10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. То, что собственник объекта недвижимости может передать такой объект в ипотеку, сомнений не вызывает – распоряжение вещью является одним из трех основополагающих правомочий собственника такой вещи.
Далее возникает вопрос о требованиях, предъявляемых при передаче объекта недвижимости в ипотеку лицом, владеющим таким объектом на праве хозяйственного ведения. Особенность данной ситуации состоит в том, что российское законодательство устанавливает определенные ограничения на распоряжение имуществом, переданным юридическому лицу на праве хозяйственного ведения. Это и понятно, ведь существует еще и собственник имущества, которому, безусловно, не безразлична судьба его собственности и интересы которого, конечно, необходимо учитывать.[54]
В этой связи ст. 295 ГК РФ устанавливает, что предприятие, имущество которого принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться, любым образом, недвижимым имуществом, переданным такому предприятию, без согласия собственника.
Такая же ситуация возникает при передаче в залог права аренды недвижимого имущества. Здесь нельзя не учитывать интересы собственника или арендодателя такого имущества. Поэтому, как правило, если иное не установлено в соответствующем договоре, для передачи в залог права аренды недвижимого имущества необходимо согласие собственника такого имущества и/или его арендатора.
Будь то собственник объекта недвижимости, или лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или праве аренды, все они должны указать в закладной свое право в отношении объекта недвижимости, а также информацию о государственной регистрации своего права. Однако, как мы знаем, порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том виде, в каком он существует сейчас, сформировался сравнительно недавно. Опирается он на Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» («Закон о регистрации прав на недвижимость»).[55] До введения в действие данного закона, единого и единообразного порядка регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в РФ не существовало. В этой связи может возникнуть ситуация, когда право собственности или иное право лица в отношении недвижимого имущества, передаваемого в ипотеку, не зарегистрировано в надлежащем порядке, и, следовательно, возникает вопрос о возможности передачи такой недвижимости в залог без предварительной регистрации существующего права. Ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость предусматривает, что права, возникшие до вступления его в силу, признаются действительными и государственная регистрация таких прав производится по желанию правообладателей46. Однако такая регистрация является обязательной в случае, если правообладатель намеревается каким-либо образом распорядится своим недвижимым имуществом, в результате чего возникнет необходимость государственной регистрации нового
В соответствии с письмом Минюста РФ от 16 августа 1999 г. № 6677-ПК, регистрация таких прав будет производиться государственными органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, только при условии соблюдения правообладателем законодательства в отношении регистрации прав на недвижимое имущество, существовавших на момент приобретения соответствующего права, в ином случае в регистрации может быть отказано, так как такая регистрация будет возможна только при предварительной регистрации первоначального права.
В этой связи то или иное право залогодателя в отношении недвижимого имущества будет всегда зарегистрировано в соответствии с действующим порядком до заключения договора об ипотеке, так как иначе государственная регистрация последующего права залогодержателя будет невозможна в силу правил, установленных ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость.
Лицо, которое передает в ипотеку имущество, принадлежащее ему на праве аренды, должно указать также, как это предусмотрено в пп. 8 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, точное описание имущества, являющегося предметом аренды.
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки,
обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.
Закладная должна содержать сведения об обременениях, установленных в отношении заложенного недвижимого имущества. Таким обременением не может быть право залога недвижимости, так как Закон об ипотеке в п. 5 ст. 43 прямо предусматривает, что «заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается». В остальном же это могут быть любые права третьих лиц в отношении передаваемой в ипотеку недвижимости. Если недвижимое имущество не обременено никакими правами третьих лиц, об этом также делается отметка в закладной.[56]
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом – также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная, будучи строго формальным документом, должна содержать подпись лица, ответственного по нему. При этом если залогодатель и должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству совпадают, на закладной проставляется только одна подпись, а если они не совпадают, закладную, помимо залогодателя, должен подписать и должник по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закон об ипотеке не предусматривает, что закладная должна быть скреплена печатью залогодателя и должника. Если такое требование не предусмотрено Законом об ипотеке или иным правовым актом, то такое требование является дополнительным требованием относительно письменной формы закладной. Однако во избежание необходимости убеждать регистрирующие органы, осуществляющие выдачу закладной после регистрации ипотеки, что проставление печати юридического лица в данном случае является необязательным, с нашей точки зрения, проставление печати является рекомендуемым, так как на практике документы, исходящие от юридических лиц, чаще всего, помимо подписи уполномоченного лица, содержат также и печать такого юридического лица.
13)указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Сведения о государственной регистрации договора ипотеки и о дате выдаче закладной ее первому держателю указываются в закладной нотариусом, осуществляющим нотариальное удостоверение договора об ипотеке и оформляющим закладную путем сшивания и нумерации всех ее листов и скрепления их своей печатью нотариуса, и органом юстиции, осуществляющим государственную регистрацию договора об ипотеке и выдачу закладной ее первому держателю.
В соответствии с п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке после проведения государственной регистрации ипотеки учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в закладную вносятся следующие данные:
а) наименование учреждения юстиции по регистрации прав (и его
филиала, если государственная регистрация ипотеки проведена филиалом);
б)дата и номер государственной регистрации ипотеки;
в)дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Названные данные заверяются подписью регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним и скрепляются печатью учреждения юстиции по регистрации прав. В качестве даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю указывается дата внесения указанных сведений в закладную и заверения их регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним.[57]
Итак, закон об ипотеке предусматривает четырнадцать обязательных реквизитов закладной как ценной бумаги. При отсутствии хотя бы одного их них документ, названный «закладная», таковой не является и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Если же по какой-либо причине такой документ все же был выдан, он, тем не менее, не может признаваться закладной и является ничтожным в соответствии с п. 2 ст. 144 ГК РФ.
Однако, несмотря на то, что Закон об ипотеке предусматривает лишь четырнадцать обязательных реквизитов закладной как ценной бумаги, стороны договора об ипотеке в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона могут по своему усмотрению включить в закладную любые иные сведения, в дополнение к перечисленным в п. 1 ст. 14 и не противоречащие им. Так, в п. 1 ст. 14 не предусмотрено, что закладная должна содержать дату и место ее составления, однако стороны могут восполнить этот пробел, самостоятельно включив такую информацию в закладную.
Также в ст. 15 Закон об ипотеке предусматривает, что стороны имеют право приложить к закладной документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. При этом, если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, то они необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
Хотелось бы отметить, что ФКЦБ в своих Методических рекомендациях рекомендует участникам гражданско-правовых отношений по поводу вьщачи и обращения закладных серьезным образом обращать внимание на реквизиты закладных, так как из ее реквизитов можно определить степень рискованности закладной как ценной бумаги. ФКЦБ даже приводит список закладных, которые можно отнести к высокорискованным. Ниже мы приводим данный список, исключая из него пункты, не относящиеся к сфере предпринимательских отношений: