При наличии соответствующих обстоятельств рентный получатель становится должником в размере улучшений, а рентоплательщик - кредитором. Это обязательство обеспечивается недвижимым имуществом, которое удерживает кредитор, причем право требования улучшений возникает независимо от наличия судебного акта о взыскании непосредственно до возврата самой недвижимости или иного имущества, так как, возврат вещи лишает обеспеченности само право и исключает применение удержания, тогда как право на удержание возникает у кредитора в силу закона.
Эта коллизия известна мировому праву и решалась не в пользу собственника (должника). Например, в германском праве в §1000 ГГУ предусматривается право на удержание вещи владельцем вещи до тех пор пока он "не получит должного возмещения расходов". Аналогично решался вопрос в римском праве, причем соответствующее возражение кредитора (ответчика по виндикации) рассматривалось как заявление о злоупотреблении собственника (exceptio doli (praesentis) и влекло утрату собственником права на виндикацию, если он пытался получить вещь, не возместив издержек.
Поэтому, нет никаких оснований допустить такое громоздкое и неправовое решение, когда сначала вещь возвращается получателю ренты, а затем рассматривается спор о компенсации улучшений плательщику ренты, причем обеспеченность его требований будет к этому моменту ничтожной.
Таким образом, сделанное в процессе о расторжении договора ренты заявление ответчика об удержании с целью обеспечения права на компенсацию улучшений должно влечь последствия, предусмотренные ст.359-360 ГК Автор считает, что это вполне законное средство защиты в значительной мере стабилизирует рентный договор и сократит сферу злоупотреблений в этой области.
Изучая разрешение споров, вытекающих из договоров ренты, в судебном порядке, а также основные принципы нотариальной практики по делам, вытекающим из договоров ренты, необходимо отметить, что практике не известны случаи передачи иного, чем жилое помещение, имущества под выплату ренты. Подавляющее большинство договоров заключаются в форме договора пожизненного содержания с иждивением, а практика заключения договоров постоянной ренты, по сути, не сложилась.
Инициаторами прекращения договорных отношений зачастую выступают получатели ренты. Их требования чаще облекаются в форму требования о расторжении договора в связи с существенным нарушением договорных обязательств плательщиком ренты, реже - в форму признания договоров недействительными. Явный перекос правового регулирования в сторону защиты интересов получателя ренты приводит к тому, что практика пытается "уравновесить" интересы обеих сторон путем применения любых допустимых инструментов, например, таких как практический запрет на заключение рентных договоров через представителя (в целях недопустимости введения в заблуждение получателя ренты, с одной стороны, и создания определенной гарантии устойчивости правовой связи для плательщика - с другой). К числу указанных инструментов можно отнести также решение вопроса о дееспособности получателя ренты в момент заключения договора путем исследования совокупности соответствующих доказательств, включая косвенные, либо решение вопроса о существенности того или иного нарушения договорных обязательств, допущенного плательщиком, опять же исходя из фактических обстоятельств дела.
В практике нотариусов нередко возникают вопросы о форме уведомления о намерении расторгнуть рентный договор, о процедуре выдаче нотариусами свидетельств о праве на наследство после плательщика ренты, о включении получателя ренты в круг наследников плательщика ренты по закону. Отмеченные проблемы свидетельствуют о необходимости разработки нормативных документов, создающих правовую базу для единообразного применения законодательства о рентных отношениях судами и нотариусами
В современном российском праве предусмотрены различные условия приобретения и отчуждения права собственности на ту или иную вещь (купля-продажа, аренда с правом выкупа). К ним можно отнести и ренту.
В соответствии с п.1 ст.583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средств на его содержание в иной форме.
Существует три разновидности договора ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Каждой из них посвящен отдельный параграф гл.33. Они совпадают в существенных признаках, но различаются между собой по ряду более частных моментов (например, форма предоставления содержания, его минимальный размер, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты, последствия риска случайной гибели имущества и т.д.).
Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями могут быть граждане любого возраста, а также некоммерческие организации, для которых выплата рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.
Согласно ст.596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к оставшемуся получателю. После смерти последнего получателя обязательство ренты прекращается.
Пожизненное содержание с иждивением - единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. В отличие от других видов ренты здесь предметом сделки служит только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.). Недвижимость передают в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним.
Как следует из ст.584 ГК РФ, обязательно нотариальное удостоверение договора ренты, а для договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, необходима также государственная регистрация. При совершении нотариального действия (удостоверение договора ренты) нотариус:
устанавливает личность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия, его представителя или представителя юридического лица (на основании паспорта или других документов);
выясняет дееспособность граждан и проверяет правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке. В случае совершения сделки представителем проверяет и его полномочия;
зачитывает вслух участникам сделки ее содержание. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписывают в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия;
разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены нотариусом при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество. Несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность (п.1 ст.165 ГК РФ). Такая сделка считается ничтожной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Она недействительна с момента совершения.
Главная привлекательность договора ренты для участников гражданского оборота состоит в том, что согласно п.1 ст.585 ГК РФ он предусматривает передачу имущества, которое отчуждается под выплату ренты получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Таким образом, плательщик ренты получает имущество в собственность. Данное обстоятельство предполагает возникновение у него прав, указанных в п.1 и 2 ст. 209 ГК РФ, а именно: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Если договор ренты предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30). Если же имущество передают бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл.32), поскольку иное не установлено правилами гл.33 ГК РФ (Рента и пожизненное содержание с иждивением) и не противоречит существу договора ренты. Плательщику ренты необходимо знать, что заключение договора ренты обременяет недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. Поэтому при совершении сделок с другими лицами он обязан уведомить другое лицо об обременении предмета сделки рентой. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.