- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
6.2. Предоставление земельных участков в аренду.
Право аренды земельного участка дает правообладателю (арендатору) возможность временного пользования или временного владения и пользования ЗУ.
Таким образом, приобретение права аренды на земельный участок означает получение возможности владения, пользования, но не распоряжения земельным участком.
В договоре аренды земельного участка должна быть четко оговорена цена договора - арендная плата.
Договор аренды ЗУ подлежит государственной регистрации независимо от срока действия договора.
Предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков в аренду осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта:
- Подача заинтересованным лицом заявления о выборе ЗУ и предварительном согласовании места размещения объекта в орган государственной власти или орган местного самоуправления *.
*В заявлении необходимо указать назначение объекта, предполагаемое место размещения объекта, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Помимо этого к нему может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства либо необходимые расчеты.
- Обеспечение выбора земельного участка органами местного самоуправления.
- Информирование органами местного самоуправления населения о возможном предоставлении ЗУ.
- Оформление результатов выбора ЗУ актом для непосредственного размещения объекта.
- Подача заинтересованным лицом заявления о предоставлении ЗУ.
- Принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления решения* о предварительном согласовании места размещения объекта.
*Решение должно быть принято в двухнедельный срок со дня поступления заявления о предоставлении ЗУ.
! Внимание. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта, являющееся основанием принятия решения о предоставлении земельного участка для размещения объекта, действует в течение трех лет.
2) проведение работ по формированию земельного участка;
3) государственный кадастровый учет земельного участка;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении ЗУ (см. п.4 раздела 6.1) или протокол о результатах торгов (см. п. 4 раздела 6.2) является основанием:
- заключения договора купли - продажи ЗУ при предоставлении земельного участка в собственность;
- заключения договора аренды ЗУ при передаче земельного участка в аренду.
6.3. Приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей (далее – объекты недвижимости).
Собственники объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность данные земельные участки.
Собственники объектов недвижимости имеют исключительное (преимущественное) право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.
По желанию собственника объекта недвижимости земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не служит препятствием для его выкупа.
Отказ в выкупе земельного участка либо в предоставлении его в аренду не допускается.
6.4. Судьба земельного участка при переходе права собственности на объекты недвижимости.
При переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу, это другое лицо приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования.
Пример: гр. А – собственник дома; гр. В- собственник земельного участка, на котором расположен дом; гр. А продал дом гражданину С. В данной ситуации гр. С получит право пользования той частью ЗУ, которая занята домом. Между гр. С и гр. В возникнут арендные правоотношения (между гр. С и гр. В заключается договор аренды земельного участка).
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Пример: гр. А – собственник дома и собственник земельного участка, на котором расположен дом; гр. В купил у гр. А дом. В результате гр. В получает право собственности на дом и право собственности на ЗУ, на котором находится дом.
6.5. Порядок предоставления земельного участка на примере г. Ростова-на-Дону для целей размещения объектов предпринимательской деятельности.
1. Подача гражданином или юридическим лицом заявления* о предоставлении или выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
*Заявление подается на имя главного архитектора города и в нем должны быть указаны:
- назначение объекта, размещаемого на ЗУ,
- предполагаемое место размещения или конкретный земельный участок,
- обоснование примерного размера земельного участка,
- испрашиваемое право на земельный участок,
- наименование заявителя (Ф.И.О.),
- юридический адрес заявителя (адрес регистрации по месту жительства),
- регистрационный номер (паспортные данные) заявителя - юридического лица или предпринимателя (гражданина).
*К заявлению должны быть приложены:
- топографический план (М 1:500), срок действия которого не может превышать 1 года со дня выдачи,
- копия Устава юридического лица, копии свидетельств о регистрации и постановке на налоговый учет юридического лица или предпринимателя,
- копия свидетельства о присвоении ОГРН (основной государственный регистрационный номер),
- копия паспорта физического лица.
*Днем подачи и регистрации заявления считается день, в который предоставлены все необходимые документы.
2. Принятие в 5-дневный срок Комитетом по архитектуре и градостроительству (КаиГ) заявления и прилагаемых к нему документов к своему производству.
3. Принятие в 7-дневный срок КаиГ решения* о предоставлении или выборе земельного участка на основании принятого заявления.
*Основаниями для отказа в предоставлении земельного участка могут являться:
- невозможность осуществления строительства на испрашиваемом земельном участке вследствие ограничений в его использовании, несоответствия предполагаемого использования участка его разрешенному использованию и документам о зонировании территорий, обязательным нормам и правилам (СНиП, СанПиН и т.п.);
- резервирование участка для государственных или муниципальных нужд;
- наличие решения о предоставлении земельного участка или предварительном согласовании места размещения объекта на испрашиваемом земельном участке другому лицу;
- иные основания в соответствии с действующим законодательством РФ.
*Отказ должен быть мотивированным.
6.6. Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Субъектам малого и среднего предпринимательства (СМСП) в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 года предоставлены определенные преференции и гарантии при отчуждении государственного или муниципального недвижимого имущества, в том числе, в части участия в приватизации арендованного имущества.
- Решение о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято не ранее чем через 30 дней после направления уведомления соответствующим координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства.
- СМСП при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 05.08.2008г.) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.