Передбачаючи подальший розвиток подій і прагнучи забезпечити виконання програми приватизації. Кабінет Міністрів України здійснив ряд заходів щодо правового регулювання орендних відносин. Він видав декрети «Про додаткове регулювання орендних відносин» від 15.12.92 № 9-92 і «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, чи приватизація передача в оренду яких не допускається» від 31.12.92 № 26-92, якими був затверджений перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, передача в оренду яких не допускається.
Декрет Кабінету Міністрів України від 15.12.92, відповідно до якого розмір орендної плати ставився в залежність від вартості орендованого майна і вводилася вимога одержання згоди органа, уповноваженого керувати відповідним державним майном, на оренду цілісних майнових комплексів і нежилих приміщень, а приватизація орендованого державного майна повинна була здійснюватися на загальних підставах, передбачених законодавством про приватизацію, докорінно змінив умови оренди і поклав початок багаторічній політичній боротьбі навколо питань оренди.
Як визначений компроміс можна розглядати прийнятий 20.05.93 Декрет Кабінету Міністрів України «Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств і їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду». З од-
- 9 -
ного боку, було встановлено, що всі орендні підприємства, крім малих, повинні приватизуватися шляхом продажу приналежних державі акцій відкритих акціонерних товариств, створених державними органами приватизації й орендарями. Орендар вносить у статутний фонд акціонерного товариства (АТ) майно, що є його власністю, і одержує відповідна кількість акцій АТ. За членами трудового колективу й організації орендарів залишалося право на пільгове придбання акцій, що належать державі, у відповідності зі статтею 25 Закону України «Про приватизацію майна державних підприємств». Були передбачені і додаткові пільги з метою забезпечення орендарям до 25 відсотків статутного фонду АТ.
З іншого боку, було визначено, що таке рішення про приватизацію може прийматися органами приватизації лише за згодою орендаря.
До середини 1994 р. із загальної кількості приватизованих підприємств до 85 відсотків було приватизовано шляхом прямого викупу й оренди з викупом. На той час уже проявилися об'єктивні недоліки колективної форми власності: визначена инерціонність організації виробництва і керування, недостатність власних інвестиційних ресурсів, недостатньо ефективний менеджмент. Поширення оренди на умовах діючого тоді законодавства тимчасово закрило для приватизації цілі сфери економіки України, перешкодило старанням нових потенційних інвесторів одержати доступ до приватизації орендних підприємств, не відповідало інтересам значних соціальних шарів.
Верховна Рада України 14.03.95 прийняла Закон України «Про внесення змін і доповнень у Закон України «Про оренду майна державних підприємств і організацій». Було скасоване право на викуп орендованого майна і внесено близько 60 інших змін і доповнень у закон про оренду, що тоді в основному і придбав сучасний вид.
Подальші зміни до законодавства про оренду були обумовлені прийняттям Верховною Радою України 28 червня 1996 р. нової Конституції України, у якій державна і комунальна власність розглядаються як окремі паритетні форми власності. Комунальна власність перестала бути однієї із субформ державної форми
- 10 -
власності. Тому наприкінці 1997 р. комунальні власники одержали нові повноваження щодо оренди свого майна, а Закон України — нова назва — «Про оренду державного і комунального майна».
На той час минулого розроблені і впроваджені майже всі необхідні підзаконні нормативні акти й у цілому сформована сучасна правова база оренди. Однак залишався невирішеним ряд питань, поставлених автором у статті «Актуальні правові й економічні проблеми регулювання орендних відносин»*. З метою удосконалення регулювання оренди у відділі керування відносинами оренди і лізингу ФДМУ були розроблені:
пропозиції щодо внесення змін і доповнень у Методику оцінки вартості об'єктів оренди, реалізовані постановою Кабінету Міністрів України від 27.06.96 № 683;
Порядок повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після чи припинення розірвання договору оренди, затверджений наказом ФДМУ від 07.08.97 № 847;
Порядок надання дозволу державним підприємствам і організаціям бути орендодавцем нерухомого майна, що знаходиться на їхніх балансах, затверджений наказом ФДМУ від 20.02.98 № 309;
Порядок проведення конкурсу на висновок договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу, затверджений наказом ФГИУ від 04.03.98 № 396;
Зміни до методики розрахунку орендної плати і до порядку надання пільг по орендній платі, затверджені постановою Кабінету Міністрів України «Про внесення змін у постанови Кабінету Міністрів України з питань регулювання орендних відносин» від 18.05.98 № 699.
