Анализируя нормы договора дарения, в частности, возможность отказа одаряемого принять дар (ст.573), основания запрещения и ограничения дарения (ст.575, 576), отмену дарения (ст.578), а также институт правопреемства при обещании дарения, автор приходит к выводу о невозможности субсидиарного применения норм о дарении к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением. Таким образом, автор предлагает исключить из содержания ст.585 ГК пункт второй о возможности субсидиарного применения норм купли-продажи (гл.30), а также норм о дарении (гл.32) к договорам ренты.
Рассматривая правовую природу рентного договора, необходимо рассмотреть вопросы квалификации рентного договора как реальной сделки, а также особенности его алеаторного характера, субъектный состав участников рентных правоотношений, анализ применения к договору ренты норм о форме сделки.
Автор считает, что правовое значение передачи вещи, с которым связывается разграничение консенсуальных и реальных договоров, зависит от характера того договора, на основе которого происходит передача. Если речь идет о договоре, направленном на переход имущества в собственность, то и передача должна означать переход прав собственности от одной стороны к другой. Все различие между консенсуальным и реальным договором состоит в том, что переход права собственности в первом случае осуществляется в рамках договора, а во втором - до его возникновения. При этом определение времени самой передачи осуществляется в соответствии со ст.223 ГК РФ, либо фактическая передача (традиция), либо государственная регистрация вещного права на недвижимость. Применительно к договорам ренты, автор уже высказал суждение о необходимости ограничительного применения ст.223 ГК.
Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, "необходимость в конструкции реального договора появляется тогда, когда законодатель считает необходимым защитить ту из сторон, которой предстоит передать вещь другой стороне". Это связано с тем, что при консенсуальном договоре сторона может понудить контрагента исполнить в натуре эту принятую им на себя обязанность (передать вещь). Применительно к договору ренты это означало бы возможность для плательщика ренты потребовать от получателя, заведомо более слабой и нуждающейся, поэтому в особой защите стороны, передать соответствующее имущество под выплату ренты. Реальная модель договора защищает получателя ренты от такого требования. Следует в целом отметить, что неслучайно реальный договор характерен именно для фидуциарных, длящихся договоров, - к которым относится договор ренты. Автор считает, что договоры ренты в соответствии с легальным определением ст.585 ГК являются реальными, и выбранная законодателем модель реального договора соответствует специфике рентных обязательств.
И так, исходя из того, что договор ренты является по своей природе реальным, создание дополнительных гарантий прав получателя ренты как "слабой стороны" этого договора предполагает необходимость формирования устойчивой правовой конструкции. Таковой является реальный договор, предполагающий "выражение воли плюс действие - передача имущества".
Актуальность вопроса о допустимости субсидиарного применения норм о купле-продаже и дарении к рентным правоотношениям для практики несколько нивелирована введенным законодателем прямым ограничением применения указанных норм случаями не противоречия существу ренты и специальным нормам главы 33 ГК РФ (п.2 ст.585 ГК РФ).
Проводя же более глубокий анализ, данный нормы в теоретическом аспекте можно предположить, что ее существование имеет глубокие исторические корни.
Как уже отмечалось в настоящей работе, первой попыткой нормативного регулирования рентных отношений в России стало включение соответствующего раздела норм в проект Гражданского Уложения. Представляется, что именно оттуда берет свое начало данная норма. В рамках предлагавшейся проектом ГУ модели правового регулирования, допускавшим установление ренты, как возмездным договором, так и безвозмездно - договором дарения и завещанием, существование такой нормы было вполне обоснованным.
Действующая в настоящее время модель правового регулирования рентных отношений допускает их возникновение только из возмездного договора, при этом покупная цена имущества, составляющего рентный капитал, представляет собой часть встречного удовлетворения, которая может быть равной нулю (в случае бесплатной передачи имущества). В силу вышеизложенного, представляется необоснованным существование такой нормы в ГК РФ, поскольку она не "вписывается" в общую модель правового регулирования рентных отношений, выбранную законодателем.
