В 1996–1998 гг. сложилось непростое положение: в пользовании государственных земель осталось всего 11 млн. га земель, т.е. 6%, остальные 93,3% земель сельскохозяйственного назначения по законодательству закреплены или подлежат закреплению за собственниками и землепользователями, а также негосударственными юридическими, физическими лицами, отдельными гражданами или их группами, объединенными в товарищества, кооперативы. При этом в частной собственности оказалось всего 1/3 земельного фонда страны.
Таким образом, земельная реформа потребовала от государства, в лице Президента и Парламента, новых действий и законодательных корректировок, конституирующих сложившиеся отношения. С принятием 24 января 2001 года Закона «О земле» реформа вступила на новый уровень своего развития. По словам Н.А. Назарбаева, «введение института частной собственности на землю позволит запустить ее в рыночный оборот и сделать нормальным инструментом труда»[2].
В Республике Казахстан также было принято множество Постановлений Правительства РК, касающихся вопросов о земельных участках. Можно перечислить некоторые из них. Это Постановление Правительства РК «Об утверждении порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством» от 1 октября 1996 года; Постановление Правительства РК от 13 августа 1998 года №763, Постановление Правительства РК от 12 мая 1999 года №566, в которых утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставленную в землепользование; Постановление Правительства РК от 10 декабря 1996 года №1511 «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права землепользования»; Постановление Правительства РК №1576 «Об утверждении ставок платы на землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством»; Постановление Правительства РК от 6 июня 1996 года №710 «Об утверждении порядка ведения земельного кадастра РК» и т.д.
Касаясь вопроса ставок платы за земельные участки, можно сказать, что на данный момент, как было отмечено выше, действует Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».
Совсем недавно Правительством страны был принят новый Земельный кодекс от 20 июня 2003 года №442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могут перейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогноз государственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.
Рассмотрим основные положения Земельного кодекса.
Земельным кодексом предусмотрены:
– три вида права землепользования: постоянного, временного и частной собственности;
– два варианта выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения в частную собственность: по полной кадастровой (оценочной) стоимости и по льготной цене.
В Кодексе заложены положения о публичном и частном сервитуте (право прохода, проезда, забора воды, прогона скота).
Кроме того, в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут находиться земли под застройку или застроенными производственными и непроизводственными, в т.ч. жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
Согласно действовавшему Закону «О земле» от 24.01.2001 года земельные участки сельскохозяйственного назначения не могли находиться в частной собственности. Данный институт распределялся только на участки, предоставленные (предоставляемые) казахстанским гражданам для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства. При этом собственниками таких земель не могут быть иностранцы и лица без гражданства.
Если говорить в целом о частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, то она имеется практически во всех странах с развитой рыночной экономикой. В США и Канаде они занимают 98%, Польше – 92%, Албании – 88%, Швеции и Германии – 95% т.д.[3]
Правда в Конституции страны 1995 года присутствует институт частной собственности на землю. Но такая норма не распространялась на земли сельскохозяйственного назначения, кроме земель под садоводство и дачное строительство.
По моему мнению, Земельный кодекс в более полной форме регламентирует земельные отношения в стране, так как здесь включены те нормы, которые регулировались многочисленными подзаконными актами.
По своей структуре, логической последовательности, исчерпываемости и однозначности трактовок тех или иных норм Земельный кодекс в значительной степени превосходит разработанные до сих пор законы о земле. Такова общая оценка Кодекса одного из депутатов Мажилиса Парламента Республики Казахстан. Он не исключает возможности и необходимости совершенствовать Кодекс в деталях.
Прежде всего, необходимо отметить, что Кодекс полноценно регламентирует отношения собственности на земли государства, граждан, государственных и негосударственных юридических лиц. Он предполагает определить объектом частного землевладения земли сельскохозяйственного назначения и наделять ими граждан для развития домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, дачного строительства, а также физических и юридических лиц для товарного сельскохозяйственного производства, научных и учебных целей.
Собственником земельного участка, предназначенного для товарного сельскохозяйственного производства, может стать физическое или юридическое лицо только после его выкупа. Разрешается выкуп в рассрочку. В течение этого периода земельный участок будет находиться только на праве владения и пользования. Если другие страны с переходной экономикой сначала вводили институт частной собственности на землю, а затем накладывали мораторий на право распоряжения земельным участком, то Земельный Кодекс Республики Казахстан предлагает решить эту проблему более последовательно. Также увеличен этот период на более длительный срок, а средства, поступающие от продажи земель, направить на обустройство села, прежде всего, на строительство и содержание дорог.
В Кодексе более четко и доступно сформулированы нормы аренды, внесены некоторые концептуальные изменения. В частности, институт аренды будет отличаться от сегодняшнего тем, что будет отменена вторичная аренда или субаренда в конце этого года, продажа, дарение права аренды и другие сделки с правом аренды, за исключением передачи его в залог.
Кроме того, отменяется краткосрочная аренда и остается один вид арендных отношений – это долгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев – не более 10 лет. По данному вопросу некоторые депутаты предлагали субаренду сохранить, обосновывая это тем, что половина сельских жителей, имеющих персонифицированные земельные паи, свои земли сдают в аренду. В новом Земельном кодексе следовало бы подойти к сохранению права на условную земельную долю, считают депутаты, так как она учитывает интересы всех сельских жителей.
С экономической точки зрения важнейшим дополнительным источником финансирования сельского хозяйства является развитие залоговых отношений. Как заверял директор филиала «Астана» ОАО «БанкТуранАлем» Бахтияр Жуманов: «Земельный участок на праве частной собственности, праве постоянного землепользования или же праве временного долгосрочного землепользования может стать предметом залога. При оценке такого залога учитываются качественные характеристики земельного участка, урожайность за последние 2–3 года и т.д. под следующие процентные ставки: от 20% в валюте и 26% – в тенге. Ставки могут снижаться до 14% годовых в валюте. Обеспечением по кредиту какого-либо хозяйства могут выступать основные средства, включая сельскохозяйственную технику, здания, оборудования и пр. Как основной залог принимается, конечно же, земельный участок»[4].
Вопросы частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения во всем мире регулируются государством. Такие меры государственного регулирования предусмотрены и в нашем Земельном кодексе:
1. Собственниками земель сельскохозяйственного назначения могут быть только граждане, физические и юридические лица Республики Казахстан. Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут быть только арендаторами земель сроком до 10 лет, запрещается им передавать землю в частную собственность. В то же время совершенно отрицать возможность участия иностранного бизнеса в этой отрасли было бы не совсем разумно. Можно предоставлять в аренду земли иностранцам, но с двумя главными условиями: они не будут иметь право на субаренду, при этом наследование арендуемых земель для них не предусмотрено.
2. В Кодексе четко обозначены земли, которые не могут быть проданы в частную собственность. Это земельные участки, занятые:
– для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд;
– особо охраняемыми природными территориями;
– лесным фондом, за исключением земель, покрытых искусственными лесами, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц;
– водным фондом, за исключением земельных участков, занятых водохозяйственными сооружениями межрайонного (областного) и межхозяйственного (районного) значения, а также ирригационными сооружениями, обслуживающими земельный участок одного хозяйствующего субъекта в случае приватизации указанных сооружений;