В частности, определенные ограничения установлены в отношении распоряжения жилыми домами, квартирами и их частями. Так, нормой ст. 272 ГК права собственника жилого помещения ограничены. Он может владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением только в соответствии с его назначением. Кроме того, согласно норме п. 4 ст. 275 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с разрешения органа опеки и попечительства.
Определенными правами наделяются члены семьи собственника жилого помещения, которые, по общему правилу, в соответствии с нормой п. 2 ст. 275 сохраняют право пользования жилым помещением в случае смены его собственника.
Согласно норме ст. 123 Жилищного кодекса отчуждение жилого помещения допускается только с согласия всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.
Согласно нормам Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки не могут находиться в частной собственности иностранных граждан и лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц, что исключает возможность их участия как на стороне продавца, так и на стороне покупателя в договоре продажи недвижимости, предметом которого является земельный участок.
В соответствии с нормой ст. 3 Кодекса Республики Беларусь о земле земли сельскохозяйственного назначения могут находиться только в собственности государства, в связи с чем участие физических лиц и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности в договоре продажи недвижимости, предметом которого являются указанные земли, как на стороне покупателя так и на стороне продавца, не допускается. Аналогичное ограничение в отношении граждан и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности установлено Законом Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. « Об объектах, находящихся только в собственности государства».
Указанные объекты не могут участвовать в договоре продажи недвижимости как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, если в качестве предмета договора выступает имущество, перечень которого закреплен в названном Законе.
2.3 Цена договора продажи недвижимости
В соответствии с нормой ст. 526 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену предмета договора, что указывает на необходимость ее предварительного согласования сторонами договора.
Из этой нормы следует однозначный вывод о том, что цена предмета договора является его существенным условием. Последствия, которые должны наступить в случае отсутствия согласованного в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, предусмотрены нормой ч. 2 п. 1 ст. 526 ГК. Так, согласно названной норме в указанном случае договор продажи недвижимости не считается заключенным. Приведенное требование соответствует норме п. 1 ст. 402 ГК, согласно которой договор признается заключенным с момента согласования его сторонами всех существенных условий договора.
К общественным отношениям, возникающим в процессе заключения и исполнения анализируемого договора, правила, закрепленные в п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.
Особенность установления цены объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, отражена в норме п. 2 ст. 526 ГК, согласно которой, по общему правилу, согласованная сторонами договора цена недвижимости включает стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или ограниченного вещного права на нее.
Иной порядок определения цены недвижимого имущества и передаваемого в собственность вместе с ним земельного участка либо права на него может быть установлен соглашением сторон, на что делается обязательное указание в договоре, как юридическом документе.
2.4 Срок и форма договора продажи недвижимости
Срок договора. Специальные указания относительно срока исполнения договора продажи недвижимости в законодательстве отсутствуют, из чего следует, что срок не является существенным условием договора, и в случае отсутствия соглашения сторон о сроке передачи имущества он определяется в соответствии с правовыми нормами о купле-продаже, закрепленными в § 1 главы 30 ГК.
Форма договора. Согласно норме ст. 521 ГК договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Частью 2 указанной нормы установлены специальные последствия несоблюдения предусмотренной правовыми нормами формы договора – в указанном случае договор признается недействительным. Причем в соответствии с нормой ст. 169 ГК договор продажи недвижимости, заключенный с нарушением установленных требований к его форме, признается абсолютно недействительным (ничтожным), как не соответствующий требованиям правовых норм.
В зависимости от того, какой объект недвижимого имущества является предметом договора – жилой дом, квартира или их часть либо иной объект недвижимого имущества, нормы ГК устанавливают различные требования к осуществлению необходимых регистрационных действий.
Так, согласно норме ст. 522 ГК при заключении договора продажи недвижимости вне зависимости от его предмета переход права собственности (иного вещного права) на отчужденный объект недвижимости подлежит государственной регистрации, что соответствует требованиям норм ст. 131 ГК и Закона от 22 июля 2002 г. « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Следовательно право собственности на предмет договора переходит от продавца к покупателю с момента осуществления необходимых регистрационных действий. В этой связи следует отметить, что договор продажи недвижимости, будучи консенсуальным, вступает в силу с момента согласования сторонами всех его существенных условий (за исключением договора продажи жилого дома, квартиры или их частей), так как сам договор в государственной регистрации не нуждается.
До регистрации перехода права собственности стороны имеют право осуществить фактическую передачу имущества от продавца покупателю, что следует из нормы п. 2 ст. 522 ГК. Согласно указанной норме фактическая передача имущества до государственной регистрации перехода права собственности на него не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами, для которых собственником недвижимости до осуществления регистрационных действий остается продавец. Например, неизменными остаются отношения продавца имущества со страховой организацией по договору страхования недвижимости в случае наступления страхового случая - гибели недвижимого имущества; с налоговыми органами по вопросам уплаты налога на недвижимость и тому подобное.
Фактическая передача недвижимого имущества в соответствии с нормой ст. 527 ГК осуществляется на основании подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче имущества. С момента фактической передачи имущества и подписания указанного выше документа продавец считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета договора покупателю. Учитывая содержание норм ст. 212 ГК и ст. 429 ГК. можно сделать однозначный вывод о том, что с указанного момента, т.е. с момента, когда продавец считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета договора покупателю, вне зависимости от регистрации перехода права собственности, на покупателя переходит риск случайной гибели, порчи или повреждения недвижимого имущества.
Иной порядок вступления в силу договора продажи недвижимости, предметом которого является жилой дом, квартира или их часть, определен нормами ст. 529 ГК. В соответствии с указанными нормами договор продажи перечисленных выше объектов недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным и, следовательно, вступившим в силу с момента осуществления необходимых регистрационных действий. Кроме того, согласно нормам ст. 131 ГК и ст. 522 ГК также как и в иных договорах продажи недвижимости государственной регистрации подлежит и переход права собственности на соответствующее имущество.
Так, согласно п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Фактически государственная регистрация является ничем иным, как юридическим фактом, с которым правовые нормы связывают момент возникновения соответствующих правоотношений, т.е. момент вступления в силу договора продажи жилого дома, квартиры, их частей. В этой связи, а также на основе анализа нормы ст. 165 ГК, можно утверждать, что факт соблюдения установленной правовыми нормами формы сделки не связан с фактом ее государственной регистрации.
Отличие правового положения сторон договоров продажи недвижимости с двумя указанными группами предметов - жилой дом, квартира, их часть либо иной объект недвижимого имущества - заключается в моменте вступления в силу договорных условий и, соответственно, в моменте возникновения прав и обязанностей у сторон договора.
Так, в случае заключения договора продажи недвижимости, предметом которого является иной, кроме жилого дома, квартиры, их части, объект недвижимого имущества, договор вступает в силу с момента согласования его сторонами всех существенных условий договора в предусмотренной нормой ст. 521 ГК форме.
С указанного момента у сторон договора возникают соответствующие права и обязанности и, в частности, право требовать осуществления государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора в случае отказа от осуществления регистрационных действий другой стороной, что предусмотрено нормой п. 3 ст. 522 ГК.