Особенности государственной регистрации договора финансовой аренды (лизинга)
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Положения главы ГК РФ применяются к финансовой аренде, если иное не установлено правилами об этом договоре.
В соответствии ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.
Договор аренды (в том числе лизинг) считается заключенным с момента государственной регистрации. Однако, исходя из положений ч. 2 ст. 665 ГК РФ, лизингодатель (арендодатель), прежде чем передать имущество в аренду лизингополучателю (арендатору) должен приобрести его в собственность.
Поэтому государственная регистрация договора лизинга невозможна без предшествующей ей регистрации договора купли-продажи и (или) регистрации перехода права собственности по этому договору от продавца имущества к лизингодателю (арендодателю). Иначе невозможно зарегистрировать обременение в виде аренды, так как имущество еще не находится в собственности лизингодателя (арендодателя).
Таким образом, представление на государственную регистрацию договора финансовой аренды (лизинга) производится одновременно с представлением на государственную регистрациею договора купли-продажи имущества, передаваемого впоследствии в финансовую аренду, между собственником этого имущества и лизингодателем (арендодателем).
Допускается заключение смешанного договора, в котором содержатся условия договора финансовой аренды (между лизингодателем и лизингополучателем) и условия договора купли-продажи (между лизингодателем и продавцом-собственником имущества).
При государственной регистрации договора финансовой аренды заявления подаются одновременно от следующих лиц:
- от собственника имущества (продавца), передаваемого впоследствии в финансовую аренду, - на регистрацию договора купли-продажи и (или) регистрацию перехода права собственности на указанное имущество к лизингодателю арендодателю);
- от лизингодателя (арендодателя) - на регистрацию договора купли-продажи имущества, передаваемого им впоследствии в финансовую аренду, и (или) переход права собственности на это имущество. Он же подает заявление на регистрацию договора финансовой аренды.
- от лизингополучателя (арендатора) - на регистрацию договора финансовой аренды имущества, приобретенного для него лизингодателем (арендодателем).
Прежде чем вносить запись о финансовой аренде в подраздел III-0 и III-0 необходимо зарегистрировать право собственности на арендуемое имущество у лизингодателя (арендодателя).
При заполнении листа подраздела II в графу «Особые отметки регистратора» вносится запись о том, что имущество приобретено для передачи в финансовую аренду (лизинг).
Порядок внесения записей о финансовой аренде в подраздел III-0 и III-0 аналогичен общему порядку внесения записей об аренде и сделке.
В графу «Арендодатель» заносятся данные о лизингодателе. В графу «Арендатор» заносятся данные о лизингополучателе.
В графу «Документы-основания» заносятся основные реквизиты договора финансовой аренды (лизинга).
Договора финансовой аренды (лизинга) подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.
Предметом договора финансовой аренды не могут быть земельные участки и другие природные объекты.
3.2. Общие требования к договору и прекращение договора лизинга
ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» содержит требования к содержанию и форме договора лизинга: договор лизинга, в отличии от других видов договора аренды, независимо от срока заключается в письменной форме. На практике наиболее оптимальным сроком договора лизинга признается срок три года[64].
Договор лизинга, предусматривающий в последующем переход права собственности на предмет лизинга, заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).
В случаях, предусмотренных законодательством, договор лизинга подлежит государственной регистрации (например, в случае лизинга объектов недвижимости).
В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. Отсутствие в договоре лизинга условия о предмете, подлежащем передаче в лизинг, влечет недействительность договора лизинга - договор лизинга считается незаключенным.
Договор должен обязательно указывать какой из сторон осуществляется выбор предмета лизинга: лизингополучателем или лизингодателем, а также продавец предмета лизинга. Выбор продавца и предмета лизинга лизингодателем и лизингополучателем влечет разные правовые последствия. Неуказание или неправильное указание кем из участников лизинга производится указанный выбор может в случае возникновения спора повлечь, в первую очередь для лизингополучателя, ряд осложнений. Так, лизингодатель с целью избежать возможных претензий со стороны лизингополучателя может указать, что выбор предмета лизинга производился лизингополучателем, в то время, как фактически выбор продавца и предмета лизинга был осуществлен лизингодателем, лизингополучатель с ним лишь согласился[65].
Договор лизинга может включать в себя условия оказания дополнительных услуг и проведения дополнительных работ - услуг (работ) любого рода, оказываемых лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора лизинга. Перечень, объем и стоимость дополнительных работ (услуг) оговариваются сторонами договора лизинга (ст. 7 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).
Наиболее часто встречающимся видом таких дополнительных работ (услуг) на практике являются монтажные и пуско-наладочные работы. Действующее налоговое законодательство заставляет лизингодателей включать в договоры купли-продажи предмета лизинга условия, что указанные работы будет производить продавец, стоимость таких услуг включается в цену договора купли-продажи[66]. На практике в качестве дополнительных услуг часто встречается приобретение объектов интеллектуальной собственности[67].
Договор лизинга должен определять порядок балансового учета предмета лизинга, а также порядок расчетов (в том числе график лизинговых платежей).
Законом цена договора не отнесена к существенным условиям договора лизинга, но в любом случае цена договора в обязательном порядке согласуется между лизингодателем и лизингополучателем и в силу этого становится существенным условием договора.
В договоре лизинга могут быть указаны обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств, которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга.
Стороны должны оговорить санкции за нарушение условий договора лизинга, а также порядок разрешения споров.
Говоря о сторонах договора финансовой аренды (лизинга), нельзя не затронуть такую важную составляющую лизинговых правоотношений как распределение рисков, связанных с осуществлением договора лизинга.
В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. В ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» риск гибели имущества переложен на плечи лизингополучателя. Согласно п. 1 ст. 22 Закона, если договором не установлено иное, ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже, эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приёмки предмета лизинга несёт лизингополучатель. Это вполне справедливо, так как предмет лизинга находится во владении лизингополучателя, то он и должен отвечать за все эти последствия. Однако положение ст.22 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» о том, что за ошибки при монтаже оборудования должен нести ответственность лизингополучатель, не оправдано. На практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается или лизингодатель, или продавец. В этом случае ответственность должна быть явно не на лизингополучателе. Поэтому было бы логичней исключить из текста п. 1 ст. 22 данного Закона упоминание о монтаже оборудования, а оставить только ответственность лизингополучателя при его эксплуатации.
Риски сторон могут быть сведены к минимуму, если они страхуют предпринимательские (финансовые) риски и риски утраты (гибели), недостачи или повреждения предмета лизинга. Такое страхование осуществляется согласно п.1 ст.21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора. Стороны договора финансовой аренды (лизинга), могут сами определять кто будет выступать в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга. Страхование имущества и предпринимательских рисков не обязательно и осуществляется только по соглашению сторон договора финансовой аренды (лизинга). Только в случаях прямо предусмотренных российским законодательством лизингополучатель должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом.