10.04.3. В ситуации, когда рынок очень неустойчив и быстро меняется, банкиры хотят знать, если им придется в будущем продавать объект недвижимости, представленный в качестве залога, то сколько они смогут получить. В результате этого было принято понятие Ориентировочной цены реализации (ОЦР), которая отличается от рыночной стоимости только тем, что предполагается, что в будущем будет достаточно времени для выставления и продажи на рынке. Еще одним вариантом является Ориентировочная ограниченная цена реализации (ООЦР) или Ориентировочная ограниченная цена реализации при использовании объекта недвижимости по тому же назначению, что и до продажи (ООЦРИОН), когда оценивается действующее предприятие для определения потенциальной возможности его продажи. Эти варианты отличаются от первого тем, что делается допущение, что время для проведения маркетинговых мероприятий недостаточно, и это понятие подобно понятию вынужденной продажи. Таким образом, эти "оценки" представляют собой краткосрочный прогноз. В любом случае рекомендуется в отчете указывать также и Рыночную стоимость.
11. Приложения
11.01. Определение ключевых терминов
Настоящее приложение 11.01. ЕСОС посвящено краткому объяснению значения некоторых ключевых терминов, использующихся в тексте Европейских стандартов. Эти объяснения не являются исчерпывающими, и предназначены они для того, чтобы люди, обращающиеся к данным Стандартам могли быстро ознакомиться с используемой в них терминологией.
Стоимость при использовании по другому назначению:
Этот термин означает стоимость объекта недвижимости при наилучшем его использовании по иному назначению, чем он используется в данное время, или чем предполагалось его использовать, либо не по тому назначению, для которого предприятие, предполагаемый владелец или строительная фирма его перестраивает.
Сделка между не связанными между собой сторонами:
Сделка между не связанными между собой сторонами - это сделка между сторонами, которые не имеют особых отношений (например, материнская и дочерняя компания, или владелец недвижимости и ее арендатор), которые могли бы привести к получению уровня цены, нехарактерного для данного рынка или вздутой цены. Сделка по Рыночной стоимости предполагает сделку между не связанными между собой сторонами, каждая из которых действует независимо.
Оценщик имущества:
Оценщик имущества, это человек, пользующийся хорошей репутацией, которой должен соответствовать следующим требованиям:
(а) он должен получить соответствующую степень или пройти специальную переподготовку в признанном высшем учебном заведении, должен иметь по крайней мере двухгодичный опыт работы по этой специальности, и должен иметь удостоверения о том, что он прошел курсы повышения квалификации в рамках соответствующей программы непрерывного обучения; и
(б) он должен хорошо знать местные условия и иметь опыт определения стоимости объектов недвижимости в данной местности, а также опыт определения стоимости именно такой категории недвижимости, которую ему предстоит оценивать; либо прежде, чем принять предложение клиента, он должен сообщить ему о недостаточности своего опыта, чтобы иметь возможность пользоваться советами компетентных специалистов; и
(в) он должен соответствовать всем юридическим, нормативным, этическим требованиям, а также требованиям, предъявляемым ему по контракту; и
(г) он должен иметь соответствующий страховой полис, страхующий его от ответственности, возникающей в связи с подписанным контрактом о проведении определения стоимости.
или в тех странах-членах Европейского союза, где не готовят специалистов в такой области знаний, Оценщик имущества должен иметь по крайней мере семилетний опыт работы в этой области; и
(I) должен иметь соответствующий уровень подготовки; или
(II) должен быть членом признанной и аккредитованной профессиональной организации, связанной с определением стоимости недвижимости; или
(III) должен быть назначен судом или другим органом, имеющим такой же статус, что и суд; и
(IV) должен подтвердить, что он постоянно повышает свою квалификацию путем обучения на соответствующих курсах в рамках программы непрерывного обучения.
Определение стоимости на основе критерия "Кирпич и раствор"
Определение стоимости на так называемой основе "Кирпич и раствор" концептуально означает представление стоимости объекта недвижимости на основе потенциала "продаваемости" отбрасывая все остальные элементы, которые увеличивают стоимость, например, лицензии и разрешения, а также репутация фирмы. Группой TEGOVA этот метод рассматривается как пропорциональное разделение, а не как определение стоимости.
Условия найма:
Документ, устанавливающий контрактные соглашения между оценщиком и клиентом, которые, кроме всего прочего до начала определения стоимости, устанавливают условия отношений между клиентом и оценщиком и условия оплаты работы оценщика.
Восстановительная стоимость с поправкой на износ:
Этот метод используется только в редких случаях, когда определение стоимости проводится для финансового отчета, и заключается он в добавлении к стоимости земли суммы, которая получается в результате вычитания из валовой восстановительной стоимости здания поправки на его возраст и экономическое и технологическое старение. Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ) используется для установления стоимости при использовании по тому же назначению в случае с особыми видами объектов недвижимости, которые редко (если вообще когда-либо) продаются самостоятельно, а продаются как часть производства. Обычно этот метод не считается методом, основанном на рыночных показателях. Однако существует анализ, лежащий в основе рыночных оценок стоимости, который опирается на данные, полученные из ВСПИ анализа продажи производственного оборудования. В отсутствии рыночных данных этот метод используется как замена анализа на основе рынка. Поэтому этот метод неудобен для использования в отношении объектов недвижимости, которые предназначены для вложения капитала или тех объектов, которые оказались ненужными для потребностей производства компании.
Стоимость лишения:
Стоимость лишения - это стоимость имущества для предприятия, которую он теряет, если предприятие лишить этого имущества. Она может быть равна чистой текущей восстановительной стоимости, то есть иными словами тем издержкам, которые понесет собственник, пришедший на рынок для покупки имущества, заменяющего устаревшее.
Дисконтированное движение наличности (ДДН):
Методика "Дисконтированное движение наличности" используется для оценки инвестиций в строительство и во многих других сферах деятельности предприятий. Обычно определение состоит из дисконтирования каждой очередной доли прибыли (и стоимости) за период инвестиций по определенной ставке дисконта для получения чистой стоимости в настоящее время (ЧСНВ), либо это анализ движения наличности для установления внутреннего коэффициента окупаемости капиталовложений (ВКОК) при данной цене покупки и других рыночных допущениях.
Ставка дисконта:
Ставка или ставки процента, принятые при вычислении текущей стоимости каких-либо будущих затрат или будущей прибыли. Соответствующую ставку можно определить на основе рыночной информации или на основе внутренней стоимости фондов или других доходов, в зависимости от цели, оценивается ли внутренняя ценность или рыночная стоимость.
Оценка экологического состояния объекта:
Это отчет, подготовленный техническими специалистами, рассмотревшими все экологические аспекты объекта недвижимости или предполагаемого строительства (оценка влияния на окружающую среду). Обычно оценка включает забор проб почвы на предмет обнаружения загрязнения, а также рассмотрение вопроса о том, какие необходимы восстановительные работы для устранения загрязнения. Этот отчет также может называться отчетом о качестве земельного участка. Этот отчет прилагается к отчету об определении стоимости в ссответствующих случаях.
Внешний оценщик:
Внешний оценщик, в отличие от Внутреннего оценщика, не имеет значительной финансовой доли в компании клиента или наоборот, клиент не имеет значительной финансовой доли в компании оценщика, причем этот финансовый интерес не должен быть ни прямым, ни косвенным через партнеров, содиректоров или близких родственников.
Стоимость в текущих ценах:
Стоимость в текущих ценах - это бухгалтерское понятие, отраженное в Международном стандарте по бухгалтерскому учету 16 (МСБУ 16). Оно определяется как "сумма, за которую имущество может быть обменено между хорошо осведомленным, желающим купить покупателем и хорошо осведомленным, желающим продать продавцом в результате сделки между сторонами, не связанными между собой во избежание столкновения интересов".
Стоимость вынужденной продажи:
Стоимость вынужденной продажи, или ликвидационная стоимость, иногда необходима для оценки стоимости объектов недвижимости, предназначенных для обеспечения ссуды. Определение "Стоимость вынужденной продажи" идентично определению "Рыночная стоимость" за тем только исключением, что недостаточно времени на проведение маркетинговых мероприятий, опубликования информации о продаваемом объекте и выставлении его на рынке, по сравнением со временем, необходимым для того, чтобы получить наилучшую стоимость на рынке. Продавец также может находиться под давлением или принуждением.