под давлением или принуждением.
7.03. Инвестиции - страховые компании, общие инвестиционные траст-фонды и пенсионные фонды
Европейский стандарт определения стоимости:
Только методики определения стоимости, основанные на использовании Рыночной стоимости, определенной ранее, должны применяться для оценки стоимости там, где в качестве заклада предлагаются текущие и будущие проценты держателей страховых полисов и инвесторов в проекты, полностью или частично основанные на имуществе, представляющем собой объекты недвижимости, которое на рынке долгосрочного ссудного капитала функционирует в качестве инвестиций.
7.03.1. В большинстве случаев, когда существуют государственные интересы и (или) интересы акционеров, основой для оценки стоимости служит Рыночная стоимость. В данном случае оценки на основе Рыночной стоимости имущества при его использовании по тому же назначению, что и ранее, и на основе ВСПИ не совместимы с целью определения стоимости. Вся собственность (объекты недвижимости), которой владеют инвестиционные предприятия, используемая ли для собственных нужд, или предназначенная для инвестиций, должна рассматриваться как инвестиционная собственность. В первом случае эти объекты должны считаться не занятыми. В этом случае рекомендуется определение, принятое группой TEGOVA и МСОС:
Рыночная стоимость - это установленная сумма, на которую недвижимое имущество может быть обменено в день определения стоимости между покупателем, желающим приобрести это имущество, и продавцом, готовым продать это имущество, в сделке между не связанными между собой сторонами после соответствующей маркетинговой проработки, и когда обе стороны сделки действуют сознательно, расчетливо и без принуждения.
Дальнейший детальный комментарий содержится в разделе 4.03. ЕСОС. Группа считает, что определение TEGOVA-МСОС и определение Европейского экономического сообщества, приведенное в разделе 7.03. ЕСОС, являются синонимами. Оценщики в зависимости от местной практики могут принимать любое их этих определений. Какое бы определение ни было принято, оценщики должны понимать, что результаты использования любого из этих определений должны быть одинаковыми, и они должны соответствовать международным требованиям, предъявляемым к отчетам по определению стоимости.
7.03.2. Оценщик может дополнительно провести работу по определению стоимости для внутренних целей, связанных с потенциальными результатами деятельности ( основанной на параметрах, полученных в результате исследований) фонда, структуры или корпоративного инвестора, там, где более подходит вычисление стоимости различных зданий. Оценщику рекомендуется проводить обсуждения с директорами, лицами, распоряжающимися имуществом на началах доверительной собственности или управляющими фондами для того, чтобы установить природу стоимости необходимой работы, и чтобы получить информацию о политике фонда и его правилах.
7.03.3. Этот сектор и этот класс имущества подпадает под действие различных нормативных актов в странах с различными законами. Кроме того, Директива Совета Европы по ежегодным и сводным бухгалтерским отчетам страховых компаний (94/647/EEC) имеет к этому самое прямое отношение. Группа TEGOVA в марте 1996 года опубликовала официальное "Руководство по определению стоимости имущества страховых компаний для бухгалтерских отчетов". В данном ЕСОС частично воспроизводится содержание этого руководства.
7.03.4. В данном ЕСОС внутренние, внешние и независимые оценщики рассматриваются одинаково, хотя, как будет оговорено ниже, могут существовать определенные особые требования, которые необходимо соблюдать.
7.03.5. Фонд может иметь инвестиции в компании, трасты или другие предприятия, которые в свою очередь могут иметь собственность. Если оценщику дается задание оценить эту собственность, он должен оценивать ее отдельно и представлять отдельный отчет данному предприятию.
Директива ЕЭС по ежегодному и сводному бухгалтерскому отчету страховых компаний
7.03.6. Директива для страховых компаний играет большую роль при определении стоимости всей собственности, которая используется с целью инвестиций.
7.03.7. Существует реальная опасность того, что определение Рыночной стоимости, данное в Разделе 49 (2) этой Директивы Совета Европы, будет по разному применяться в разных странах-членах Совета Европы, что может приводить к спорам и судебным разбирательствам, а также не будет соответствовать международной практике. Первое явно не согласуется с концепцией и принципами Директивы, и объявленной ЕЭС и Единым европейским рынком политикой, а последнее не согласуется с глобальной природой страховой индустрии и согласованными рамками Всемирной торговой организации (ВТО). Без авторитетного руководства интерпретация стоимости в различных странах может быть различной и может сильно отличаться от международных стандартов.
7.03.8. Преамбула Директивы Совета Европы подчеркивает важность совместимости:
* Как таковая координация крайне необходима, поскольку страховые компании действуют через границы; для кредиторов, должников, членов фондов, держателей страховых полисов и их советников и для общественности более полная совместимость ежегодных и сводных бухгалтерских отчетов таких компаний играет огромную роль; в интересах большей совместимости также необходимо, чтобы было четко определено содержание различных статей балансовых отчетов;