* Совместимость чисел, приводимых в балансовых отчетах и отчетах о прибылях и убытках также в основном зависит от того, какая стоимость активов и обязательств приведена в балансе; необходимо давать верное представление о финансовом положении страховой компании и текущей стоимости инвестиций, а также об их стоимости, основанной на принципе стоимости покупки или стоимости производства.
7.03.9. В Директиве Совета Европы есть отступление от требований, выражающееся в том, что в странах, где в бухгалтерских отчетах используются цены приобретения собственности, эта Директива должно быть введена в действие не позднее 1 января 1999 года.
Определение Рыночной стоимости, принятое Европейским экономическим сообществом
7.03.10. Определение Рыночной стоимости в Статье 49 (") Директивы Совета Европы, которое здесь называется определением Европейского экономического сообщества, звучит следующим образом:
Рыночная стоимость означает такую цену, по которой земля и здания могут быть проданы в день определения стоимости по личному соглашению между готовым продать продавцом и покупателем, не связанным с продавцом, причем подразумевается, что собственность была выставлена на продажу на свободном рынке, и что условия рынка позволяют проводить реализацию надлежащим образом, и что имелось необходимое время для переговоров по сделке, которое зависит от природы собственности.
7.03.11. Когда это определение используется при проведении определения стоимости по ЕСОС рекомендуется понимать слова Статьи 49 (2) следующим образом:
* ". . . такую цену, по которой земля и здания могут быть проданы . . по личному соглашению" следует толковать как денежную сумму, за которую земля и здания должны продаваться на свободном рынке. Использование слов "по личному соглашению" исключает, прежде всего, продажу с аукциона, так как в этом случае могут быть более низкая цена, чем цена при продаже, осуществляемой готовым продать продавцом и покупателем, не контактирующим с продавцом во избежание столкновения интересов, и эти слова подчеркивают, что это реалистическая оценка на дату определения стоимости. Статья 49 (5) относится к ситуации, когда земля и здания были проданы или должны быть проданы за короткое время. В этом случае после того, как оценщик представил свое мнение о рыночной стоимости собственности, должно быть проведено отдельное уточнение на скидку к действительной или рассчитанной цене реализации.
* особое упоминание ".... готовым продать продавцом и покупателем, не контактирующим с продавцом во избежание столкновения интересов ..." усиливает превалирование экономической реальности, выраженной через сделки на свободном рынке, когда складывается наилучшая цена, удовлетворяющая продавца и наиболее подходящая цена для покупателя. Готовый продать продавец - это и не человек, который желает продать во что бы то ни стало, и не человек, который вынужден продать собственность за любую цену, это также не человек, который готов держаться за цену, которая в данный момент на рынке считается неумеренной. Использование термина "покупатель, не контактирующий с продавцом во избежание столкновения интересов" дополнительно исключает торги, когда специально подготовленный покупатель может предложить более высокую цену, чем другие покупатели благодаря исключительным обстоятельствам (например, покупателем может быть филиал продающей компании, или это может быть материнская компания, либо это могут быть владелец недвижимости и арендатор, или это может быть владелец соседнего участка земли).
* " ..... на дату определения стоимости ...." касается специфической природы оценки стоимости, когда предполагается, что условия сделки оговорены и сделка совершена в день определения стоимости. Условия рынка могут измениться и в другой день рыночная стоимость может быть совершенно иной. Это определение предполагает одновременный обмен по заключению соглашения о продаже без какой-либо подгонки цены к изменившимся обстоятельствам.
* "..... причем подразумевается, что собственность была выставлена на продажу на свободном рынке ..." означает, что эта собственность выставляется надлежащим образом для того, чтобы она была продана по наилучшей цене, которая складывается в соответствии с определением рыночной стоимости. Длительность времени, когда собственность выставлена на продажу, зависит от обстоятельств, но этого времени должно быть достаточно для того, чтобы появилось некоторое количество потенциальных покупателей и создающих собственно рынок. Выставление на рынке происходит до даты определения стоимости.
* "..... что условия рынка позволяют проводить реализацию надлежащим образом, и что имелось необходимое время для переговоров по сделке, которое зависит от природы собственности .... "
Это предполагает, что участники рынка стали заинтересованными потенциальными покупателями благодаря вышесказанному выставлению на рынке, и не был создан некий гипотетический/нереальный или фальшивый рынок, а также предполагается, что это определение имеет в виду продажу, произведенную таким образом, как это принято в условиях рынка, а не в случае вынужденной продажи. Обычный период маркетинговой проработки зависит от условий рынка для типа и класса собственности, земли и зданий.
