Обследование: Организация обследований должна осуществляться через ....
Классификация оцениваемой недвижимости: [ В зависимости от назначения объекты недвижимости распределяются на следующие классы или подклассы: занятые самим владельцем для его предприятия; приобретенная для вложения капитала - для получения прибыли или дохода от прироста капитала; излишки, оставшиеся после удовлетворения всех потребностей предприятия; торговый запас, обозначаемый как текущие активы; и т. д. .. ]
Дата проведения оценки: [ Датой оценки, датой представления отчета и датой обследования ..... должны быть ...... ]
Дополнительные требования: [ Требования компетентности в соответствии с разделом 3.02. ЕСОС, независимости и наличия страхового полиса, страхующего от профессионального риска, ссылка на соответствие Европейским стандартам определения стоимости, дата завершения отчета и т. д. ]
Содержание отчета: В отчете, пожалуйста, отразите следующие моменты:
* Описание: месторасположение, состояние (в отношении ремонта), транспорт, водосборные площади, социально-экономический профиль населения и т. д.
* Что принималось за основу при определении стоимости, в соответствии с Европейским стандартом определения стоимости:
(I) рыночная стоимость;
(II) рыночная стоимость при использовании по тому же назначению;
(III) стоимость при использовании по иному назначению;
(IV) восстановительная стоимость с поправкой на износ;
(V) стоимость при вынужденной продаже;
(VI) определение ценности; и (или)
(VII) определение будущей стоимости или ретроспективная оценка и т. д.
* Обследование установок, машин и оборудования.
* Обзор рынка: включая оценку реализуемости, потенциальные изменения в параметрах рынка, существующие тенденции, и т. д.
* Допущения, включая наличие коммерческой информации, допущения, относящиеся к вопросам репутации фирмы, состояния объекта недвижимости, городского планирования, источников информации о владении, лицензирования, экологии и т. п.
* В отношении вопросов экологии необходимо делать следующее заявление: (а) Нам дали поручение при определении стоимости сделать допущение, что не существует никакого загрязнения или что стоимость работ по устранению загрязнения не скажется на стоимости; (б) нам не представили никакого обзора или отчета, указывающего на наличие загрязнения токсическими или вредными веществами; (в) мы не проводили никаких опросов в отношении использования данной земельной собственности или соседних земель в прошлом или настоящем времени для установления того, имеет ли место загрязнение оцениваемой земельной собственности в результате такого использования , и стоимость определяется на основе допущения, что загрязнения не существует; и (г) мы не принимаем на себя ответственности за наличие загрязнения, а также мы не обладаем научными знаниями для выявления загрязнения. Если в последующем будет установлено, что загрязнение оцениваемой земельной собственности или соседних земель имеет место, или что имеющиеся сооружения начали использоваться или будут использоваться таким образом, что это приведет к загрязнению, это может уменьшить определенную в данном отчете стоимость земельной собственности.
* В отношении состояния объекта недвижимости следует делать следующее заявление: Мы не проводили обследования здания, также мы не инспектировали те части здания, которые закрыты или недоступны, и мы делаем допущение, что такие части находятся в хорошем состоянии. Мы не можем выразить свое мнение о состоянии непроверенных частей здания и данный отчет не должен пониматься так, что в нем утверждается целостность конструкции или материала, из которого здание сделано.
* Финансовые данные: Пожалуйста представьте доход с недвижимости, расходы, движение наличности, ставки дисконтирования, используемые методы оценки, включая расчеты, анализ риска и чувствительности и т. д.
* Планы, фотографии и подтверждающие документы: Пожалуйста, приложите все необходимые планы местности и участка для строительства, планы зданий (если это необходимо), относящиеся к данному вопросу отчеты третьих сторон, копии разрешений, лицензии и т. п.
* Публикация результатов, ответственность перед третьими лицами и конфиденциальность - здесь оговаривается степень ответственности оценщика и условия опубликования. Здесь может быть приведено следующее заявление в отношении публикации: Ни отчет/справка полностью, ни какая-либо из его/ее частей не могут быть опубликованы ни в каком публикуемом документе, циркуляре или отчете, а также там не могут делаться на него/нее ссылки, они также не могут быть опубликованы никаким иным образом без письменного согласия оценщика с формой и содержанием публикации. Настоящий отчет является конфиденциальным документом для вас и ваших профессиональных советников и предназначен он исключительно для того, о чем оговорено выше. Мы не несем ответственности, если на него будет полагаться кто-то еще, независимо от того, будет ли он использоваться третьими лицами для целей, оговоренных в отчете или для каких-либо иных целей.
