4.04.15 "... и без принуждения... " устанавливает, что каждая сторона заинтересована в том, чтобы совершить сделку, но также при этому не вынуждена, и не принуждена незаконно заключить ее.
4.04.16 Рыночная стоимость для Существующего Использования понимается как стоимость актива, оцененного без включения затрат по реализации или покупке и без погашения каких-либо имеющих к ним отношение налогов, - как указано в Комментарии по определению ЕС Рыночной стоимости, Европейские Стандарты оценки 4.03.2, в некоторых ситуациях допускается частичная отмена общего правила. В соответствии с требованиями Четвертой Директивы Совета по Законодательству о компаниях от 25 июля 1978 (78/660/EEC) и Раздела 7, статьи 49 Директивы ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА от 1991 (91/647/EEC) постановляется, что "в тех случаях, когда на дату составления счетов, земля и здания проданы или будут проданы в течение краткого периода времени) полученная стоимость сокращается на фактические или оцененные затраты по реализации. “ Комментарии к этому положению приводятся ниже.
4.04.17 Определение используется только для финансовой отчетности. Согласно Директивам ЕС, положениям внутригосударственного права, международным и национальным стандартам бухгалтерского учета и практике, авуары собственности часто должны указываться по стоимости на их приобретение или по стоимости в текущих ценах , которая является Рыночной стоимостью для Существующего Использования.
4.04.18 Базис в качестве Стоимости Существующего Использования неприменим к оценкам, требуемым для инвестиционных активов, к собcтвенности превышающей требования и к оборотному капиталу, в то время, как Рыночная стоимость должна устанавливаться на основании самого высокого и лучшего использования.
Стоимость в Текущих ценах
4.04.19 Стоимость в текущих ценах- это концепция бухгалтерского учета, которая принята в Международных Стандартах Бухгалтерского учета 16 ( IAS 16) она получила определение как " сумма, на которую актив мог бы быть обменен между хорошо осведомленными, желающими осуществить сделку сторонами в коммерческой сделке между независимыми участниками. "
4.04.20 Вышеупомянутое краткое определение при отсутствии доказательств в пользу противного соответствует определению TEGOVA Рыночной стоимости (для Существующего Использования). Имеются ситуации, в которых Стоимость в текущих ценах в бухгалтерском смысле может отличаться от Рыночной стоимости в том, что могут быть применены некоторые другие условия, чем установленные по определению Рыночной стоимости. Обстоятельства, разрешающие нормальную реализацию активов могут отсутствовать, или гипотетическая продажа может осуществляться при физическом принуждении в некоторой форме. Термин также используется в некоторых юрисдикциях, чтобы обеспечить юридическое определение для урегулирования споров на основе права справедливости между сторонами в судах или в ходе судебного разбирательства.
4.04.21 В статье 31 и в последующих статьях Международных Стандартов Оценки 16 рассматривается переоценка активов и указывается:
Стоимость в текущих ценах земли и зданий - обычно их рыночная стоимость для существующего использования, которая предполагает непрерывное использование актива в том же самом или подобном бизнесе. Эта стоимость определена оценкой, обычно производимой профессионально подготовленными и имеющими соответствующую квалификацию оценщиками.
Этим определяется тот контекст, в котором возможно провести более детальное рассмотрение и установить состоятельные Европейские Стандарты, определив Рыночную стоимость для Существующего Использования.
4.04.22 То предположение, что данная фирма является постоянно действующим предприятием заставляет принять Рыночную стоимость для существующего использования. Свойственная концепция "утраченной стоимости” или чистая текущая восстановительная стоимость, то есть для владельца это стоимость входа в рынок для того, чтобы купить актив для замены. Там, где применимы такие гипотетические допущения, оценка на основе Рыночной стоимости для Существующего Использования может дать результаты, которые могли бы ввести в заблуждение если они приводятся в других отчетах в других контекстах. Таким образом важно, чтобы такие оценки всегда сопровождались подробными комментариями с указанием конкретных случаев их применимости.
4.03.23 Различные дополнительные предположения и комментарии приводятся ниже:
• имеется неявное допущение, которое должно быть разумно во всех ситуациях, что собственность может использоваться предприятием только в течение обозримого будущего для существующего использования.
• что использование должно быть таким, которое соответствует закону о планировании, регулирующим положениям о лицензировании и другим нормам.
