— А я посмотрю, — сказал я, и купил дом через полчаса, н* 20 000 $ меньше запрашиваемой цены. Это был аккурат-ный, маленький, светло-голубой дом, с искусной резьбой на Всех окнах, с серыми наличниками, построенный в 1930 г. В доме был красивый каменный камин и две крохотные спаленки. Это был прекрасный дом для аренды.
Я дал владельцу 5 000 $ наличными из суммы за дом в 45000 $, по условиям нашей сделки, тогда как реальная стоимость этого дома была 65 000 $. Сбить цену стало возможным из-за того, что дом долго не продавался. Владелец выехал через неделю, счастливый от обретения свободы, а в дом въехал мой первый жилец-арендатор — профессор из местного колледжа. После того, как все формальности с домом были утрясены, я стал класть в свой карман чуть меньше 40 долларов в конце каждого месяца. Чертовски приятно.
Годом спустя рынок недвижимости Орегона стал выходить из депрессии, пошел вверх. Калифорнийские инвесторы хлынули в Орегон, скупая здесь все и вся.
Я продал тот маленький домик за 95 000 $ молодой паре из Калифорнии, считавшей покупку дома выгодной. Мой выигрыш от продажи капитального имущества, т. е. дома, приблизительно 40 000 $, по условиям раздела (03) «Кодекса о внутренних доходах» прошел через операцию с отсроченным налогом, а я стал присматривать, куда бы вложить деньги. Через месяц я нашел 12-квартирный дом в Бивертоне (Орегон). Владельцы дома, жившие в Германии, не представляли себе ценность того места, где находился дом, и хотели просто избавиться от него. Я предложил 275 000 $ за здание ценой в 450 000 $. Сошлись на 300 000 $. Я купил дом и владел им 2 года. Воспользовавшись тем же разделом (03) «Кодекса о внутренних доходах» с отсрочкой выплаты налога, через переваливание налога на более дорогую недвижимость, мы продали дом за 495 000 $ и купили 30-квартирный дом в Фениксе (Аризона). Мы переехали в Феникс. Как и когда-то на рынке недвижимости в Орегоне, на рынке недвижимости в Фениксе была депрессия. Цена 30-квартирного здания в Фениксе равнялась 875 000 $ с 225 000 наличными. Денежный поток из 30 квартир был немногим более 5000 $ в месяц. Но вот рынок Аризоны начал двигаться вверх, и в 1996 г. инвестор из Колорадо предложил нам 1 200 000 $ за эту недвижимость.
Мы с женой обсудили возможность продажи, но решили подождать: не будет ли пересмотрен в Конгрессе закон о доходах от прироста капитала. В случае пересмотра закона Конгрессом, как мы полагали, собственность поднимется еще на 15-20 % в цене. Ну и, кроме того, 5 000 $ в месяц — неплохие деньги.
Смысл приведенного примера - показать, как меньшая сумма денег перерастает в большую. Безусловно, не обойтись и без понимания финансовой отчетности, инвестиционных стратегий, чувства рынка и законов. Если люди не опытны в данных вопросах, тогда, очевидно, они должны последовать за положением стандартной догмы — т. е. действовать наверняка, вкладывать капитал в разные предприятия, осуществлять исключительно безопасные инвестиции. Проблема безопасных инвестиций, однако, в том, что они бывают столь безопасны, что доходы от них очень невелики.
Большинство крупных брокерских фирм не связываются со спекулятивными сделками сомнительного характера, чтобы защитить себя и своих клиентов. Это — мудрая политика.
Настоящие горячие сделки не предлагаются людям-новичкам. Часто наилучшие сделки, делающие богатых еще богаче, придерживаются для тех, кто понимает правила игры. Технически неразумно предлагать большие сделки тем, кто не способен их переварить, хотя, конечно, такое случается.
Чем больше тонкостей инвестиций я понимаю, тем больше возможностей мне предоставляется. Чем больше возможностей я имею, тем выше будет уровень моей финансовой разумности. Чем выше уровень моей финансовой разумности, тем легче мне расшифровать выгодность сделки. Моя финансовая мудрость может распознать плохую сделку, или превратить плохую сделку в хорошую. Чем большему я научусь (а учиться надо многому), тем больше денег я заработаю, заработаю потому, что имею опыт и мудрость, растущие с годами. У меня есть друзья, действующие наверняка, работающие усердно в своей профессии, но не способны овладеть финансовой мудростью, на обретение которой требуется время.
Моя философия, в целом, сводится к тому, чтобы сажать семена в своей графе «актив». Это моя формула. Я начинаю помаленьку и сажаю семена. Некоторые прорастают, некоторые — нет.
Внутри нашей корпорации, связанной с недвижимостью, мы имеем собственность стоимостью в несколько миллионов Долларов. Это наша инвестиционная компания недвижимости. Я хочу особо выделить тот факт, что большинство наших миллионов начинались как маленькие инвестиции в 5 000 $ или 10000$. Эти первоначальные платежи ухватили быстрорастущий рынок, они росли свободными от уплаты налога, они участвовали в разных финансовых операциях на протяжении ряда лет.
