3.3.3 Индикаторы ипотечного рынка
«Средние процентные ставки по ипотеке в 2010 году составляют: в рублях – 13 %, в иностранной валюте - 11 %.
По утверждению председателя правления Райффайзенбанка (процентные): «ставки (по ипотечным кредитам) приближаются к своему минимуму и в ближайшее время, вероятнее всего, сильно опускаться не будут. Думаю, психологический рубеж в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит россияне уже преодолели».
Согласно статистике (со ссылкой на данные Росрегистрации и Госкомстата) в первом полугодии 2010 года доля сделок с использованием ипотеки составила 6 % от общего числа сделок купли-продажи. В Иваново доля сделок с ипотекой равнялась 7,5%, в Ивановской области – 3%» /31/.
«Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2010 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалась равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха – чуть более 15%, Башкортостан – 14%, Кубань – 7 %.
Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – порядка 0,1-0,2% от общего числа.
Начиная с III квартала прошлого года, когда цены на недвижимость динамично пошли вверх, начала расти и инвестиционная привлекательность данного рынка. Реальная рублевая доходность жилой недвижимости в Иваново в 2010 году увеличилась на 64,29 %. Однако в виду столь продолжительной тенденции роста частные инвесторы все сильнее и сильнее начали осознавать возможное изменение данной тенденции. Рисковость сегмента для данной категории покупателей начала повышаться, и доля инвестиционных покупок стала сокращаться. Это, в свою очередь, привело к абсолютному доминированию клиентов, приобретающих недвижимость «для жилья» /31/.
3.3.4 Прогноз развития рынка розничных банковских услуг
«Рынок банковских услуг в России можно считать весьма перспективным с точки зрения потенциала (в РФ активы банковского сектора составляют 42,5% от ВВП, в то время как в целом в государствах – новых членах Евросоюза этот показатель составляет 78.1%) и темпов роста (прирост активов банковского сектора России в январе-сентябре 2010 г. составил 27,3 %, что на 2,2 процентного пункта выше аналогичного показателя 2009 г). Рентабельность банковского сектора в последнее время растет, однако привлекательность отечественного банковского сектора по-прежнему определяется не его конкурентоспособностью, а потенциалом роста в условиях отсутствия серьезного соперничества со стороны иностранных игроков» /30/. По сути, это и позволяет российским банкам получать высокую операционную прибыль.
Кредитование физических лиц остается одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского рынка. «Объем кредитов, предоставленных физическим лицам, увеличился за январь-сентябрь 2010 г на 52,4 % - до 1 трлн. 797,6 млрд. руб. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных банковским сектором, возросла с 18,5 % до 21,5 %, а их удельный вес в активах банковского сектора - с 12,1 % до 14,5 %. При этом объем ипотечных жилищных кредитов увеличился более чем в 3 раза, хотя их удельный вес в общем объеме предоставленных на 1 октября 2010 г кредитов физическим лицам составляет всего 8,9 %.
Вклады физических лиц в российских кредитных организациях за 9 месяцев 2010 г. выросли на 21 %, в то время как за аналогичный период 2009 г. - на 24,3 %. На долю вкладов по состоянию на 1 октября 2010 г приходилось 26,9 % пассивов банковского сектора.
Как отмечается в обзоре, опубликованном 14 декабря Центральным банком РФ, весь прирост вкладов физических лиц в январе-сентябре 2010 г был обеспечен за счет вкладов в рублях, которые увеличились на 30,7 %. В то же время вклады в иностранной валюте уменьшились на 2 %, что является следствием ускорения дедолларизации экономики в связи с укреплением национальной валюты. В результате доля рублевых вкладов в общем объеме вкладов физических лиц увеличилась за 9 месяцев 2010 г с 75,6 % до 81,6 %.
Снижение темпов прироста вкладов физических лиц по сравнению с соответствующим периодом 2009 г обусловлено повышением интереса населения к альтернативным направлениям вложений, в частности к вложениям в паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Кроме того, на динамику вкладов физических лиц оказало влияние приобретение населением акций ОАО «НК "Роснефть» (ROSN).
Международное рейтинговое агентство Standard&Poors не ожидает банковского кризиса в РФ в среднесрочной перспективе, хотя и подтверждает потенциальную возможность возникновения нестабильностей в банковском секторе, отмечая большую актуальность риска ликвидности для банковского сектора в краткосрочной перспективе. По мнению эксперта Standard&Poors Е. Трофимовой, показатели задолженности большинства компаний и населения не являются критическими, и при благоприятной ситуации в экономике не достигнут критических уровней в ближайшие годы. Основные риски для стабильности банковского сектора, по ее мнению, связаны с возможными кризисами доверия. Главный экономист российского представительства Всемирного банка Джон Литвак не исключает возможности банковского кризиса в среднесрочной перспективе, но не видит реальной угрозы в данный момент» /31/. По его словам, на данный момент Всемирный банк удовлетворен тем, как развивается банковский сектор в России, однако спровоцировать кризис могут изменение цен на нефть, кризис доверия, ожесточенная конкуренция, а также рисковое поведение банков.
3.3.5 Прогнозируемые риски
Ставка на бурный рост розничного кредитования может вызвать проблемы «плохих долгов» у банков в среднесрочной перспективе в случае ухудшения экономической ситуации в стране. «Согласно исследованию агентства «Рус-рейтинг», уровень невозвратов потребительских кредитов за первое полугодие 2010 года вырос более чем на 35%. В то же время общий объем кредитов, выданных физическим лицам российскими банками за полгода, вырос всего на 16% и составил свыше 1,2 трлн. рублей.
Качество раскрытия банками информации оставляет желать лучшего. По данным ЦБ РФ, с начала года просроченная задолженность по кредитам, выданным населению, увеличилась с 1,9 до 2,5%. При этом достоверность этих данных не может не вызывать сомнение у регулятора, поскольку согласно представленной отчетности у работающих в России банков-нерезидентов этот показатель составляет 4-5 %.
Показатель просрочки свыше 90 дней (NPL) по международным стандартам финансовой отчетности в HomeCreditBank составил на конец третьего квартала 2010 года 16 % (первого квартала – 14 %).
По данным главы Сбербанка, объем просроченной задолженности в его банке составляет менее 1%. Согласно консолидированной отчетности по МСФО группы «Русский стандарт» в прошлом году доля просроченных кредитов составляла лишь 3,5%» /30/.
Существенные риски могут возникнуть для банков лишь при резком снижении мировых цен на энергоресурсы. В то же время есть риски резкого снижения банковской ликвидности через 2-3 года (в случае, если внешнеэкономическая конъюнктура несколько ухудшится, рекордный профицит торгового баланса России сократится из-за опережающего роста импорта, и одновременно увеличатся процентные ставки на мировых финансовых рынках). Пока ситуация угрозы не представляет, но Банку России следовало бы предусмотреть сценарий значительного сокращения ликвидности и разработать более эффективные механизмы системы рефинансирования банков.
По мнению председателя совета директоров банка DeltaCredit: «Ни один западный инвестор не возьмет кредитный портфель, где соотношение кредит/залог будет больше, чем 80/20».Особенно когда это касается развивающихся стран. А российский рынок, хотя и глубок, вряд ли сможет справиться со всем объемом рефинансирования ипотечного кредитования. Поэтому многие банки - те, где первоначальный взнос меньше 20% или ссуды выдаются заемщикам с неподтвержденным доходом, будут в будущем очень сильно разочарованы, когда придет время привлекать большие суммы денег. Со временем игроки, не способные удерживать качественный портфель, будут «вымываться» с рынка. А те, кто умеет управлять рисками, останутся. То есть постепенно ситуация сама собой выровняется — это произойдет, когда бизнес станет массовым и портфели всех ипотечных банков пересекут критическую точку в 100 млн. долл.» /31/. Сегодняшняя тенденция будет продолжаться еще около года, если не сработают какие-нибудь другие факторы. Например, общая ликвидность в банковском секторе. Ведь сейчас кредитование в основном идет не за счет запланированных «длинных» денег, а за счет собственных средств, краткосрочных депозитов. Но мы все знаем, как чутко российская банковская система реагирует на любое исчезновение ликвидности. Независимо от того, связано ли это с иностранными инвесторами, налоговыми платежами, изменением политики ЦБ, любыми слухами. Сегодня ситуация сложилась очень благополучно. Хотя конъюнктура меняется очень быстро.
3.4 Совершенствование комплекса маркетинга3.4.1 Ипотека
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотекав России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.