Доход в виде процентов на вложенный капитал:
Доход в виде процентов на вложенный капитал представляет собой годовую сумму процентов, которые ожидается получить от определенных инвестиций, имеющих отношение к определенным фактам, например, каковым он будет при определенной конъюнктуре рынка. Таким образом, оценка инвестиций требует выбора подходящей процентной нормы, которая выражается через этот доход, и он используется при капитализации (действительной или предполагаемой) прибыли.
11.02. Европейский кодекс по практике проведения измерений
11.02.1. Валовая площадь поверхности
Области применения:
* Определение стоимости зданий
* Определение коэффициента занятости участка земли строительством
* Планировка
* Зонирование
Измерение площади зданий, принимая в расчет каждый этаж:
(а) Каждый этаж должен измеряться на всех уровнях, чтобы включать наружные поверхности и проекции ограждающих стен;
(б) измерение должно включать площади, занятые внутренними стенами, перегородками, колоннами, лестничными клетками, лифтами, эскалаторами, туалетами, вентиляционными (или иными) вертикальными трубами;
(в) помещения для моторов лифтов, помещения для установок центрального отопления или кондиционирования воздуха, помещения для хранения топлива, помещения для электротрансформатора и (или) низковольтной аппаратуры; и
(г) площади с крышами и открытыми сторонами, пандусы, закрытые автостоянки, склады, помещения для хранения архивов (подвал).
11.02.2. Валовая внутренняя площадь
Области применения:
* Для определения стоимости зданий
* Для агентств по продаже промышленных сооружений, магазинов и складских помещений
* Для определения стоимости недвижимости
Измерение площади зданий, принимая в расчет каждый этаж:
(а) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях между внутренними поверхностями внешних стен здания или по линии окон, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна; и
(б) измерение проводится на высоте 1,5 метра от пола.
11.02.3. Полезная площадь или площадь, которую можно сдать в аренду
Области применения:
* Для агентств и определения стоимости зданий
* Для определения арендной платы
Полезное пространство внутри здания, принимая во внимание каждый этаж:
(а) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях между внутренними поверхностями внешних стен здания или по линии окон, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна; и
(б) измерение проводится на высоте 1,5 метра от пола.
(в) из вычисления площади каждого этажа следует исключать следующие площади:
- внутренние несущие стены и вертикальные вентиляционные трубы, трубы для электропроводки и каналы для трубопроводов, а также несущие колонны (но только в случае, если площадь одной колонны превышает в сечении 1 квадратный метр);
- лестничные клетки и шахты лифтов;
- помещения для моторов лифтов, помещения для цистерн для топлива (за исключением тех, что используются в производстве), трансформаторные помещения, помещения для высоковольтного и низковольтного оборудования; и
- пространство, занятое постоянными кондиционерами воздуха, обогревателями или охлаждающими установками, а также пространство, занятое трубопроводами, что делает это пространство непригодным для использования в арендных целях. (Это не относится к устройствам, устанавливаемым по указанию или просьбе арендатора, или используемым в здании для специальных целей, например, компьютеры, или обрабатывающее или производственное оборудование).
При вычислении полезной площади для офисных зданий, нижеследующие площади каждого этажа следует исключать:
- площади, находящиеся на стороне для установки оборудования для здания, используемого не только теми, кто занимает это здание;
- площади, находящиеся в стороне и служащие для общественных нужд, например, проезда, и не использующиеся только теми, кто занимает это здание (Примечание: дополнительные общие участки в результате их разделения на отдельные площади для использования более, чем одним нанимателем или владельцем должны включаться в расчет); и
- такие части, как холлы, лестничные площадки и балконы, когда и если они используются совместно с другими нанимателями или владельцами. В некоторых странах такие части могут быть разделены пропорционально между владельцами или арендаторами.
Следует отметить, что во многих странах существуют особые законодательные требования или требования, сложившиеся на практике, в соответствии с которыми предпочтение оказывается отечественным пользователям. Оценщикам и пользователям проведенных оценок рекомендуется учитывать это.
