Основные положения о залоге недвижимого имущества предусматривают заключение договора об ипотеке в виде закладной. Он д.б. нотариально удостоверен и вступает в силу с момента его гос.регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется на осноании заявления залогодержателя по представлении им закладной и док-тов, подтверждающих уплату гос.пошлины за регистрацию. Ипотека д.б. зарегистрирована в теч. 15 дней со дня поступления док-тов на регистрацию.
Регистрация ипотеки явл-ся публичной: любое лицо вправе получить копию регистрационной записи ( или заверенную выписку из нее).
Залогодержатель имеет право передать свои права по закладной др. лицу при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору. Залогодержатель может заложить имеющуюся у него закладную др. лицу в обеспечение кредитного договора, заключаемого с ним.
Залогодатель с согласия залогодержателя имеет право: передать предмет ипотеки др. лицу в собственность, аренду или временное безвозмездное пользование. Этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.
Обращение взыскания на предмет ипотеки производится путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, проводимых специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции РФ. Эта организация не позднее чем за месяц до проведения торгов обязана опубликовать в печати исчерпывающую информацию.
Покупатель, который приобрел на торгах заложенное имущество, спец. организация обязана выдать свид-во о праве собственности на него.
34. Долгосрочное кредитование хозяйства.
В современных условиях можно выделить рынки банковского кратко- и долгосрочного кредитования, а т.же рынки ц/бумаг как главные рычаги, используемые для проведения денежно-кредитной политики. Это находит свое отражение в установлении целевого предельного объема кредитных вложений на территории Российской Федерации с выделением долгосрочных кредитов; в формировании специального механизма ограничения и стимулирования операций с цен-ми бумагами; в установлении экономических нормативов, ограничивающих активы коммерческих банков с повышенным риском (долгосрочные кредиты и вложения банка в ценные бумаги).
Коммерческие банки, располагающие относительно крупным устав-ным капиталом, могут предоставить более длительные и рискованные ссуды. При этом учитывается прибыльность активов как важный фактор при разработке ссудной политики.
Банки могут придерживаться более либеральной ссудной политики, если сдерживается или сокращается рост банковских резервов, стабильные депозиты, предоставляются субсидии по процентам за долгосрочные кредиты приоритетных направлений, устойчивы хозяйства, которые они обслуживают.
Объектами банковского долгосрочного кредитования могут быть капитальные вложения предприятий, организаций и граждан на затра-ты по строительству, реконструкции и техническому перевооружению объектов производственного и социально-бытового назначения, при-обретению техники, оборудования и транспортных средств, зданий и сооружении, а также по созданию совместных предприятий, научно-тех-нической продукции, интеллектуальных ценностей и других объектов собственности.
Планирование потребности в долгосрочном кредите крупные заемщики, как правило, осуществляют задолго до фактического использования средств. На основе кредитных заявок предприятий и организаций банк определяет возможный спрос на кредит в те или иные периоды года, рассчитывает сроки по другим ссудам и сумму требуемых ресурсов.
В тех случаях, когда заявки превышают предел ресурсов, банк стоит перед выбором: либо заключить взаимовыгодное соглашение с банком-корреспондентом, который возьмет на себя часть кредитов, либо отказать клиентам и поставить под угрозу свои взаимоотношения с ними, которыми банк, возможно, очень дорожит.
Коммерческие банки могут предоставлять долгосрочные ссуды совместно со страховыми компаниями, пенсионными фондами и другими долгосрочными ссудодателями. Участвуя вместе с ними в выдаче крупных ссуд, банки устанавливают по своей доле в ссуде более короткий срок погашения, т.е. сначала погашается банковская ссуда, а в оставшийся период - доля страховых компаний. Последние менее заинтересованы в высокой ликвидности и в досрочном погашении ссуд, поэтому они отдают предпочтение долгосрочному кредитованию.
Долгосрочные ссуды исключительно выгодны крупным и мелким предприятиям. Они могут рассматриваться как наилучшее средство вешнего финансирования капитальных вложений, если предприятие не может удовлетворить свои потребности за счет текущих прибылей или привлечения средств на рынках долгосрочного ссудного капитала путем выпуска облигаций по умеренным ценам. Заемщик имеет возможность получить условия кредита, более соответствующие его потребностям, чем при продаже облигаций на рынке. В случае необходимости некоторые условия кредита могут быть по договоренности изменены, а более короткий по сравнению с обычным облигационным займом срок погашения ссуды может рассматриваться как преимущество в те пepиоды, когда процентные ставки высоки.
