«а) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают РФ, субъекты РФ и муниципальные образования;
б) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;
г) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;
д) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством РФ не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;
е)закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства РФ, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
ж)закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;
з)закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;
и) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;
к) закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
л) закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей...».
Рассмотрев вопрос относительно реквизитов закладной, необходимо определить, какие же требования предъявляет действующее законодательство к форме закладной как ценной бумаги.
Прежде всего следует отметить, что в законодательстве не установлено каких-либо требований к форме бланка закладной и не издано ни одного нормативного акта, содержащего примерный или рекомендуемый образец бланка закладной, который мог бы быть использован при ее составлении участниками гражданского оборота. Таким образом, на настоящий момент стороны сами могут определить, какой вид бумаги использовать для составления закладной, поскольку каких-либо обязательных требований в этом отношении не установлено.[58]
Такого же взгляда придерживается ФКЦБ, говоря о том, что в соответствии с Законом об ипотеке «закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом».
Хотя Закон об ипотеке не требует, чтобы листы закладной были сшиты, на практике, как нам кажется, такое положение будет достаточно разумным, для цели избежания возможности утраты отдельных листов закладной, и для избежания необходимости проставления подписей и печатей всех лиц, участвующих в процессе составления и выдачи закладной, на каждом листе закладной. Закон устанавливает, что отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. Такое требование, безусловно, с нашей точки зрения, является требованием к форме закладной как ценной бумаги, без соблюдения которого закладная будет ничтожна.
К требованиям к форме закладной можно также отнести правило Закона об ипотеке, по которому «при недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе».
Отдельно хотелось бы остановиться на положениях Закона об ипотеке, разрешающих вопрос коллизии содержания закладной содержанию договора об ипотеке. Необходимо отметить, что закладная содержит множество условий, которые фактически дублируют содержание договора об ипотеке. Это вполне понятно, так как закладная призвана удостоверять права залогодержателя по договору об ипотеке и, значит, должна содержать определенные его условия, равно как и некоторые условия обеспеченного ипотекой обязательства, которые, кстати сказать, также должны быть указаны в договоре об ипотеке в качестве его существенных условий. Для договора об ипотеке характерно наличие большого количества существенных условий, без которых он не будет считаться заключенным, так как между сторонами не была достигнута договоренность по поводу всех его существенных условий. Это и условия о предмете ипотеки, об оценке предмета ипотеки, условия о существе, размере и сроке исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В договоре об ипотеке также должно быть указано право, в силу которого имущество, передаваемое в ипотеку, принадлежит залогодателю, и так далее (из приведенных выше примеров можно заметить, что все эти существенные условия договора об ипотеке присутствуют также и в закладной).[59]
Но когда существуют два различных документа (закладная и договор об ипотеке и закладная и обеспеченное ипотекой обязательство), вполне возможна ситуация, при которой данные, содержащиеся в них, по какой-либо причине не совпадают. Отсюда возникает вопрос, как быть в таких ситуациях и какой документ должен применяться?
Закон об ипотеке дает ответ на этот вопрос, хотя он и не является вполне однозначным. Пункт 4 ст. 14 Закона устанавливает, что «при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель».
Таким образом, закон устанавливает правило, в соответствии с которым защищается приобретатель закладной, не являющийся первоначальным ее держателем (владельцем). В литературе по отношению к приобретателю
закладной, не знавшему о различиях между закладной и договорами, права по которым удостоверяются закладной, используется также термин «добросовестный приобретатель».[60]
Однако, как нам кажется, термину «добросовестныйприобретатель», установленному ГК РФ, придается несколько иное значение. Этот термин используется при определении возможности собственника истребовать свое имущество из чужого владения, и добросовестным приобретателем в данном случае будет являться лицо, которое приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель). Так добросовестным приобретателем закладной было бы лицо, приобретшее закладную у лица, не являющегося законным владельцем закладной, не зная и не имея возможности узнать, что данное лицо не является законным владельцем закладной, у которого есть все полномочия передать законные права по закладной. Однако приобретателем, который не знал о несоответствиизакладной договору об ипотеке и (или) обеспеченному ей обязательству, может быть как добросовестный приобретатель, в понимании ГК РФ, так и недобросовестный приобретатель.
Правило Закона об ипотеке, устанавливающее защиту приобретателя закладной, не знавшего и не имевшего возможности узнать, что условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют содержанию договора об ипотеке и обеспеченного ипотекой обязательства, исходит из того, что такой приобретатель не участвовал в составлении ни одного из вьппеназванных договоров. Более того, Закон об ипотеке не требует, чтобы приобретатель закладной удостоверился в соответствии закладной какому-либо из удостоверенных ей обязательств. Все чего требует Закон об ипотеке, это чтобы приобретатель закладной убедился, что права лица, передающего права по закладной, основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на закладной предыдущих передаточных надписей. Следовательно, вполне разумно не возлагать возможные отрицательные последствия несоответствия закладной одному или обоим из удостоверенных ей обязательств на приобретателя закладной за исключением случаев, когда такой приобретатель был осведомлен о подобном несоответствии. В этом случае, естественно, бремя доказывания осведомленности приобретателя будет лежать на заинтересованном лице, которое пожелает опровергнуть презюмируемую неосведомленность приобретателя о таких расхождениях.[61]
Также понятно, что данное правило не должно распространяться на первоначального залогодержателя, который участвовал в составлении договора об ипотеке и обеспеченного ипотекой обязательства и, следовательно, должен знать о любых несоответствиях этих двух обязательств и условий, содержащихся в реквизитах закладной.
При этом Закон об ипотеке абсолютно правильно говорит именно о первоначальном залогодержателе, а не о первоначальном держателе закладной, так как первоначальный держатель закладной может быть спутан с первоначальным держателем новой закладной, выданной взамен аннулированной,который, естественно, не является первоначальным залогодержателем и на которого распространяется правило, установленное в п. 4 ст. 14 Закона.
Однако, Закон не дает четкого ответа на вопрос о том, какой документ имеет преимущественную силу в случае, если законным владельцем закладной является первоначальный залогодержатель, или в случае, если было доказано, что иной законный владелец закладной знал или должен был знать о несоответствии положений закладной и договора об ипотеке и (или) обеспеченного ей обязательства.