11.03. Европейский кодекс поведения
В соответствии с Уставом Ассоциации и целями TEGOVA, группа считает, что этот Кодекс является сборником фундаментальных критериев, под которыми должны подписаться все оценщики и их соответствующие профессиональные объединения и технические организации.
11.03.2. Этот Кодекс не имеет силы закона, он также не должен считаться приложением к нормам, правилам, законам, и он не является основой для деятельности национальных органов, контролирующих деятельность оценщиков стоимости имущества в станах, членах Европейского союза.
Квалификация
11.03.3. Только люди, имеющие высшее специальное образование и соответствующие требованиям, предъявляемым к оценщикам имущества, установленным в разделе 3.02 ЕСОС, могут заниматься этой деятельностью.
Честность
11.03.4. Во все времена первой обязанностью оценщиков является представлять законные и этические интересы своих клиентов в полную силу своих способностей, одновременно выказывая высокий стандарт профессионального поведения в отношении третьих сторон.
11.03.5. Оценщики не должны работать на двух и более лиц в отношении одной и той же собственности, за исключением случаев, если стороны дают на это свое согласие.
Признание помощи со стороны
11.03.6. Оценщики допускают любую помощь со стороны, которую они могут получить от других оценщиков, и в обычных условиях стремятся к сотрудничеству со своим клиентом и другими заинтересованными лицами.
11.03.7. Оценщики во все времена относятся к делам своих клиентов с должной осторожностью и благоразумием.
Столкновение интересов
11.03.8. Оценщики должны предпринимать все возможные меры для того, чтобы между ними и их клиентами не возникало никаких конфликтов, связанных с их работой, а также конфликтов между их формами, родственниками, друзьями или коллегами. О потенциальных конфликтах должно сообщаться до получения задания на проведение работы по определению стоимости.
11.03.9. Во все времена оценщики должны вести себя и свое дело честно, с достоинством, справедливо, прямо и независимо на благо общества, свих клиентов и своей профессии. Они должны так вести свои дела с клиентами и партнерами по работе, чтобы соответствовать наивысшим стандартам этики, технического мастерства и взаимного расположения.
Поддержка и распространение стандартов, представленных группой TEGOVA
11.03.10. Оценщики должны поддерживать данные Стандарты, опубликованные группой TEGOVA, и должны предпринимать все усилия для того, чтобы обеспечить их принятие в своих странах-членах Европейского союза и делать все, чтобы определение стоимость проводилось в соответствии с Европейскими стандартами определения стоимости.
Примечания
11.03.11. Оценщики должны предпринимать все необходимые шаги для того, чтобы убедить все руководящие и контролирующие органы, как законодательные, так и общественные, а также объединения других профессий вести свою деятельность в соответствии с данными стандартами, в частности что касается опубликованных документов.
11.03.12. Оценщики имущества не должны участвовать в такой деятельности или быть связаны с таким делом, а также не должны вести свое дело под таким названием или в таком стиле, чтобы это могло повредить их профессиональной репутации.
11.04. Примерные условия найма
Преамбула
11.04.1. По необходимости, приведенная ниже схема является очень общей. Она предназначена для иллюстрации формы и содержания правильно составленного письма с заданием на проведение оценки стоимости. Поскольку она не рассчитана на определенную цель определения стоимости, в нее необходимо вносить изменения, добавив или убрав то, что необходимо в каждом конкретном случае.
Содержание
Имя и адрес оценщика (оценщиков)
*
*
*
*
Дата
Дорогие господа,
Задание на определение стоимости XYZ с целью ............
Имущество:
Цель определения стоимости и необходимые рекомендации: [ Данное определение стоимости необходимо для балансового отчета, слияния компаний, предоставления ссуды под залог недвижимости и т. д. ....... ]
Источники информации: Дополнительная информация по вопросам законодательства может быть получена из (у) ....... , а информация, касающаяся бухгалтерской отчетности, .......