Мнение автора состоит не в полном отрицании допустимости применения отдельных норм, а в необходимости изменить грамматическую конструкцию нормы п.2 ст.585 ГК РФ. Применение аналогии закона в данном случае, необходимо конкретизировать путем прямой отсылки к подлежащим применению нормам, либо прямо включить последние в состав специальных норм о ренте.
Предусмотренная законодателем процедура заключения рентных договоров, включающих государственную регистрацию, чрезвычайно сложна и не всегда оправдана. Требование о государственной регистрации договора ренты, включенного в отношении недвижимого имущества, не имеет смысла, поскольку сводится лишь к совершению разового юридически значимого действия и не учитывает динамику отношений сторон, которая проявляется в изменении и дополнении положений договора. Государственная регистрация рентного договора фактически сводится к регистрации перехода права собственности. В силу вышеизложенного, вполне логичным было бы введение правил о государственной регистрации, предусмотренных для договоров купли-продажи недвижимости (ст.551 ГК РФ), в отношении договоров ренты.
В отношении субъектного состава участников рентных правоотношений следует констатировать, что ограничения, установленные действующим законодательством, касаются лишь одной стороны - получателя ренты, в то время как ее плательщиком может выступать любой субъект гражданского права (физическое или юридическое лицо), обладающее право - и дееспособностью Получатель ренты - субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Именно в силу указанной причины, действующее законодательство вводит прямой запрет на участие в рентных правоотношениях на стороне получателя ренты для коммерческих организаций. Физические лица и некоммерческие организации могут выступать в качестве получателей ренты. Последнее положение базируется на том факте, что учредитель ренты (собственник имущества, составляющего рентный капитал) может и не совпадать с лицом, выступающим в качестве получателя ренты (выгодоприобретателя) в случае заключения договора в пользу третьего лица. Утверждение же о том, что не все некоммерческие организации могут выступать в качестве получателя ренты, представляется не совсем верным. Цели создания некоммерческой организации могут диктовать порядок расходования средств, полученных в качестве рентных платежей, но не могут отражаться на право - и дееспособности некоммерческой организации как субъекта гражданского права.
В свое время Гегель, исследуя возникновение договора, указывал на его происхождение из меновых отношений либо дарения. Мена, представлялась им как обмен вещи на равную ей вещь, куплю или продажу - как обмен вещи на деньги, а отдачу внаем - как отчуждение временного пользования собственности за наемную плату. Такое деление договоров он рассматривал, основывая на различиях лежащих в природе самого договора, которое "согласно сообразного способа наличного бытия представлений в знаках выражает стимуляция посредством формальных жестов и других символических действий".
Признаком любого рентного договора является его алеаторный (а не эквивалентно-определенный) характер встречного предоставления. Впервые рисковый характер рентного договора был определен Французским Гражданским кодексом (ст. 1968-1983). Еще в римском праве выделялись контракты emptio spei - покупка надежды, где объектом является риск - alea (отсюда выражение "алеаторная сделка"), например, содержимое рыболовной сети или охотничьего капкана. Цена определяется заранее, и сделка вступает в силу сразу же, независимо от будущего события.
Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.
При этом данные элементы не ставятся в зависимость от факта передачи предмета договора за плату или бесплатно, ведь цена передаваемого имущества не является существенным условием договора ренты, а отношения сторон зависят от встречного предоставления, хотя "возмездность" не означает и даже не предполагает в виде общего правила непременно эквивалентного предоставления обеих сторон.
Признак алеаторности, характерный именно для договоров ренты, предполагает особые порядок и условия алеаторной оплаты полученного имущества, выражающиеся именно в характере предоставления получателю ренты постоянного или пожизненного содержания, поэтому необходимо признать редакцию п.1 ст.585 ГК недействующей, т.к. условие о цене передаваемого имущества не является существенным и при возникновении такого спора отношения сторон регулируются ст.593, 594, п.2 ст.599 ГК.