К примеру, нам необходимо оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000 ден. ед. При этом будут иметь место следующие издержки:
Планировка, очистка, инженерные сети, проект 180 000
Управление 10 000
Накладные расходы и прибыль подрядчика 60 000
Реклама 20 000
Налоги и страховка 10 000
Прибыль предпринимателя 40 000
Итого: 320 000
Сумма чистой выручки от продаж:
30 х 25 000 – 320 000 = 430 000 ден. ед.
Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение четырех лет и норме отдачи 10% составит:
(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 764 ден. ед.,
где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета (определяется по таблице).
Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель.
К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и городские сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и т.п.
Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
Теперь рассмотрим этапы оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:
1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.
2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м² площади жилых домов по типовому проекту.
3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.
4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных жилых затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.
5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционныхконтрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.
Существует 2 вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство в крупных городах:
а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;
б) на основе заключения инвестиционных контрактов.
Стоимость земельного участка по данному методу определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.
Приведем этапы оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений:
1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке.
2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество продаваемых городу жилых и нежилых помещений.
3. Определяется рыночная стоимость 1 м² площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.
5. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.
6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.
7. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.
Итак, мы рассмотрели ведущий подход к оценке земли. Приступим к рассмотрению следующего подхода.
2.3 Сравнительный подход к оценке земли
Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.
Начнем с метода сравнения продаж.
Основные этапы расчета стоимости методом сравнения продаж следующие:
1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментацию и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.
К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:
– целевое назначение земель;
– зонирование и разрешенные варианты землепользования;
– местоположение;
– потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почв);
– передаваемые юридические права собственности и т.д.
Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых объектов земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. Обычно от 3-х до 5-ти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего, зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то это может привести к ошибочным оценкам.
2. Проверка информации о сделках с земельными участками.
Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.
При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования.
3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
В случае если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.
Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли. Он может производиться 2-мя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.
Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли.
При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:
– оцениваемые права собственности;
– условия финансирования;
– условия продажи;
– дата продажи;
– местоположение;
– физические характеристики.
При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.
Единицы сравнения могут использоваться, если:
а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;
б) необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.
При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: цена за 1 га, цена за 1 м², цена за 1 фронтальный метр, цена за лот, цена за единицу плотности.
Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
Преимуществом данного метода является его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.
4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:
– титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;
– категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
– физические характеристики участка;
– данные о взаимосвязи участка с окружением.
Таким образом, можно сказать, что оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Но необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.