11.06.5. Неофициальное распределение стоимости для определения снижения стоимости в результате износа должно проводиться при помощи нижеприведенных методов, которые должны применяться без изменения для всех отчетных периодов:
(I) вычитание из цены или определенной оценщиком стоимости имущества стоимости земельного участка при его использовании по тому назначению, по которому он используется в настоящее время. Во многих случаях существует достаточное количество данных, на основании которых можно провести распределение стоимости между землей и зданиями. В случаях, когда это невозможно, следует использовать метод (II)ж
(II) определение чистой текущей восстановительной стоимости зданий для того, чтобы отразить стоимость зданий для предприятия на дату оценки стоимости.
11.06.6. В случае, когда для получения снижения стоимости сначала определяют стоимость земли, основой для определения стоимости земли должна служить стоимость, которую можно получить, если продавать эту землю для ее использования по тому же назначению, по которому она используется в настоящее время. Определение стоимости земли при ее использовании по другому назначению, если это вообще возможно, является нетипичным для данного случая, и его проводят наряду с предыдущим определением только тогда, когда возможность использовать землю по тому назначению, по которому она используется предприятием в настоящее время, ограничена. В исключительных случаях, с предприятиями тяжелой промышленности, величина расходов на снос может быть довольно большой, даже после налоговых скидок на остаточную стоимость и (или) на очистку территории от вредных веществ для возможности дальнейшего использования этой земли.
11.06.7. Земельный участок считается пустующим и готовым к застройке объектами, предназначенными для целей предприятия, но исключая все дороги, заборы, заасфальтированные участки и все сооружения, предназначенные для проведения строительства, которые включаются в элемент "сооружения", стоимость которых подвержена снижению.
11.06.8. В случае, когда для получения снижения стоимости используют чистую текущую восстановительную стоимость, используется такой же метод, что и при определении ВСПИ. В случае определения стоимости на базе ВСПИ не возникает никаких проблем распределения стоимости между землей и зданиями.
11.06.9. Поэтому оценщику необходимо принимать во внимание следующие понятия, а также другие моменты, связанные с определением срока экономической полезности зданий:
(I) экономическое устаревание - возраст, состояние (или степень физического износа), дегенерация или атрофия, происходящие с течением времени и в результате предыдущего использования, и вероятная величина будущих затрат при использовании, а также ответственность за поддержание в рабочем состоянии по сравнению с современным сооружением, которое могло бы быть построено взамен старого;
(II) функциональное устаревание - пригодность для текущего использования и перспективы продолжения использования, или использования в каких-то иных целях на том же самом предприятии. Например, Здание, построенное или приспособленное для использования с какой-то определенной целью, включая определенные промышленные процессы, может иметь более долгий срок службы, чем тот, который заложен в него при его современном использовании;
(III) стратегическое устаревание - стратегическое решение на предприятии может привести к тому, что какой-то производственный процесс станет устаревшим, и вместе с этим, устареют и здания, приспособленные для этого процесса. Это может повлиять на какую-то часть комплекса сооружений или на весь комплекс, даже если эти здания могут представлять ценность для другого производства, или для того же производства, если бы не было принято это стратегическое решение;
(IV) экологическое устаревание - существующее использование и принятая в данное время технология должны быть пересмотрены в свете действующих и могущих быть принятыми национальных и межгосударственных законов, постановлений, директив и (или) в свете изменения политики в области охраны окружающей среды и контроля за ее загрязнением.
11.06.10. Часто очень трудно, или практически невозможно, точно определить срок службы здания или группы зданий, и поэтому оценщикам приходится давать "возможный диапазон" срока службы. В отчете должна быть информация, скажем, о зданиях, которые вероятно не прослужат более 20 лет, и, например, на другом конце этого диапазона должны быть указаны строения, которые могут прослужить "не менее 50 лет".
11.06.11. Широкий диапазон вероятно более удобен для оценщика и он больше удовлетворяет компанию и аудиторов. Когда площади компании представлены некоторым количеством отдельных зданий, например, сооружения большой фабрики, рекомендуется группировать эти сооружения и для всех этих зданий, составляющих собственность компании, давать один срок службы. Оправданием такого подхода может служить то, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов путем поддержания его в хорошем состоянии или надлежащим ремонтом. В то же время обычно экономически не выгодно проводить ремонт по частям.