Категории недвижимого имущества
7.03.12. Недвижимая собственность фонда можно разделить на четыре категории:
(а) собственность, которая держится в качестве помещения капитала и которая приносит прибыль и (или) доход от прироста капитала;
(б) собственность в процессе строительства;
(в) собственность, приобретенная для строительства или перестройки
(г) собственность для собственного использования - занятая владельцем.
7.03.13. Собственность, которая держится в качестве помещения капитала, обычно включает здания, на которых строительные работы уже завершены, и которые предназначены для сдачи в аренду с целью получения дохода от ренты, причем сдача в аренду осуществляется третьим лицам, не контактирующим с арендодателем во избежание столкновения интересов.
7.03.14. Собственность в процессе строительства или ремонта включает приобретенные пустующие здания с намерением в скором времени сдать его в аренду третьим лицам, независимо от того, необходимо ли проведение работ по ремонту или реконструкции здания. Кроме зданий, где уже ведутся строительные работы, в эту категорию следует включать здания, ремонтные работы которого начнутся вскорости, так как уже получены необходимые разрешения, уже пройдены соответствующие согласования и подписано соглашение на производство строительных работ.
7.03.15. Собственность, приобретенная для строительства или перестройки включает здания, приобретенные для перестройки в будущем, с необходимостью или без необходимости приобретения дополнительной собственности, и которые не являются частью собственности, принадлежащей к остальным трем категориям.
7.03.16. Собственность для собственного использования, то есть здания занятые владельцем, включает любые здания, которые сдаются в аренду внутри самой компании или передаются дочерней компании фонда на основе лицензионного соглашения. При определении стоимости таких зданий лицензионные соглашения в расчет не принимаются. Здания, только частично занятые владельцем, включаются в эту категорию, если компания занимает третью часть здания по его стоимости.
Практика составления отчетов
7.03.17. Рыночная стоимость всегда является подходящей основой для оценки. Собственность, приобретенная с целью вложения капитала, должна оцениваться на основе Рыночной стоимости, принимая во внимание заключенные договоры аренды, условия которых должны быть представлены оценщику клиентом или его представителем. В некоторых юрисдикциях в качестве исключения разрешается оценивать собственность, используемую самим владельцем по Рыночной цене, которую собственность будет иметь, если ее использовать по тому назначению, по которому она используется в настоящее время, включая допущение существования гипотетической аренды фондом. В таких случаях необходимо также проводить оценку и отражать в отчете стоимость собственности при ее использовании по другому назначению, дающему получить наивысшую цену.
7.03.18. Собственность, предназначенная для строительства или перестройки должна оцениваться на базе одной из основ, описанных ниже, причем оценщик сам выбирает основу для оценки, определяя какая из основ наиболее информативна с финансовой точки зрения с учетов всех обстоятельств, включая цель определения стоимости:
(а) Рыночная стоимость земли с учетом предлагаемого ее использования на дату проведения оценки, плюс накопленные расходы на строительство на дату проведения оценки; или
(б) текущая Рыночная стоимость - делая допущение, что работа уже завершена и от уже имеющихся договоров аренды получается прибыль - за минусом расчетных расходов по текущим ценам на завершение строительства.
Когда определение стоимости проводится для финансового отчета, в обычной бухгалтерской практике предпочтение отдается основе (а). Могут сложиться такие обстоятельства, когда больше подходит осторожная бухгалтерская политика, и в этом случае после консультаций с клиентом и профессиональными советниками используется более низкая стоимость из двух, полученных этими двумя методами. Основа (а) не подходит в случае, когда целью оценки является поддержка ссуды, в качестве обеспечения которой должна использоваться такая собственность.
7.03.19. При оценке текущей Рыночной стоимости целесообразно делать допущение, что существующие финансовые, строительные и иные, связанные с ними, соглашения с третьими лицами остаются. За исключением случая, оговоренного в разделе 7.03.20 ЕСОС, если средства предоставляются фондом, оценщик должен для определения стоимости использовать либо самый высокий доход по альтернативному виду инвестиций либо цену, которая отражала бы существующие пределы LIBOR для данного типа и класса строительства, принимая "одинаковую" силу обязательств для всех получателей ссуды, а не собственную силу обязательств самого фонда.