• Только признанные базы оценки и практика отчетности совместимые с Международной Практикой, Европейским и Внутригосударственным правом, Регулированием, и потребностями клиента, должен быть приняты к выполнению, в соответствии с приоритетными принципами прозрачности, состоятельности и последовательности.
• следующее определение рыночной стоимости с поясняющим его текстом должно использоваться последовательно: Рыночная стоимость является суммой, в обмен на которую собственность может перейти на день оценки от желающего ее купить покупателя к желающему ее продать продавцу посредством наличной сделки после надлежащего оформления при разумном, информированном и добровольном действии каждой из сторон по такой сделке.
4.01.1 Принципы Оценки, как ясно сформулировано в единых основах оценки, и использования установленной ясной методологии оценки формируют фундамент, на котором формулируются ясно представленные и доступные оценки. Они урегулируют модель, по которой будет оцениваться работа оценщика. Использование принятых основ оценки в отношении финансовых отчетов на основе Директив Совета Европейского Союза все больше становится уставным требованием в Европейском Союзе.
4.01.2 Задача оценки в огромной степени определяется выбором основы оценки, которая должна устанавливаться совместно с клиентом и его профессиональными советниками, когда условия договоренности согласованы в начале назначения оценщика на задание.
4. 02 Цель оценки и единые базисы оценки
4.02.1 Какова бы ни была цель оценки, фундаментальным критерием является определение и разъяснение Рыночной Стоимости утвержденный Международным Комитетом Стандартов Оценки и принятым TEGOVA.
4.02.2 Различные определения единого рынка и не-рыночные базы оценки, которые одобрены для использования в финансовых отчетах, соответствующие обстоятельства для их применения и рекомендации относительно способа их применения приводятся ниже.
4.02.3 Вопросы, охваченные в этом разделе, вместе со связанными с ними концепциями, проблемами и разъяснениями, включают следующие определения:
( A) Рыночная стоимость;
(B) Рыночная стоимость для Существующего Использования;
(Г) Альтернативная Потребительная стоимость;
(Д) Отрицательные Стоимости;
(Е) Обесцениваемая Стоимость возмещения.
Другие термины используются в разных странах, но рекомендуется совершенствовать терминологию, чтобы избежать путаницы для не-специалистов и оценщика. Другие установленные базисы, вообще не соответствующие целям финансовых отчетов, описаны в Европейских Стандартах Оценки 8. В определениях подразумеваются процедуры оценки, не все из которых обеспечивают оцениваемую стоимость, совместимую со обменной стоимостью в определении Рыночной стоимости.
4.03 Рыночная стоимость
4.03.1 Предпочтительное определение Рыночной стоимости, утвержденное в Европейских Стандартах Оценки 4.03.5,- это то, которое согласовано и установлено Международным Комитетом Стандартов Оценки. Определение дается в разных словосочетаниях и входит в Закон Европейского сообщества, в статье 49 Директивы Совета по Ежегодному и Сводному счетов Страховых компаний (91/674/EEC). Европейская Группа Ассоциаций Оценщиков полагает, что применение любого определения из вышеуказанных, как комментируется ниже, обеспечивает одинаковую оценку.
4.03.2 Определение в статье 49 (2) Директивы Европейского Совета, упомянутой здесь как определение Европейского Союза, дается в следующем виде:
Рыночная стоимость должна означать цену, по которой землю и здания можно было бы продать согласно частному контракту между желающим осуществить такую сделку продавцом и покупателем на день оценки, при том допущении, что собственность публично выставлена на рынок для продажи, что конъюнктура рынка позволяет должным осуществить продажу этой собственности и, что необходимый период времени для продажи такого рода собственности, является приемлемым для заключения контракта о продаже.
4.03.3 Европейская Группа Ассоциаций Оценщиков рекомендует, чтобы определение, указанное в разделе 4.03.5 ниже, принятое вместе с детальным комментарием, который следует ниже, должно быть интерпретировано как расширенное толкование текста Директивы. Определение IVSC соответствует рациональной интерпретации и расширенному толкованию статьи 49 (2) Европейского Союза.
4.03.4 Определение Европейского Совета, которое имеет некоторые определенные детальные требования, касающиеся бухгалтерской отчетности, все таки требует некоторого дополнительного комментирования и в частности требуется для оценок, выполняемых для сектора страхования, и/или может быть потребовано клиентами или их профессиональными консультантами, или требуется для ссылки только в качестве представления юридического определения Европейского Союза рыночной стоимости Комментарий по этому пункту включен в Европейские Стандарты оценки 4.03.18 ниже.
