1) если арендатор:
– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
– существенно ухудшает имущество;
– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– не производит капитального ремонта имущества (установлено договором аренды);
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ).
Факт перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу либо в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, не может являться основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Общие вопросы регулирования правоотношений между арендатором и арендодателем установлены статьями 450-453, 606-625 ГК РФ.
Согласно п. 3 постановления Правительства РФ № 685[329] заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе[330].
Нормами действующего законодательства запрещено сдавать в аренду объекты недвижимости бюджетных учреждений для следующих целей:
1) распространения алкогольной продукции, т.е. не допускается розничная распродажа и потребление пива и напитков, изготавливаемых на его основе (ст. 2, 3 Закона РФ № 11-ФЗ; п. 2 ст. 16 Закона РФ № 171-ФЗ; п. 136 постановления Правительства РФ № 55)[331];
2) распространения табачных изделий (п. 5 ст. 3 Закона РФ № 87-ФЗ[332]);
3) распространения рекламы (пп. 6 п. 2 ст. 21; пп. 6 п. 2 ст. 22; пп. 6 п. 2 ст. 23 Закона РФ № 38-ФЗ)[333];
4) организации деятельности политических партий, их структурных подразделений, общественно-политических и религиозных движений и организаций (п. 5 ст. 9 Закона РФ 95-ФЗ)[334].
На основании пп. «г» п. 3 указанного постановления Правительства РФ № 685 договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случае, если федеральным законом установлен особый порядок распоряжения федеральным имуществом.
Сводный департамент экономики и финансов Минобрнауки РФ в своем разъяснении на запрос Федерального агентства по образованию № 01-58-167/16-01-12 от 10.11.2004 о возможности заключения образовательными учреждениями договоров аренды дал следующие разъяснения: «особенности правового положения отдельных видов государственных и иных учреждений определяются Законом и иными нормативными актами (п. 3 ст. 120 ГК РФ); в соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ № 3266-1 образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества; действие законодательства РФ об образовании распространяется на все образовательные учреждения на территории РФ независимо от организационно-правовой формы и подчиненности».
Регистрация договора аренды
В соответствии с главой 34 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны:
– данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
– размер арендной платы;
– наличие штрафных санкций за нарушение условий договора;
– обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (арендодатель согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязан проводить самостоятельно капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором аренды);
– срок договора аренды;
– условия прекращения договора;
– иные условия, предусмотренные законодательством РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).
В соответствии с п. 3 ст. 26 Закона РФ № 122-ФЗ к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Государственная регистрация договора не требуется, если:
– договор аренды заключается на срок менее года;
– по условиям договора аренды, заключенного на срок менее года, по окончании действия договора и при условии отсутствия замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59[335]);
– первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок (государственной регистрации не подлежит ни первоначальный, ни возобновляемый договор согласно п.11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59).
Аренда земельных участков образовательными учреждениями
В соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки представляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления.
На основании ст. 1 Закона РФ № 122-ФЗ[336] земельные участки относят к объектам недвижимого имущества. Права на них должны быть зарегистрированы, а сами участки поставлены на кадастровый учет.
Постоянное (бессрочное) пользование не дает учреждениям и органам власти права распоряжаться указанными земельными участками. Согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Передача земельного участка в аренду является одним из видов распоряжения, поэтому, имея земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, учреждение не может его сдать в аренду полностью или частично, причем, в отличие от сдачи движимого или недвижимого имущества, это нельзя сделать даже при согласии собственника.
Оплата земельного налога спортивной школой
Согласно ст. 388 НК РФ учреждения, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются плательщиками земельного налога. Налоговым кодексом для бюджетных учреждений физической культуры и спорта не предусмотрено освобождение от уплаты этого налога (ст. 395 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ право собственности, постоянного (бессрочного) пользования земельными участками возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом РФ № 122-ФЗ[337]. На основании ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу.
Доказательством существования права на земельный участок является государственная регистрация. Указанная регистрация необходима для подтверждения государством факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В свою очередь, в п. 1 ст. 131 ГК РФ прописано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2 Закона РФ № 122-ФЗ). Следовательно, основанием для взимания земельного налога служит правоустанавливающий документ на земельный участок, а обязанность по уплате земельного налога возникает с момента государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на этот участок.
Но многие арбитражные суды придерживаются иного мнения. Судьи ФАС ПО в постановлении от 20.05.2008 № А12-17824/07 сделали следующий вывод. Тот факт, что образовательное учреждение в установленном порядке не оформило права на земельный участок, не может служить основанием для освобождения от уплаты налога на землю, так как в силу положений ст. ст. 389, 395 НК РФ муниципальные учреждения не освобождаются от уплаты земельного налога. Другие суды придерживаются аналогичной точки зрения, например Постановления ФАС СКО от 14.05.2008 № Ф08-2625/2008, ФАС СЗО от 10.06.2008 № А42-1709/2007, ФАС УО от 10.01.2008 № Ф09-10916/07-С3.
Минфин также считает, что, даже если права на земельный участок не зарегистрированы, земельный налог платить необходимо. Более того, если учреждение не спешит с оформлением этого права, такие факты в соответствии с действующим законодательством должны рассматриваться как уклонение от налогообложения[338]. Данное письмо финансового органа было доведено до налоговых органов письмом ФНС России от 07.02.2008 № ШС-6-3/79@. Здесь же следует заметить, что в письме от 20.04.2009 № 03-05-05-02/19 финансовый орган пришел в выводу: основанием для взимания налога является правоустанавливающий документ на земельный участок, но только до вступления в силу Закона РФ № 122-ФЗ.
Таким образом, во избежание проблем с налоговыми органами следует не затягивать с регистрацией прав на земельный участок и платить налог на землю, не дожидаясь оформления указанных прав. Ведь даже суды встают на сторону налоговых инспекций. В свою очередь, Минфин постоянно напоминает о том, что его письма носят информационно-разъяснительный характер, и арбитражные суды, разбирающие возникающие в сфере налогов и сборов споры, не берут за основу положения его писем, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 13 АПК РФ подобные письма не входят в круг нормативных правовых актов, применяемых при рассмотрении дел[339].