Кроме того, в настоящее время большое распространение получил такой вид деятельности, как строительство центров осуществления предпринимательской деятельности (бизнес-центров) и продажа расположенных в них отдельных нежилых помещений субъектам хозяйствования для осуществления предпринимательской деятельности. Возникающие при этом общественные отношения также оформляются анализируемым правовым средством.
Определение понятия «договор продажи недвижимости» закреплено в ст. 520 ГК: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Приведенная дефиниция базируется на определении, закрепленном в ст. 424 ГК.
Из приведенного определения, с учетом общей нормы ст. 424 ГК, с логической последовательностью следует правовая природа данного договора, которая содержит стандартный для данного договорного типа набор элементов.
Так, договор продажи недвижимости является:
1) Консенсуальным – договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий в требуемой форме (ст. 402 ГК). При этом, исполнение условий договора и, в частности, передача имущества может произойти одновременно с достижением соответствующего соглашения сторонами договора ( в этом случае договор будет считаться исполненным непосредственно при его совершении и согласно норме п. 2 ст. 160 ГК может быть заключен в устной форме) или же в сроки, установленные договором. Кроме того, согласно норме п.2 ст. 225 ГК вещь может находиться в фактическом владении приобретателя до заключения договора. В этом случае вещь будет считаться переданной последнему с момента заключения договора.
2) Взаимным (двусторонним) – обе стороны имеют как права, так и обязанности. По указанному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя обусловленное договором недвижимое имущество, но имеет право требовать уплаты покупной цены, а покупатель имеет право требовать передачи ему указанного в договоре недвижимого имущества, но обязан уплатить за него покупную цену [15, с. 30].
3) Возмездным – передача имущества осуществляется за установленную плату.
Кроме того, анализируемый договор представляет собой взаимосогласованное и компромиссное правовое средство [8, с. 135-138].
Таким образом, выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление специальных норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связаны со спецификой его предмета – недвижимого имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте, как правило, в качестве индивидуально-определенной вещи) [6, с. 85].
2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Предмет договора продажи недвижимости
В качестве предмета анализируемого договора выступает недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, к которому нормой ст. 130 ГК отнесены: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания, суда плавания «река-море», космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимому правовыми нормами [4, с. 89]. Однако предметом договора купли-продажи может быть не любое недвижимое имущество, а лишь такое, которое не изъято из оборота. Не может быть предметом договора продажи недвижимости, например, имущество, составляющее исключительную собственность государства. Так, морские суда могут находиться в государственной собственности, а также в частной собственности юридических и физических лиц. Однако суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь [7,с. 458]
Условие о предмете договора согласно норме ст. 525 ГК считается согласованным сторонами, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующей земельном участке либо в составе движимого имущества. При отсутствии указанных данных договор не считается заключенным.
Особые требования к предмету договора предусмотрены в том случае, когда отчуждается объект недвижимости, расположенный на земельном участке. Так, продавец согласно норме ст. 523 ГК обязан передать покупателю в случае приобретения указанного недвижимого имущества соответствующие права на земельный участок, необходимый для использования отчуждаемого объекта. В том случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, к покупателю по умолчанию переходит право собственности на соответствующую его часть. Если же продавец недвижимости решил передать покупателю право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, его решение должно быть отражено в договоре. Особенности договора продажи земельного участка определены Кодексом Республики Беларусь о земле и иными актами земельного законодательства. Они выражаются в установлении специальных требований к предмету договора, его субъектному составу, содержанию.
При заключении договора продажи земельного участка продавец и покупатель должны соблюдать такие установленные земельным законодательством ограничения, как запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка, запрет на изменение режима использования земельного участка, возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки. Земельный участок как предмет договора купли-продажи представляет собой часть поверхности земли, имеющую установленные границы, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.
Таким образом, если договор купли-продажи заключается в отношении объекта, расположенного на земельном участке, то предметом договора следует признать и соответствующий земельный участок или его часть.
В качестве особого предмета договора продажи недвижимости, отчуждение которого сопряжено с необходимостью соблюдения дополнительных требований правовых норм, законодатель выделяет жилой дом, квартиру или их часть.
Так, согласно норме ст. 529 ГК при заключении договора продажи указанных объектов, если в них проживают лица, сохраняющие в соответствии с правовыми нормами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в качестве существенного условия в таком договоре должен быть указан перечень этих лиц с перечислением их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В том случае, когда предметом договора продажи недвижимости является государственное имущество, в процессе его отчуждения и приобретения по договору продажи недвижимости необходимо, в первую очередь, руководствоваться нормами Указа № 575, которые предусматривают в установленных в Указе случаях необходимость принятия решения Президентом Республики Беларусь, Советом Министров, Национальным банком, Администрацией Президента Республики Беларусь, Управлением делами Президента Республики Беларусь, другим государственным органом и иной государственной организацией, подчиненных Президенту Республики Беларусь, Национальной академии наук Беларуси на отчуждение и приобретение недвижимого имущества.
Предмет договора продажи недвижимости является его существенным условием.
2.2 Стороны договора продажи недвижимости
Согласно норме ст. 520 ГК стороны (субъекты) договора продажи недвижимости именуются продавцом и покупателем, что присуще договорам данного типа. В качестве продавца недвижимости может выступать организация со статусом юридического лица (как коммерческая, так и некоммерческая), включая республиканские и местные органы государственного управления, индивидуальный предприниматель или дееспособное физическое лицо (гражданин Республики Беларусь, иностранный гражданин и лицо без гражданства), не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, которые являются собственниками продаваемого имущества. Кроме того, продавцом имущества по данному договору может выступать лицо, уполномоченное в установленном правовыми нормами порядке собственником имущества.
Физическое лицо, являющееся собственником недвижимого имущества, не достигшее возраста полной дееспособности и не признанное таковым по основаниям, предусмотренным правовыми нормами, может принимать участие в договоре продажи недвижимости на стороне продавца через своего законного представителя [3, с. 111].
В качестве покупателя недвижимости могут выступать все вышеперечисленные субъекты гражданских прав. Ограничения прав иностранцев на приобретение отдельных объектов недвижимости могут быть установлены правовыми нормами.
Несмотря на то, что согласно норме ст. 210 ГК собственнику имущества принадлежат права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему имуществом, правовыми нормами право собственника по распоряжению своим имуществом может быть ограничено.