4.03.5 Утвержденное определение IVSC/TEGOVA , упомянутое как “определение” дается в следующем виде:
Рыночная стоимость - это оцененная сумма, за которую собственность должна быть продана на день оценки желающему осуществить такую сделку покупателю желающим продать собственность продавцом по коммерческой сделке осуществляемой между независимыми участниками после проведения надлежащего маркетинга, причем в такой сделке обе стороны должны действовать сознательно, разумно и без принуждения.
Комментарий по определению Рыночной стоимости
4.03.6 Детальный комментарий по определению Рыночной стоимости приводится ниже.
4.03.7 Термин "актив" используется, чтобы отразить акцент, сделанный в этих стандартах на финансовых отчетах. Однако, термин “собственность” может быть использован в качестве общего определения. Каждое из этих определений используется в определенной ограниченной концептуальной сфере.
4.03.8 " Оцененная сумма... " относится к цене в денежном выражении (обычно в местной валюте) которая должна быть уплачена за актив по коммерческой сделке между независимыми участниками. Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, разумно доступная на рынке на момент оценки в соответствии с определением Рыночной стоимости. Это - лучшая цена, разумно доступная для продавца и наиболее выгодная цена, разумно доступная для покупателя. Эта оценка в данном случае исключает вздутую или выкачанную цену в силу особых условий или обстоятельств типа нетипичного финансирования, договоренностей о продаже собственности с условием получения ее обратно в аренду, особых соображений или уступок предоставленных какой-либо стороной, имеющей отношение к продаже, или любыми элементами имеющими особую стоимость ( как определено в Стандартах 2 IVSC- другие базисы оценки, в дополнение к Рыночной Стоимости- Специальная (Особая) стоимость. Термин относится к необычному элементу стоимости сверх Рыночной Стоимости. Специальная Стоимость имеет место, например, при физической, функциональной, или экономической связанности данной собственности с некоторой другой собственностью типа смежной собственности. Это приращение цены, которое может быть применимо к отдельному владельцу или пользователю, или предполагаемому владельцу или пользователю собственности скорее, чем к рынку в целом; то есть к покупателю с особым интересом. Специальная Стоимость могла бы быть связана с элементами Стоимости Действующего Предприятия. Оценщик должен гарантировать, чтобы такие критерии были бы дифференцированны от Рыночной стоимости и прояснить любые сделанные допущения в отношении особой стоимости .)
4.03.9 "... актив должен обладать обменной стоимостью..." относится к тому факту, что стоимость актива является оцениваемой суммой скорее чем предопределенная или фактическая продажная цена. Это - цена, по которой, как ожидается на рынке, сделка соответствующая всем другим элементам определения Рыночной стоимости, должна быть совершена на день оценки.
4.03.10 "... На день оценки... " предполагает, что оцененная Рыночная стоимость определяется на данную дату. Поскольку рынки и конъюнктуры рынка могут изменяться, то расчетная стоимость может быть неправильной или несоответствующей другой дате . Сумма оценки будет отражать фактическое состояние рынка и финансовое положение на действительную дату оценки, а не прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата отчета по оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки. Определение также предполагает одновременный расчет по контракту на продажу без какого-либо изменения цены, а в противном случае расчет мог бы производится по Рыночной стоимости.
4.03.11 " ... между желающим совершить сделку покупателем ... " относится к тому, кто заинтересован, но не вынужден покупать. Этот покупатель не является ни очень обеспокоенным, ни стремящимся купить по любой цене. Этот покупатель также тот, который покупает в соответствии с положением текущего рынка и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, скорее чем на мнимом или гипотетическом рынке, который невозможно показать или предсказать. Предполагаемый покупатель не оплатил бы более высокую цену, чем ту, которую требует рынок. Данный владелец актива включен в число тех, кто составляет "рынок”. Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно конъюнктур рынка или делать допущение уровня рыночной стоимости выше того, который является разумно доступным. В последнем издании Руководства TEGOVOFA по Оценке Основных фондов подробная ссылка на желающего осуществить сделку покупателя исключена из определения, чтобы подчеркнуть эту ответственность.
4.03.12 “.. Желающий осуществить сделку продавец... " не является ни слишком обеспокоенным, ни принужденным к тому, чтобы продать по любой цене, ни тем, кто подготовился продать по более высокой цене, которая не считается разумной на текущем рынке. Желающий осуществить сделку продавец заинтересован продать актив на условиях рынка за лучшую цену, доступную на свободном рынке после надлежащего маркетинга, какова бы ни была цена. Фактическая финансовая ситуация фактического владельца является частью этого соображения, так как " желающий осуществить сделку продавец " является гипотетическим владельцем.