В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все 3 подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.
На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – как части недвижимости, соответствующие модификации методов.
Эти методы используются в зависимости от имеющихся исходных условий и конъюнктуры рынка. При определении нормативной цены (базовой ставки) они могут дополнять ведущий затратный метод для его корректировки и объективизации.
3. Особенности оценки земель различного назначения
3.1 Кадастровая оценка земель городов и населенных пунктов
В последнее время особую актуальность приобрела кадастровая оценка земельных участков для городов республики. Рассмотрим подробнее оценку городских земель, в частности, оценку земель города Алматы.
К категории земель населенных пунктов относятся земельные участки, предоставленные для развития городов, поселков, аулов, сел и других поселений.
В соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан в состав земель населенных пунктов могут входить земли:
1) жилой застройки;
2) общественно-деловой застройки;
3) производственной застройки;
4) транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
5) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
6) водоемов и акваторий;
7) сельскохозяйственного использования;
8) общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения;
9) резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные для территориального развития населенного пункта и развития личного домашнего (подсобного) хозяйства;
10) специального назначения, выделяемые для размещения крематориев, скотомогильников, свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно без установления специальных нормативов и правил;
11) предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
Концентрация в городах населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом. В связи с этим Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами приводит нам следующие данные. Занимая лишь 1% общей территории страны, они сосредотачивают более 70% населения, свыше 80% основных производственных фондов, почти 97% финансово-кредитных (бизнес) центров, корпораций, национальных компаний и т.п. Здесь же формируются основные социальные, производственные, информационные и управленческие связи. Именно в этом причина сильной привлекательности городов, имеющих мощный многофункциональный потенциал. Это создает для пользователя городских земель особо благоприятные условия предпринимательства, чем объясняется значительный спрос на такие земли.
Ценность городских земель заключается в их способности приносить дополнительный доход. Для определения этого дохода проводится их кадастровая оценка. Основой определения кадастровой оценочной стоимости земельных участков является нормативный показатель цены земли – так называемая базовая ставка. Базовая ставка платы за земельные участки – нормативная цена земли, выражающая сущность средней величины земельной ренты в данных экономических условиях.
В связи с динамикой этих условий, базовая ставка должна корректироваться. Однако случилось так, что с 1996 года в Республике Казахстан никаких разработок по ее уточнению не было, хотя в 2003 году и было принято новое Постановление об установлении базовых ставок платы за земельные участки – они не очень изменились. Следует отметить, что базовые ставки были определены упрощенно на основе капитализации земельного налога, установленного по удельным затратам на инфраструктуру населенных пунктов. В результате этого в Казахстане сложилась ситуация занижения размеров земельных платежей. Причина – низкая кадастровая стоимость земельных участков из-за низкой базовой ставки. В связи с этим удельный вес поступлений от земельного налога в местные бюджеты незначителен. Например, в Астане он составляет менее 2%. Для сравнения следует отметить, что в рыночных странах поступление в бюджет от земли составляют до 30%.
Все это сказывается на создании современной фискальной системы земельных платежей и кредитно-финансовых отношений, а также на формировании местного бюджета и тормозит развитие рынка недвижимости.
Разработанная базовая ставка (нормативная цена) платежей за земельные участки базируется на общетеоретических положениях о цене земли и учитывает накопленный мировой опыт ее оценки.
На основании обобщения опыта оценки земли в различных странах сделаны следующие выводы:
– в странах с развитой рыночной экономикой, имеющих многовековой период рыночных условий, стоимость земли определяется спросом и предложением, т.е. Рынком, а нормативная оценка земли имеет ограниченное применение. Для постсоветских государств, в том числе и для Казахстана, где рыночные отношения только складываются, базовая ставка платы за земельные участки, являющаяся результатом нормативной оценки, приобретает долговременное значение;
– во всем мире преобладает Затратный метод оценки земли и его модификации, как наиболее приемлемый. Это предопределяет также ведущую роль нормативной оценки земли, элементы которой присутствуют во всех других методах оценки;
– рыночная стоимость земли предполагает ее постоянное уточнение применительно к конкретным условиям путем использования метода сопоставления продаж. Эти уточнения осуществляются через Затратный и Доходный методы с использованием показателя базовой ставки и поправочных коэффициентов по отношению к ее величине;
– общепринятый порядок оценки городских земель следующий: определение базовой (нормативной) ставки → ценовое зонирование → дифференциация базовой ставки по ценовым зонам → кадастровая оценка отдельных земельных участков через использование поправочных коэффициентов.
Мировая практика в соответствии с международными стандартами выделила следующие основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости (табл. 3.1.):
– физические;
– социальные;
– экономические;
– политические (административные).
Рассмотрим их подробнее в таблице 3.1. по данным Отчета по разработке базовых ставок платы за землю. Астана, 2002 г.
Таблица 3.1. – Факторы, влияющие на оценку недвижимости
| Физические, окружающая среда, местоположение | Экономические | Социальные | Административные (политические), юридические |
| Характеристики местоположения:– климат, ресурсы, топография, грунты, почва;– по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям и т.п.;– состояние дорог и т.д.Характеристики собственно участка:размеры, форма, площадь, топография,подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.п.Характеристики зданий и сооружений: количество, тип, год и качество постройки, стиль, планировка, конструкции и т.д. | Общее состояние мировой экономики, экономическая ситуация в самой стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий.Факторы спроса: уровень занятости, величина зарплаты и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж.Факторы предложения: площадь продаваемой земли, число объектов (имущественных комплексов), выставленных на продажу, затраты на СМР, финансирование и налоги. | Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования.Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности.Тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение.Тенденции образовательного уровня, уровня преступности.Стиль и уровень жизни. | Налоговая, финансовая политика.Предоставление разного рода льгот.Контроль землепользования, ставок арендной платы.Зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное.Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные.Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья, безопасность, противопожарная служба. |
Все перечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения.
Основными слагаемыми оценочного зонирования являются:
1) функциональность;
2) целостность города;
3) система взаимосвязи общественных центров;
4) транспортно-планировочная организация города;
5) поселение как развивающаяся структура;
6) система расселения города;
7) комплексность.
Влияние факторов (географический принцип определения местоположения), определяющих оценку недвижимости, подразделяют на три уровня: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.
Эти факторы в настоящее время характеризуют также структуру и динамику развития городов Казахстана.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории является комплексная градостроительная оценка территории.