• выводимая стоимость может быть какой же или ниже, но не выше, ( за исключением случаев, приведенных ниже), чем стоимость получаемая в результате применения принципов самого высокого и лучшего использования. Примеры исключения следующие: (a) Персональное планирование и аналогичные предоставляемые уступки по некоторым юрисдикциям могут быть недоступны на общем рынке, что будет учитываться при оценке существующего использования, потенциально приводя к повышению добавочной стоимости сверх и в превышение Рыночной стоимости; (б) сходным образом, проблемы окружающей среды могут неблагоприятно влиять на Рыночную стоимость, и за исключение случая, когда корректирующие работы являются обязательством установленным законом, затрагивают постоянно действующий бизнес или рыночную стоимость для существующего использования; (в) ограничения в арендных договорах, которые не имеют никакого последствия для владельца, не относятся к этому основанию оценки, хотя они затронули бы неограниченную Рыночную стоимость; и (г) оценка на основе Амортизируемой Стоимости Возмещения, которая относится к стоимости и амортизации по устареванию в отношении фактических операций на земле, может и часто превышает стоимость выводимую на основе свободного рынка.
• Любое возможное альтернативное использование таким образом игнорируется, любой элемент предвкушаемой стоимости, любая стоимость, относимая к деловой репутации и наработанной клиентуре компании а также к возможному увеличению стоимости благодаря особой инвестиции или финансовой сделке, типа продажи собственности с условием получения ее обратно в аренду, которая бы принес компании другой процент, чем тот, который будет оцениваться.
• оценка может, однако, учитывать стоимость, относящуюся к положению действующей компании, где существует потенциальная возможность расширять или заменить существующее здание для задач предприятия, если это может быть выполнено без большого перерыва в работе предприятия.
• Сходным образом, та часть условной стоимости деловых связей, которая связана с коммерческой собственности, обычно оцениваемая в соответствии с коммерческим потенциалом, и применимая к операциям торгового предприятия с обычной компетенцией, будет включена в оценку существующего использования.
• Предполагается, что любая часть занятой собственности как для целей, так и непосредственно компанией, является свободной на дату оценки, и, таким образом игнорируется существование фактического владельца. Оценки на основе существующего использования в подходе на основе амортизируемой стоимости замещения в оценке косвенно предполагают, что существующий владелец / владелец продолжает осуществлять фактически свою деятельность на площадях. Некоторые юрисдикции вводят различные правила в отношении органов госсектора или некоммерческих органов .
• Любая часть актива, которая сдается в поднаем по контракту или иначе используется третьим лицом подлежит оценке с учетом этого факта.
• если собственность избыточна, или станет избыточной сверх эксплуатационных требований, то должна использоваться оценка на основе рыночной стоимости или самого высокого и лучшего использования. Исключение будет составлять неиспользованный или устаревший актив, который не может отделяться от действующего предприятия. В таких случаях оценка должна отражать дополнительную стоимость к бизнесу таких избыточных активов.
4.04.24 Процедура оценки, которая вообще подразумевает отклонения от рыночных величин стоимости, известная как амортизируемая стоимость возмещения, упомянутая ранее в Европейских Стандартах оценки 4.07, может применяться в отношении активов, которые редко, если вообще когда-либо реализуются на рынке по их стоимости существующего использования кроме как при продаже самого предприятия. Статья 32 Международных Стандартов Бухучета определенно требует применения этого метода в отношении машин и оборудования, там где стоимость невозможно определить вследствие особой категории актива.
4.04.25 В тех случаях, когда использование методов оценки на основе Рыночной стоимости или Альтернативной Потребительской стоимости приводит в результате к существенно различным показателям, об этом должны быть сообщено одновременно с отчетом, сделанным по активам компании на основе Рыночной стоимости для Существующего Использования. Чтобы избежать путаницы, оценщик должен гарантировать, что форма и содержание отчетных данных подробно утверждена им или ею.
4.05 Альтернативная Потребительская стоимость.
4.05.1 Альтернативная Потребительская стоимость может быть определена на основе основных определений TEGOVA, в качестве самой высокой и лучшей потребительской стоимости, относящейся к иному использованию, чем фактическое, предназначенное или планируемое, или к использованию собственности, переделанной предприятием, предполагаемым владельцем или компанией- разработчиком.