8.03.3. Стоимость при использовании не следует путать с рыночной стоимостью, которую можно получить, если предприятие использовать по тому же назначению, что и в настоящее время, оценка стоимости этим методом, основанная на Рыночной стоимости имущества при определенных допущениях, более детально описана в разделе 4.04. ЕСОС.
8.04. Стоимость при вынужденной продаже
8.04.1. Стоимость при вынужденной продаже, или ликвидационная стоимость, иногда необходима для определения стоимости имущества, которое предназначено, или предполагается, что оно будет предназначено для обеспечения залога. Определение "Стоимость при вынужденной продаже" идентично определению "Рыночная стоимость" с той только припиской, что времени для проведения маркетинга очень мало, опубликование данных об этом имуществе и выставление на рынке неадекватно по сравнению со временем и мерам для продвижения на рынок, которые необходимы для получения наивысшей цены на рынке. Продавец также может находиться под принуждением или давлением.
8.04.2. Стоимость при вынужденной продаже не следует смешивать со стоимостью, получаемой от сделок, которые заключаются при понижательной рыночной конъюнктуре или на рынке, где мало покупателей. На рынках, подверженных быстрым изменениям, оценка требует проведения тщательной интерпретации данных, интерполирующих тенденцию, для того, чтобы предвидеть условия рынка не сильно полагаясь на предшествующую ситуацию. Необходимо четко установить время для проведения маркетинга, возможность опубликования данных об этом имуществе и его выставления на рынке при определении стоимости при вынужденной продаже, а также установить состояние коммерческой активности, сделать обзор рынка и дать разумное объяснение принятому времени.
8.04.3. Более детальное описание определения стоимости имущества, когда оно предлагается для обеспечения залога, приведено в разделе 7.02. ЕСОС.
8.05. Определение стоимости на основе критерия "Кирпич и раствор"
8.05.1. Определение стоимости на так называемой основе "Кирпич и раствор" концептуально означает представление стоимости объекта недвижимости на основе потенциала "продаваемости" отбрасывая все остальные элементы, которые увеличивают стоимость, например, лицензии и разрешения, а также репутацию фирмы. Группой TEGOVA этот метод рассматривается как пропорциональное разделение стоимости, а не как определение стоимости.
8.05.2. Это не та основа для определения стоимости, которую можно рекомендовать, в лучшем случае стоимость, вычисленная таким образом представляет гипотетическое пропорциональное разделение стоимости, полученной на основе Рыночной стоимости. Поэтому, если оценщику предлагается провести определение стоимости на основе этого критерия, когда он производит определение стоимости недвижимости, предназначаемой в качестве залога, предоставляемого банку, мы рекомендуем провести оценку на основе критерия альтернативного использования в дополнение к оценке на основе критерия "использование по тому же назначению, что и в настоящее время", который связан с производственным потенциалом.
8.06. Прогнозы
8.06.1. Прогноз или оценка будущей стоимости отличается от текущей или ретроспективной оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Прогнозы, в отличие от краткосрочных оценок, основанных на состоянии рынка и широкой базы предсказания поведения рынка и экономики, должны основываться на анализе всех экономических факторов, имеющих отношение к данному вопросу. Так называемые среднесрочные прогнозы, проводимые оценщиком, обычно зависят от аналитических способностей специалиста и научной базы. Такие оценки могут быть очень ценными с точки зрения определения добавленной стоимости, которая необходима для определения потенциально возможной стоимости как части технико-экономического обоснования программ строительства, как одной из составляющих определения дисконтированного движения наличности, определения ценности, для проспектов, и т. д.
8.06.2. Оценка возможной будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Прогнозы следует давать на основе принципа прозрачности, которая заключается в том, что допущения, объяснения, используемые экономические модели и методы анализа должны быть понятны и приемлемы для клиента.
8.06.3. Оценка возможной будущей стоимости включает:
* анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы дохода, расходов, коэффициента занятости, нормы капитализации и учетной ставки, на дату оценки.
* анализ экономических тенденций, который влечет за собой необходимость проведения обзора изменений в демографической и социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости и будущей конкуренции;
* изучение циклов деловой активности и характеристик макро- и микроэкономического климата.
