Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной форме, установленной ст. 521 ГК для договоров купли-продажи недвижимого имущества. Однако, в отличие от договора продажи недвижимости, по которому
в соответствии с п. 1 ст. 522 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, согласно п. 2 ст. 529 ГК государственной регистрации подлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 526 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается не заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в п.3 ст. 394 ГК не применяются.
Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, как уже говорилось ранее, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование.
Такими лицами могут быть: члены семьи продавца, проживающие вместе с ним (его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца (в соответствии со ст. 29 ЖК граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство (например, гражданский супруг или супруга), могут быть в судебном порядке признаны членами семьи этого нанимателя); наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане; наниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (такое лицо независимо от договора купли-продажи имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока договора найма) [7, с. 463].
Практика функционирования рынка жилья показала, что при отчуждении жилых помещений необходима особая защита интересов не только несовершеннолетних детей, но и других социально не защищенных категорий населения. По данным Прокуратуры Республики Беларусь, наиболее распространены нарушения законодательства при отчуждении жилых помещений одиноких граждан, достигших престарелого возраста и по состоянию здоровья нуждающихся в защите. Нередко контрагенты вводят таких собственников жилья в заблуждение, в результате чего, например, вместо договора пожизненного содержания с иждивением заключаются договоры дарения либо купли-продажи.
Необходимость введения дополнительных мер по защите жилищных прав одиноких престарелых граждан и некоторых других социально не защищенных групп граждан назрела. Однако представляется неправомерным установление в г. Минске одной системы такой защиты, а, например, в Брестской области - другой. Соответствующий порядок должен быть предусмотрен законодательным актом единообразно для всей республики.
Изложенный порядок купли-продажи жилых домов и квартир распространяется и на продажу их обособленных частей, которые являются объектами права собственности (жилых комнат). Вместе с тем, договор продажи жилой комнаты имеет некоторые особенности. Так, продажа комнаты может быть произведена только вместе с долей в праве собственности на подсобные помещения.
Существенные особенности имеет заключение договора купли-продажи жилого помещения в процессе его приватизации. Порядок приватизации жилья регулируется специальными актами законодательства, среди которых основными являются Закон Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. о приватизации жилищного фонда, Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 сентября 2001 г. № 1399 (НРПА. 2001. № 93. 5/9100) [10, с. 464].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормы гражданского права определяют понятие недвижимого имущества, условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.
Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования должно быть обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.
От качества законодательства о недвижимости и, в особенности, законодательства о регистрации прав на недвижимость в значительной степени зависит привлекательность инвестиционного климата в стране и, в конечном итоге, - возможности для преодоления экономического кризиса и последующего экономического роста. В связи с этим целесообразно и необходимо обращение к имеющемуся опыту зарубежных стран в сфере регистрации прав на недвижимость и, отчасти, - в области норм гражданского права.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Волчек, А. В. Павлова, А. А. Договоры в предпринимательской деятельности / А. В. Волчек, А. А. Павлова. – Минск: Регистр, 2008. – 244с.
2. Гавриленко, В. Г. Договорное право Беларуси. Серия: «Белорусское законодательство» / В. Г. Гавриленко. – Минск: ИООО «Право и экономика» , 2004. – 422с.
3. Гавриленко, В. Г. Ядевич, Н. И. Энциклопедия гражданского права, приложение к журналу «Право и экономика» / В. Г. Гавриленко, Н. И. Ядевич. – Минск: « БИП-С», 1999. – 300с.
4. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998г. // Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1999. №7-9. Ст.101. с измен. дополн. от 14 июля 2000 г.; 3 мая 2001 г.; 4 января 2002 г.; 25 мая 2002 г.; 24 июня 2002 г.; 17 июля 2002 г.; 11 ноября 2002 г.; 16 декабря 2002 г.; 4 января 2003 г.; 26 июня 2003 г.; 8 января 2004 г.; 18 августа 2004 г.; 4 мая 2005 г.; 19 июля 2005 г.; 22 декабря 2005 г.; 5 января 2006 г.; 6 мая 2006 г.; 29 июня 2006 г.; 29 июня 2006 г.; 19 июля 2006 г.; 20 июля 2006 г.; 29 декабря 2006 г.; 7 мая 2007 г.; 18 мая 2007 г.; 14 августа 2007 г.; 26 декабря 2007 г.; 20 июня 2008 г.; 8 июля 2008 г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №69, 2/190; 2001. № 46, 2/750; 2002. №7, 2/828; №62, 2/853; №75, 2/862; №84, 2/877; №128, 2/897; 2003. № 1, 2/908; № 8, 2/932; № 74, 2/960; 2004. № 4, 2/1016; № 137, 2/1065; 2005. № 73, 2/1106; № 122, 2/1141; 2006. № 6, 2/1173; № 18, 2/1196; № 78, 2/1212; № 106, 2/1234; № 107, 2/1235; № 114, 2/1247; № 122, 2/1257; № 122, 2/1259; 2007. № 4, 2/1290; № 118, 2/1309; № 132, 2/1330; № 199, 2/1375; № 305, 2/1397; № 305, 2/1398; 2008. № 157, 2/1444; № 170, 2/1463.
5. Гребнева, Н. Е. Договор продажи недвижимости по законодательству российской Федерации / Н. Е. Гребнева. – Москва: 2002.
6. Колбасин, Д. А. Гражданское право, особенная часть: учеб. пособие / Д. А. Колбасин. – Минск: Амалфея, 2006. – 768с.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с прилож. актов законодательства и суд. практики в 3 книгах, книга 2. Раздел 3 Общая часть обязательственного права, раздел 4 Отдельные виды обязательств. Отв. ред. и руководитель авт. коллектива докт. юр. наук проф. заслуженный юрист БССР В.Ф. Чигир, 2-е изд / В. Ф. Чигир. – Минск: Амалфея,2007. – 1384с.
8. Маньковский, И.А. Курс гражданского права. Особенная часть. В 3т, т.1 / И. А. Маньковский. – Минск: Молодежное, 2008. – 512с.
9. Никонова, Е.Г. Сборник кратких форм договоров хозяйственной деятельности / Е. Г. Никонова. – Новосибирск, грамотный договор, 2006. – 304с.
10. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г. № 133-3: в редакции закона Респ. Беларусь от 21 августа 2008 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2009.
11. Об установлении порядка купли-продажи квартир (домов): Закон Респ. Беларусь, 31 августа 1993 г. N 589: в редакции закона Респ. Беларусь от 21 декабря 2001 г. // // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2009.
12. Подгруша, В. В. Гражданское право: справочник-комментарий / В. В. Подгруша. – Минск: Книжный дом, 2003. – 832с.
13. Сергеева, А. П. Гражданское право: Учебник. – часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – Москва: Проспект, 1999. – 243с.
14. Сидорчук, И. П. Гражданское право: отдельные виды обязательств, интеллектуальная собственность, наследственное право. Учебно-метод. пособие / И. П. Сидорчук. – Минск: ООО « БИП-С», 2004. – 264с.
15. Функ, Я. И. Курс бизнес права: гражданско-правовые основы предпринимательской деятельности. В 3 кн., кн. 3. 100 образцов договоров, используемых в предпринимательской деятельности / Я. И. Функ. – Минск: Амалфея, 2005. – 880с.
16. Чигир, В. Ф. Гражданское право: в 2 ч. Ч. 2: Учебник / Под общ. ред. проф. В. Ф. Чигира. – Минск: Амалфея, 2002. – 1008с.