У чергових змінах Методики оцінки вартості майна при приватизації в 1998 і 1999 р. були враховані пропозиції відділу щодо оцінки майна орендних підприємств.
- 11 -
Важливою подією стало прийняття Законом України від 20.05.99 запропонованих ФДМУ змін до Закону України «Про оренду державного і комунального майна».
Зміни в законодавстві про оренду, установлення державним органам приватизації задач по надходженню в бюджет орендних платежів на тлі кризи неплатежів, структурні зміни на ринку об'єктів оренди убік нерухомості і майна, що знаходиться на балансах господарчих товариств, факти нелегітимної оренди, виявлені практикою окремі пробіли в правовому регулюванні оренди ставлять нові задачі щодо застосування як правових, так і економічних регуляторів оренди.
1. Повинне бути довершене приведення нормативних актів у відповідність з діючою новою редакцією закону про оренду. Розроблено, погоджені з зацікавленими міністерствами і відомствами і затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 № 75 зміни до методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.
Розповсюджений також конкурсний добір орендаря на оренду нерухомого майна — обновлений Порядок проведення конкурсу на право висновку договору оренди державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 03.09.99 №1677 і зареєстрований у Мін'юсту 28.10.99.
На черзі — зміни в типовому договорі оренди, яких доцільно мати принаймні два: окремо для оренди цілісних майнових комплексів (ЦМК) і оренди нерухомого й іншого окремого індивідуально визначеного майна.
2. З метою збереження методичної єдності з неодноразово змінювалася методикою оцінки об'єктів приватизації й уточнення сфери застосування експертної оцінки об'єктів оренди і процедури оцінки окремого індивідуально визначеного майна доцільно внести деякі зміни в Методику оцінки вартості об'єктів оренди.
3. Для забезпечення збільшення надходжень у державний бюджет коштів за оренду державного майна здійснити комплекс заходів, які б зацікавлювали балансодержателей державного майна в передачі його в оренду органами привати-
- 12 -
зації і робили економічно ризикованої нелегітимну (без дозволу органа приватизації) оренду. Розглядалися, наприклад, що випливають можливості:
перелічувати балансодержателям частина орендної плати, отриманої по договорах оренди, укладеним органами приватизації;
вилучати на користь власника (у державний бюджет) частина орендної плати, отриманої балансодержателями державного майна по укладеним ними договорам оренди;
активно ініціювати розгляд у суді справ про визнання недійсними договорів оренди державного нерухомого майна, ув'язнених без дозволу органа приватизації, з вилученням у бюджет отриманої орендної плати як незаконно отриманого прибутку.
Перші дві пропозиції тільки що реалізовані в постанові Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 № 75.
Окремого розгляду вимагає ключовий у відносинах орендодавця з орендарем питання оптимізації рівня орендної плати.
4. З метою створення сприятливих умов для стягнення боргів по орендній платі варто домагатися скасування сплати позивачами (органами приватизації) нотаріальних чи платежів визначення джерела таких уплат. Аналогічна проблема зі сплатою мита при розгляді справ в арбітражному суді уже вирішена з ініціативи ФДМУ: інформаційним листом Вищого арбітражного суду України (ВАСУ) від 03.09.99 № 01-8/414 внесені зміни в інформаційний лист ВАСУ від 05.10.93 № 01-8/1076.
5. Значною перешкодою для виконання завдань по надходженню коштів від оренди в бюджет є позиція міністерств і відомств, що відмовляють у наданні дозволів на висновок договорів оренди державного майна державними органами приватизації, у той же час надаючи такі дозволи прідприємствам-балансодержувачам. Тільки протягом 1999 р. зафіксовано більш 80 випадків таких відмовлень.
- 13 -
Звернемося до статті 9 Закону України «Про оренду державного і комунального майна». У ній є визначене противоріччя. З одного боку, частиною 4 статті 9 підставою для відмовлення у висновку договору оренди в зв'язку з ненаданням дозволу органом керування майном визначене лише ненадання «згоди на виділення структурного підрозділу підприємства».