Полученные выводы и представляемый отчет должны включать ссылку на временные рамки, в которые был подготовлен анализ, для того, чтобы четко обрисовать условия рынка и точки отсчета, от которых отталкивался оценщик в своих оценках.
8.06.4. При получении задания и при последующем представлении отчета оценщик должен согласовать все ограничивающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, и он должен исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за непредвиденные события или явления, которые могут повлиять на существующую стоимость еще до даты использования прогнозируемой стоимости.
8.06.5. Опубликование данных отчета должно также быть оговорено в том смысле, что на их цитирование, ссылку на них , их использование и т. п. необходимо получить письменное разрешение оценщика.
8.07. Ретроспективное определение стоимости
8.07.1. Ретроспективное определение стоимости собственности необходимо в нескольких случаях, включая налог на собственность, обложение налогом прироста капитала и налог на имущество, налог на наследство и оценки стоимости, связанные с выплатой компенсаций и при рассмотрении в суде исков об ущербе, причиненном небрежным обращением, а также такие оценки нужны для проверок оценок, проведенных другими оценщиками.
8.07.2. Для ретроспективного определения стоимости имеются данные за период, предшествующий оценке, данные на день оценки, а также данные после даты, относительно которой проводится ретроспективное определение стоимости. Важно, чтобы слишком большого значения не придавалось данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или когда тенденции, возникшие после даты проведения определения стоимости, могут бросить тень на объективность отражения реальной ситуации на дату оценки.
8.07.3. Особое внимание необходимо уделять оценкам, которые требуются для проверки отчетов других оценщиков, либо используются в исках об ущербе, причиненном небрежным обращением. Хорошими индикаторами реального состояния рынка служат отчеты по рынку, базы данных и одновременные отчеты о проведении определения стоимости. Это подчеркивает важность постоянного ведения записей, отражающих состояние рынка и деловой активности.
8.08. Проверка проведенных оценок стоимости
8.08.1. Проверка отчетов об определении стоимости проводится по разным причинам. Она может касаться потенциального судебного разбирательства, ее проведения могут потребовать органы государственной власти и т. п. В некоторых случаях проверке подвергаются ретроспективные определения стоимости, о которых говорилось в разделе 8.07. ЕСОС. Поэтому оценщик должен быть очень осторожным прежде, чем согласиться проверять работу, выполненную другим оценщиком. Существуют, однако, такие обстоятельства, когда оценщик наоборот своей проверкой развеет сомнения и подтвердит, что данному отчету можно доверять.
8.08.2. Случаи, когда оценщик может согласиться провести проверку:
* когда необходимо подтвердить результаты определения стоимости, проведенного внутренним оценщиком;
* когда оценщик необходим для координации работы нескольких независимых оценщиков;
* когда производится определение стоимости представительного образца данного вида собственности для проверки или сравнения, чтобы убедиться в точности проведенной оценки.
8.08.3. Оценщик, производящий проверку, не должен делать публичных заявлений до тех пор, пока он (или она) не провел проверку и не выяснил все вопросы до конца, особенно, если его выводы подвергают сомнению весь отчет, и в любом случае он должен предварительно обсудить детально результаты своей проверки с первым оценщиком. Исключение составляют его комментарии, касающиеся соблюдения Европейских стандартов в проверяемом отчете.
8.09. Другие основы, используемые при проведении определения стоимости
8.09.1. В странах-членах ЕЭС используется множество других основ для определения стоимости имущества, а также имеется множество оттенков толкования методов оценки. Используются такие понятия, как внутренняя или действительная ценность, долгосрочная устойчивая стоимость, расчетная цена реализации и расчетная ограниченная цена реализации, а также стоимость действующего предприятия.
8.09.2. По поводу использования и неправильного использования этих основ для оценки стоимости будет говориться позднее. Понятие "долгосрочная устойчивая стоимость" используется в законе Германии, регулирующем предоставление ссуд под залог, тогда как понятие расчетная (ограниченная) цена реализации было разработано в Великобритании в ответ на явления на рынке краткосрочного капитала. Понятие "стоимость действующего предприятия" принято во Франции и других странах, зачастую под этим термином подразумевается стоимость, которую можно получить, если использовать предприятие по тому же назначению, по которому оно использовалось ранее. В данной публикации стоимость действующего предприятия рассматривается как метод, который можно использовать для определения стоимости предприятий.