* В отношении конфиденциальности мы дополнительно требуем, чтобы проведенное определение стоимости, а также все, связанное с ним, не публиковалось и на него, и связанные с ним материалы, не делались ссылки без нашего письменного согласия в отношении формы и содержания публикации.
* Вопросы налогообложения и валюты: Вы должны указать, какие допущения были сделаны в отношении ответственности за выплату налога на продажу / вы не принимаете никакой ответственности по налогам. ....
Данные отчета о проведенном определении стоимости будут представлены в валюте той страны, в которой находится оцениваемая недвижимость / данные отчета должны быть представлены в xyz валюте, и вам необходимо принять курс валюты, который был в хххх 199* года.
* Вознаграждение: За вышеоговоренную работу согласованное вознаграждение составляет Х, плюс командировочные и суточные расходы, при налоге на добавленную стоимость . . . .
Если у Вас возникли какие-либо вопросы в связи с вышесказанным, пожалуйста, свяжитесь с составителем. В случае отсутствия вопросов подтвердите, пожалуйста, что вы приняли условия настоящего задания.
Искренне Ваш,
Имя и должность (полностью)
11.05. Список вопросов, которые оценщик должен принимать во внимание при проведении оценки стоимости
11.05.1. В разделе 9 Европейских стандартов, касающемся Справки о проведенном определении стоимости, приведено детальное описание пунктов, которые оценщик должен включать в отчет. Данный стандарт (11.05.1), который неразрывно связан с "Руководством по определению стоимости основных фондов", следует рассматривать в связи с разделом 9 ЕСОС.
11.05.2. Ниже приведены основные вопросы, на которые должен ответить оценщик при проведении оценки стоимости и формулирования своего мнения о ценности:
(а) задание, дата проведения оценки и цель ее проведения;
(б) какая стоимость была принята за основу определения стоимости, включая тип стоимости и определение этого термина;
(в) владелец недвижимости и классификация оцениваемой недвижимости;
(г) месторасположение объектов недвижимости и дата и глубина обследования;
(д) законодательные рамки, в которых проводилась оценка стоимости;
(е) особые допущения и ограничивающие условия;
(ж) установки, машины и оборудование;
(з) заявление о соответствии ЕСОС;
(и) другие вопросы, связанные с данным определением стоимости.
11.06. Стандартное разделение стоимости между землей и зданиями
11.06.1. Разделение стоимости между землей и зданиями может понадобиться для учета износа, приводящего к снижению стоимости зданий, а также в случае, когда определение стоимости осуществляется для финансового отчета. Это отдельная техническая задача. Директивы ЕЭС и международные и национальные стандарты по бухгалтерскому учету требуют разделения стоимости для определения снижения стоимости, хотя существующая практика определения снижения стоимости в результате износа может быть различной в разных странах. В бухгалтерских отчетах может приводится цена приобретения или производства в совокупности с расходами на приобретение и расходами на последующие ремонтные работы и перестройку, либо может даваться стоимость объекта, определенная оценщиком на основе рыночной стоимости.
11.06.2. Снижение стоимости определяется как мера износа, потребления или другая потеря стоимости основных фондов, возникающая в результате использования, с течением времени или в результате старения, в результате появления более новых технологий или в результате рыночных изменений.
Снижение стоимости зданий и в более ограниченной степени земельных участков обычно распределяется по годам ожидаемого срока службы объекта недвижимости таким образом, чтобы на каждый отчетный период приходилась определенная доля этого снижения стоимости. В этом случае требуется определить срок службы объекта по тому назначению, по которому оно используется на данном предприятии, и определить долю стоимости, которая называется "сумма, на которую уменьшается стоимость".
11.06.3. Обычно снижение стоимости не касается недвижимости, приобретенной для вложения капитала, или свободных земельных участков, не относящихся к категории истощаемых активов, либо тех участков, полезный срок службы которых ограничен со стороны органов местной или государственной власти.
11.06.4. Таким образом, необходимо определять снижение стоимости зданий, остаток стоимости, приходящийся на земельный участок и оставшийся срок службы. Ответственность за это лежит на директорах предприятий или лиц, соответствующих должности директора в других организациях, которые должны консультироваться с оценщиками и другими профессиональными советниками. Для определения можно использовать методику, описанную в разделе 4.07. ЕСОС.