Заемщик может использовать долгосрочную ссуду, планируя погасить ее через несколько лет за счет поступлений от реализации займа, выигрывая на разнице в процентных ставках. Получение долгосрочной банковской ссуды более выгодно, чем выпуск облигаций, еще и потому, что операционные расходы и процентные ставки в этом случае почти всегда ниже, поскольку заемщик не несет затрат, связанных с регистрацией, гарантированием размещения бумаг и их реализацией на рынке.
Долгосрочные ссуды находят применение в различных отраслях экономики, где много средств вкладывается в промышленные объекты, новые технологии и оборудование. К ним относятся предприятия, занятые производством товаров длительного пользования, химикатов, нефтеперерабатывающие, горнодобывающие, предприятия транспорта коммунальные комплексы. С введением страхования депозитов возрастает уверенность банков в их стабильности, что позволяет в определенной степени снизить требования к ликвидности.
Основой кредитных отношений банка с предприятиями, организациями и гражданами при выдаче долгосрочных ссуд является кредитный договор.
Процентная ставка за пользование долгосрочным кредите комиссионное вознаграждение и другие выплаты устанавливаются договорной основе.
Процентные ставки могут быть твердыми и меняющимися. TВЕРдая ставка остается неизменной в течение всего срока ссуды, а меняющаяся - периодически (один раз в 3-6 месяцев) пересматривается в зависимости от условий рынка, изменения процентов по депозитам (BKJ дам), официально объявленного индекса инфляции и других причин
Выдача долгосрочных ссуд может производиться единовременно и поэтапно, по мере выполнения строительно-монтажных работ, приобретения товарно-материальных ценностей путем перечисления средедст на оплату счетов поставщиков и подрядчиков или на расчетный счет заемщика, а при выдаче ссуд арендаторам, фермерам, индивидуальным заемщикам - наличными деньгами при расчетах с гражданами. Конкретные формы выдачи кредита предусматриваются в кредитном договоре.
Возможны случаи досрочного погашения ссуды, если это свидетельствует о хорошем состоянии дел клиента и его устойчивом финансовом положении. Банки, как правило, не возражают против этого при условии, что погашение осуществляется за счет средств, полученных в результате деятельности предприятия. Однако банки отрицательно относятся к случаям досрочного погашения ссуд за счет средств, полученных взаймы из другого источника под более низкий процент, и могут наложить на такого заемщика штраф.
Погашение кредита производится по наступлении срока платежа путем списания средств с р/счета заемщика на основании распоряжения банка или перечисления средств в уплату ссуды платежным поручением заемщика.
35.Кредит-аренда (лизинг) и финансирование капитальных вложений.
ЛИЗИНГОВЫЕ ОПЕРАЦИИ заключаются в предоставлении на условиях аренды на средне- и долгосрочный период средств производства предприятиям-пользователям. В отличие от обычной аренды лизинг, как правило, предусматривает выкуп оборудования по истечении срока аренды его пользователями по низкой остаточной стоимости. В лизинговых операциях обычно участвуют три стороны:
предприятие - поставщик оборудования;
арендодатель, оплачивающий оборудование и предоставляющие в аренду;
предприятие, получающее и использующее оборудование в течение определенного времени (арендатор).
Лизинг - это договор аренды завода, промышленных товаров, оборудования, недвижимости для использования их в производственных целях арендаторами, в то время как товары покупаются арендодателем, и он сохраняет за собой право собственности. Лизинг различают оперативный и финансовый.
1. Оперативный лизинг - лизинг с неполной окупаемостью.
2. Финансовый лизинг – лизинг с полной окупаемостью.
Лизинговые отношения выступают, по существу, как кредитные сделки. Арендатор получает во временное пользование стоимость, воплощенную в машинах и оборудовании, на условиях возвратности и платности.
В широком смысле слова под вложениями капитала в условиях рыночных отношений (капитальными вложениями) понимают долгосрочные инвестиции предприятия в любые виды внеоборотных активов.
Инвесторами, осуществляющими вложения собственных, заемных и привлеченных сре6дств в расширенное воспроизводство основных фондов (в форме капитальных вложений), м.б.:
1. органы, уполномоченные управлять гос. и муниципальным имуществом или имущественными правами;