Смекни!
smekni.com

Договор продажи недвижимости 2 (стр. 3 из 6)

В частности, определенные ограничения установлены в отношении распоряжения жилыми домами, квартирами и их частями. Так, нормой ст. 272 ГК права собственника жилого помещения ограничены. Он может владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением только в соответствии с его назначением. Кроме того, согласно норме п. 4 ст. 275 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с разрешения органа опеки и попечительства.

Определенными правами наделяются члены семьи собственника жилого помещения, которые, по общему правилу, в соответствии с нормой п. 2 ст. 275 сохраняют право пользования жилым помещением в случае смены его собственника.

Согласно норме ст. 123 Жилищного кодекса отчуждение жилого помещения допускается только с согласия всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

Согласно нормам Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки не могут находиться в частной собственности иностранных граждан и лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц, что исключает возможность их участия как на стороне продавца, так и на стороне покупателя в договоре продажи недвижимости, предметом которого является земельный участок.

В соответствии с нормой ст. 3 Кодекса Республики Беларусь о земле земли сельскохозяйственного назначения могут находиться только в собственности государства, в связи с чем участие физических лиц и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности в договоре продажи недвижимости, предметом которого являются указанные земли, как на стороне покупателя так и на стороне продавца, не допускается. Аналогичное ограничение в отношении граждан и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности установлено Законом Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. « Об объектах, находящихся только в собственности государства».

Указанные объекты не могут участвовать в договоре продажи недвижимости как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, если в качестве предмета договора выступает имущество, перечень которого закреплен в названном Законе.

2.3 Цена договора продажи недвижимости

В соответствии с нормой ст. 526 ГК дого­вор продажи недвижимости должен предусматривать цену предмета договора, что указывает на необходимость ее предварительного согласования сторонами договора.

Из этой нормы следует однозначный вывод о том, что цена предмета договора является его существенным условием. Последствия, которые должны наступить в случае отсутствия согласованного в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, предусмотрены нормой ч. 2 п. 1 ст. 526 ГК. Так, согласно названной норме в указанном случае договор продажи недвижимо­сти не считается заключенным. Приведенное требование соответствует норме п. 1 ст. 402 ГК, согласно которой договор признается заключенным с момента согласования его сторонами всех существенных условий договора.

К общественным отношениям, возникающим в процессе за­ключения и исполнения анализируемого договора, правила, за­крепленные в п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

Особенность установления цены объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, отражена в норме п. 2 ст. 526 ГК, согласно которой, по общему правилу, согласованная сторонами договора цена недвижимости включает стоимость пере­даваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей ча­сти земельного участка или ограниченного вещного права на нее.

Иной порядок определения цены недвижимого имущества и передаваемого в собственность вместе с ним земельного участ­ка либо права на него может быть установлен соглашением сто­рон, на что делается обязательное указание в договоре, как юридическом документе.

2.4 Срок и форма договора продажи недвижимости

Срок договора. Специальные указания относительно срока исполнения договора продажи недвижимости в законодательстве отсутствуют, из чего следует, что срок не является существенным условием договора, и в случае отсутствия соглашения сторон о сроке передачи имущества он определяется в соответствии с правовыми нормами о купле-продаже, закрепленными в § 1 главы 30 ГК.

Форма договора. Согласно норме ст. 521 ГК договор продажи недвижимости должен быть заключен в пись­менной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Частью 2 указанной нормы установле­ны специальные последствия несоблюдения предусмотренной правовыми нормами формы договора – в указанном случае до­говор признается недействительным. Причем в соответствии с нормой ст. 169 ГК договор продажи недвижимости, заключенный с нарушением установленных требований к его форме, признается абсолютно недействительным (ничтожным), как не соответствую­щий требованиям правовых норм.

В зависимости от того, какой объект недвижимого имущества является предметом договора – жилой дом, квартира или их часть либо иной объект недвижимого имущества, нормы ГК ус­танавливают различные требования к осуществлению необхо­димых регистрационных действий.

Так, согласно норме ст. 522 ГК при заключении договора про­дажи недвижимости вне зависимости от его предмета переход права собственности (иного вещного права) на отчужденный объект недвижимости подлежит государственной регистрации, что соответствует требованиям норм ст. 131 ГК и Закона от 22 июля 2002 г. « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Следовательно право собственности на предмет договора пе­реходит от продавца к покупателю с момента осуществления не­обходимых регистрационных действий. В этой связи следует от­метить, что договор продажи недвижимости, будучи консенсуальным, вступает в силу с момента согласования сторонами всех его существенных условий (за исключением договора продажи жило­го дома, квартиры или их частей), так как сам договор в государственной регистрации не нуждается.

До регистрации перехода права собственности стороны име­ют право осуществить фактическую передачу имущества от про­давца покупателю, что следует из нормы п. 2 ст. 522 ГК. Согла­сно указанной норме фактическая передача имущества до го­сударственной регистрации перехода права собственности на него не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами, для которых собственником не­движимости до осуществления регистрационных действий оста­ется продавец. Например, неизменными остаются отношения продавца имущества со страховой организацией по договору страхования недвижимости в случае наступления страхового случая - гибели недвижимого имущества; с налоговыми органа­ми по вопросам уплаты налога на недвижимость и тому подобное.

Фактическая передача недвижимого имущества в соответст­вии с нормой ст. 527 ГК осуществляется на основании подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о пере­даче имущества. С момента фактической передачи имущества и подписания указанного выше документа продавец считается ис­полнившим свое обязательство по передаче предмета договора покупателю. Учитывая содержание норм ст. 212 ГК и ст. 429 ГК. можно сделать однозначный вывод о том, что с указанного мо­мента, т.е. с момента, когда продавец считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета договора покупате­лю, вне зависимости от регистрации перехода права собствен­ности, на покупателя переходит риск случайной гибели, порчи или повреждения недвижимого имущества.

Иной порядок вступления в силу договора продажи недвижи­мости, предметом которого является жилой дом, квартира или их часть, определен нормами ст. 529 ГК. В соответствии с ука­занными нормами договор продажи перечисленных выше объ­ектов недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным и, следовательно, вступившим в силу с момента осуществления необходимых регистрационных дейст­вий. Кроме того, согласно нормам ст. 131 ГК и ст. 522 ГК также как и в иных договорах продажи недвижимости государственной регистрации подлежит и переход права собственности на соот­ветствующее имущество.

Так, согласно п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Фактически государственная регистрация является ничем иным, как юридическим фактом, с которым правовые нормы связывают момент возникновения соответствующих правоотношений, т.е. момент вступления в силу договора продажи жилого дома, квар­тиры, их частей. В этой связи, а также на основе анализа нормы ст. 165 ГК, можно утверждать, что факт соблюдения установ­ленной правовыми нормами формы сделки не связан с фактом ее государственной регистрации.

Отличие правового положения сторон договоров продажи не­движимости с двумя указанными группами предметов - жилой дом, квартира, их часть либо иной объект недвижимого имуще­ства - заключается в моменте вступления в силу договорных ус­ловий и, соответственно, в моменте возникновения прав и обя­занностей у сторон договора.

Так, в случае заключения договора продажи недвижимости, предметом которого является иной, кроме жилого дома, кварти­ры, их части, объект недвижимого имущества, договор вступает в силу с момента согласования его сторонами всех существен­ных условий договора в предусмотренной нормой ст. 521 ГК форме.

С указанного момента у сторон договора возникают со­ответствующие права и обязанности и, в частности, право тре­бовать осуществления государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора в случае отказа от осуществления регистрационных действий другой стороной, что предусмотрено нормой п. 3 ст. 522 ГК.