11.0612. Исключением из вышеописанного правила присвоения всем сооружениям одного срока службы является случай, когда на предприятии имеются независимые друг от друга производства, в результате чего образуются отдельные функциональные пространства.
11.06.13. Если оценщику необходимо дать консультацию по определению оставшегося срока экономически полезной службы здания, в случае когда это здание сдается в аренду и приносит доход в виде арендной платы, он должен также принимать во внимание продолжительность аренды, договоры, которые нужно подписать или продлить, или дату следующего пересмотра договора аренды, а также касается ли это всей расчетной арендной платы или только ее части.
11.06.14. Стандартным методом, идентичным определению ВСПИ, является вычисление суммы, которую вычитают из валовой восстановительной стоимости для получения чистой восстановительной стоимости, либо (I) делением возраста здания на возраст здания плюс предполагаемый будущий экономически полезный срок его службы для предприятия, принимая во внимание факторы, описанные в разделе 11.06.9. ЕСОС, либо (II) вычитанием из экономически полезного срока службы здания, если оно новое, предполагаемого оставшегося экономически полезного срока его службы и делением полученного результата на предполагаемый экономически полезный срок его службы, если бы здание было новым. Этот расчет показан ниже в виде формул:
(I) x = (ax100))/(a + b)
(II) x = [(c - b) x 100]/c
где
a = возраст здания
b = предполагаемый оставшийся экономически полезный срок его службы
с = предполагаемый оставшийся экономически полезный срок его службы, если бы здание было новым
х = % вычета из валовой восстановительной стоимости для получения чистой восстановительной стоимости (или сумма вычета).
Для этого расчета не существует однородной базы, и бухгалтеры могут предпочитать математическую модель, в которой снижение стоимости выше в первые годы службы здания. Такой метод расчета основан на следующей формуле:
(a/b + a2/b2)/2. Вопрос о том, какой из этих методов принимать, должен обсуждаться с директорами компании и аудиторами.
11.07. Стандартные методы определения стоимости, стандартные формы отчетов о проведенных исследованиях, анализе и полученных оценках
Европейской стандарт определения стоимости:
Должны использоваться только признанные методы определения стоимости. Оценщики должны делать различие между оценками стоимости, основанными на объективной рыночной меновой стоимости, и нерыночными оценками, или определением ценности. При представлении отчета следует неукоснительно соблюдать принцип "прозрачности" и принцип использования подробно объясненных допущений.
11.07.1. Группа TEGOVA признает, что методы определения стоимости в Стандарте описаны не детально. Как таковой, этот Стандарт разрабатывался как краткое введение в сложный предмет практики определения стоимости. TEGOVA создала рабочую группу, которая в настоящее время занята разработкой согласующихся между собой методов определения стоимости.
11.07.2. Основной целью настоящего Европейского стандарта определения стоимости является описание основных признанных методов определения стоимости, а также установление основных правил их использования. Кроме того, Стандарт требует при представлении отчета соблюдения принципа "прозрачности" и принципа использования подробно объясненных допущений, которые принимаются при определении стоимости. Стандарт не является учебником по определению стоимости недвижимости, в нем также не описывается математика, применяемая при определении стоимости.
Определение метода оценки стоимости
11.07.3. По условиям Директивы ЕЭС(91/647/EEC), метод определения стоимости каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного сооружения должен соответствовать методам, которые являются всеобщепризнанными или которые признаны Контрольным органом по страхованию, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/EEC) в примечаниях к финансовым отчетам должно приводиться распределение по финансовым годам определения стоимости. В периоды между отчетами методы определения обычно не меняются. Рекомендуется следовать этой практике всегда, когда определение стоимости проводится для общественных целей и во многих других случаях.
11.07.4. Принятая методология отражает цель определения стоимости или оценки и (или) тип собственности. Объекты недвижимости можно разделить на следующие категории в зависимости от типа объекта и цели оценки: