Смекни!
smekni.com

Закладная (стр. 13 из 21)

Поэтому вполне разумно, что одновременно с изменением гражданских прав и обязанностей сторон по обеспеченному залогом обязательству может происходить и изменение определенных условий акцессорного, залогового обязательства. В этой связи, с нашей точки зрения, Закон об ипотеке правильно предоставляет сторонам право изменить условия, содержащиеся в реквизитах закладной, при изменении прав и обязанностей сторон по основному, обеспеченному ипотекой обязательству.

Так, например, обеспеченное ипотекой обязательство может исполняться по частям, и, соответственно, по мере исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, сумма такого обязательства уменьшается. При уменьшении суммы обязательства, обеспечиваемого ипотекой, безусловно, возникает вопрос о необходимости, во-первых, указания в закладной суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, часть которой уже была выплачена кредитору (залогодержателю), и, во-вторых, сохранения под залогом всего недвижимого имущества, изначально заложенного по договору об ипотеке, когда стоимость такого имущества теперь, в связи с исполнением части обеспеченного ипотекой обязательства, превышает размер долга должника кредитору (залогодержателю). Естественно, основной вопрос здесь состоит в возможности освобождения из-под залога части заложенного недвижимого имущества. В этом, конечно, заинтересован, прежде всего, залогодатель, так как нахождение имущества под залогом во многом ограничивает его возможности как собственника имущества или как лица, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, в отношении использования своих соответствующий правомочий по отношению к такому имуществу. Так, например, в соответствии со ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель не имеет права, если иное не установлено в договоре об ипотеке, без согласия залогодержателя отчуждать заложенное недвижимое имущество (здесь необходимо отметить, что Закон об ипотеке устанавливает, что в случае выдачи закладной право залогодателя на отчуждение заложенного имущества должно быть предусмотрено, помимо самого договора об ипотеке, в закладной).

Невозможным является изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного недвижимого имущества, в случае, если эта часть не может являться самостоятельным объектом прав. Скажем, если по договору об ипотеке в залог передавалось несколько объектов недвижимого имущества (например, несколько отдельных зданий), то не представляется проблематичным изменение предмета ипотеки путем распространения ее лишь на часть заложенных зданий, каждое из которых может быть отдельным объектом недвижимости и отдельным объектом прав. Однако если из объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, не может быть выделена часть, которая будет являться самостоятельным объектом прав, изменение предмета ипотеки и внесение изменений в реквизиты закладной не допускаются.[68]

Интересно также правило, установленное Законом об ипотеке в отношении возможности внесения в реквизиты закладной изменений, связанных с изменением размера обеспечения. Закон говорит, что «в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства» стороны могут заключить соглашение, в соответствии с которым «размер требований, возникших из кредитного договора или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается». Не совсем понятно, что имеет в виду законодатель, говоря, что при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства размер требований по нему может увеличиться. Как нам кажется, данное положение Закона абсурдно, и в этой связи законодатель должен внести коррективы в формулировку положений п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, правильно отразив экономическую сущность факта частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Напротив, вполне понятно положение, при котором при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства сумма долга должника кредитору (залогодержателю) уменьшается и стороны могут своим соглашением внести изменения в условия, содержащиеся в реквизитах закладной, предусмотрев уменьшение суммы обязательства, обеспеченного ипотекой.

Закон об ипотеке устанавливает, что соглашение между сторонами по поводу изменения предмета ипотеки и размера обеспечения должно быть совершено в письменной форме. Такое соглашение фактически вносит изменения не только в условия, содержащиеся в реквизитах закладной. Одновременно вносятся изменения в определенные условия договора об ипотеке, причем как условие о предмете ипотеки, так и условие о размере обязательства, обеспеченного ипотекой, являются существенными условиями договора об ипотеке.[69]

Несмотря на это, Закон об ипотеке не устанавливает правила об обязательной государственной регистрации такого соглашения сторон. Ст. 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Итак, Закон, воспользовавшись оговоркой, приведенной в ст. 452 ГК РФ, установил более мягкую форму для соглашения сторон по закладной об изменении условий как закладной, так и самого договора об ипотеке. Косвенно в п. 7 ст. 13 Закона устанавливается, что стороны при заключении соглашения, предусмотренного в п. 6 той же статьи, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, с заявлением о внесении изменений в данные Единого реестра. Также ч. 2 п. 2 ст. 23 говорит, что в случае заключения между сторонами соглашения, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, возможно внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке. Однако по-прежнему ничего не сказано о необходимости государственной регистрации такого дополнительного соглашения.

Мы уже говорили о необходимости предоставления сторонам ипотечных правоотношений права выбора формы, в которой они хотят закрепить свои ипотечные отношения (либо путем заключения договора об ипотеке, либо путем составления и выдачи такой ценной бумаги как закладная). Если исходить из этого, то при условии заключения сторонами договора об ипотеке, безусловно, правильным видится установление в Законе об ипотеке правила, в соответствии с которым соглашения сторон, вносящие изменения в договор об ипотеке, или, во всяком случае, в те его условия, которые по Закону об ипотеке являются существенными и данные о которых должны содержаться в Едином реестре, требуют обязательной государственной регистрации. Иначе, как уже ранее упоминалось, фактически законом будет предусмотрена возможность «внесения в документ строго определенной формы изменений, совершенных в форме менее строгой, ноимеющей те же последствия».

Если же стороны выбрали оформление своих ипотечных правоотношений путем составления и выдачи такой именной ценной бумаги как закладная, Закон об ипотеке должен предусматривать обязанность сторон обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки в отношении заложенного объекта недвижимости, с целью внесения в Единый реестр данных об изменении предмета ипотеки или размера обеспечения, а также для того, чтобы орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, выдал либо новую закладную, составленную с учетом вышеназванных изменений, либо старую закладную, к которой в качестве ее неотъемлемой части было бы приложено соглашение сторон относительно изменения определенных ее условий.[70]

В любом случае Закон об ипотеке должен четко регламентировать обязанности сторон по обращению в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, даже если не существует требования об обязательной государственной регистрации дополнительного соглашения сторон, так как вышеназванным соглашением вносятся изменения в существенные условия договора об ипотеке, которые должны быть отражены в Едином реестре.

Пункт 7 ст. 13 Закона об ипотеке предусматривает, что при заключении соглашений, изменяющих предмет ипотеки или размер обеспечения, а также при заключении соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, предусмотренного п. 3 ст. 36 того же Закона, или соглашения о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству стороны должны предусмотреть в этих соглашениях одно из следующих условий:

1) либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;

2) либо аннулирование закладной и одновременную выдачу новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. При этом одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. Итак, Закон об ипотеке предоставляет сторонам выбор в отношении того, каким образом в закладной отражаются изменения, установленные дополнительным соглашением сторон. В первом случае стороны, видимо, должны от руки письменно внести в закладную положение о том, что неотъемлемой частью закладной является дополнительное соглашение сторон, указав его реквизиты с такой степенью точности, которая достаточна для его идентификации, как этого требует ст. 15 Закона об ипотеке.[71]

Такое рукописное положение на закладной должно быть заверено подписями ее составителей, и, при желании, скреплено их печатями, если составители закладной являются юридическими лицами. Сам текст дополнительного соглашения не должен быть прикреплен к закладной, а может существовать независимо от нее, хотя, естественно, удобнее, когда закладная со всеми ее приложениями составляет единый, сшитый вместе документ. Однако, в принципе, существование отдельного от закладной документа, являющегося ее неотъемлемой частью, вполне нормально.[72]