Мы также владеем портфелем акций, опекаемым корпорацией, которую я и моя жена называем семейным совместным фондом. У нас есть приятели, которые имеют дело, в основном, с инвесторами типа нас и имеют излишек денег для ежемесячного инвестирования. Мы покупаем спекулятивные приватные компании, готовые заявить о себе на фондовой бирже в США или Канаде. Примером того, как быстро зарабатывается прибыль, может служить следующее: 100 000 акций куплены по 25 центов каждая до выхода компании на рынок. Шестью месяцами позже, когда компания зарегистрирована на фондовой бирже (пригодна для биржевых операций), ее 100 000 акций теперь стоят по 2 $ каждая. Если компания умело управляется, цена акций продолжает расти, и цена одной акции может дойти до 20 $ за штуку. У нас бывают годы, когда наши 25000 $ вырастают до миллиона менее, чем за год.
Инвестирование — не азартная игра и большим риском, если вы знаете, что делаете. Это становится азартной игрой, если вы просто швыряете деньги в сделку. В инвестировании нужно использовать свои технические знания, мудрость, любовь к игре, чтобы избежать непредвиденные нюансы, уменьшить риск. А риск есть всегда. И лишь финансовая мудрость улучшает ваши шансы. Так или иначе, то, что рискованно для одного человека, менее рискованно для кого-то другого. Это основная причина, по которой я вдохновляю людей больше вкладывать в свое финансовое образование, чем в акции, недвижимость, куда-то еще, и вдохновляю постоянно. Чем сообразительнее вы, тем лучше ваши шансы справиться с проблемами.
Биржевые операции, в которые я лично инвестирую, чрезвычайно рискованны для многих людей и не рекомендованы им. Я играю в эту игру с 1979 г., много в нее вложил, заработал немало, но мог бы больше. Если вы понимаете, почему инвестиции могут быть весьма рискованными для большинства людей, вы, вероятно, будете в состоянии поступить разумнее и получить возможность взять 25 000 $ и превратить их в миллион долларов за год и с небольшим риском.
Повторю еще раз, что я не даю никому письменных рекомендаций в этой книге. Я привожу пример того, что просто и возможно. То, что делаю я, не во всем доступно для среднестатистического гражданина, который в состоянии получить пассивный доход в 100 000 $ в год; и доход хорош, и заработать его не тяжело. В зависимости от рынка и от того, насколько вы умны, на это уйдет 5-10 лет. Если ваши расходы на жизнь скромны, то 100000 $ дополнительного дохода будут кстати и если вы работаете, и если вы не работаете. Сфера приложения моих усилий — недвижимость. Я люблю недвижимость, потому что она устойчивая и медленно растущая. Недвижимость — фундамент моей деятельности, и я смотрю, чтобы этот фундамент был крепким. Денежный поток, связанный с недвижимостью, у меня устойчивый, я распоряжаюсь им разумно, а значит, мой денежный поток имеет все шансы приносить мне большие доходы. Прочность моих дел с недвижимостью позволяет мне действовать несколько рискованно в биржевых операциях.
Если я извлекаю большую выгоду на фондовой бирже, я плачу свой налог на увеличение рыночной стоимости капитала, на прибыль и реинвестирую то, что остается в недвижимость, еще более укрепляя фундамент моего «актива».
Еще скажу пару слов о недвижимости. Я езжу по всему миру и учу инвестировать. В каждом городе я слышу, как люди говорят, что не могут покупать недвижимость дешево. Я так не думаю. Даже в Нью-Йорке или Токио, в предместьях этих городов, да и других, есть возможность купить недорогую недвижимость для большинства людей. В Сингапуре, где цены на недвижимость постоянно растут, ня окраинах все еще можно приобрести недорогую недвижимость. Поэтому стоит мне только услышать, как кто-то говорит: «Здесь вы ничего не сможете сделать», — я напоминаю сомневающимся, что лучше сформулировать свою мысль так: «Я еще не знаю, как это сделать здесь».
Не глаза ваши видят большие возможности, а ваш ум. Большинство людей никогда не разбогатеют потому, что они не подготовлены в финансовом образовательном плане распознавать возможности, имеющиеся у них.
Меня часто спрашивают, как начать. В последней главе я даю ряд шагов, которые сделал я по дороге к финансовой свободе. Я всегда советую людям смотреть на все спокойнее.
Это всего лишь игра. Иногда вы выигрываете, иногда чему-то учитесь. Берегите нервы. Большинство людей никогда не выигрывает, потому что очень бояться проиграть. В этом виновата школа. Школа учит нас, что ошибки — это плохо, нас наказывают за допущение ошибок. Но если посмотреть в корень вещей, ведь именно на ошибках люди и учатся. Мы учимся ходить, падая и вставая. Если бы мы никогда не падали, мы бы никогда не пошли. А вспомните, как учились ездить на велосипеде. У меня до сих пор шрамы на коленях, но сегодня я свободно езжу на нем. То же самое касается и зарабатывания хороших денег. К несчастью, главная причина, почему большинство людей не богаты, заключается в ужасной боязни проигрывать, терять. Победители не боятся проигрывать. Проигрывающие боятся. А ведь неудача — составная движения к успеху. Люди, которые избегают неудачи, также избегают и успеха.